关于治理房地产企业瞒报利润问题的几点思考

我国财政部发布的第12号会计信息质量的检查公告显示，国家对39家房地产开发企业的检查中，共查出资产不实93亿元，收入不实84亿元，利润不实33亿元，39家企业会计报表反应的平均销售利润率仅为12．22％，而实际利润率高达26．79％，隐瞒利润超过一半。由此看出，房地产企业会计信息失真问题突出，隐瞒利润和偷税漏税较为严重。     

房企瞒利避税，给银行带来风险

财政部日前发布第十二号会计信息质量检查公告，公告显示：2005年，财政部组织检查了39家房地产开发企业，共查出资产不实93亿元，收入不实84亿元，利润不实33亿元，39家房地产企业会计报表反映的平均销售利润率仅为12．22％，而实际利润率高达26．79％。     

房地产企业税务成本筹划

目前税法规定，房地产企业应按交易净额（售价扣除房地产购置或受让原价）的5％缴纳营业税及相应附加税（大约0．5％左右）、按房地产增值额缴纳30％-200％的土地增值税，按交易总额的0．05％缴纳印花税、按交易总额的3％～5％缴纳契税，部分地方还规定按交易总额征2％的企业所得税。如此高的房地产税收成本，使大部分企业难以承受。在国外，地价及税费一般占房价的20％左右，而在我国地价和税费占房价的比例超过50％，这是导致商品房房价过高的一个重要原因。中央及地方政府相应地出台了多项宏观调控政策与措施，规范房地产开发，防止“房地产泡沫”现象的出现，以打击炒房抑制投资，保证房地产行业的健康稳定发展。房地产开发企业应充分运用好国家针对房地产业的税收政策，以节约开发成本、扩大售房面、降低空置率，提高利润率。     

我国房企利润是高是低？

有文指出，企业的合理利润应为5％，而房地产企业的利润远高于5％，因此，利润过高；还有人认为，房地产是暴利行业，许多亿万富翁就是靠房地产发家“暴富”的。而利润过高，必然会提高房价，有可能产生“高额利润驱动”的严重后果。     

我国房地产企业的利润是高是低

有位作者著文指出，企业的合理利润应为5％，而房地产企业的利润远远高于5％，因而利润过高。还有人认为，房地产是首当其冲的暴利行业，许多亿万富翁就是搞房地产发家“暴富”的。而利润过高，必然会提高房价，而且有可能产生“高额利润驱动”的严重后果。     

关于房地产企业利润是高是低的辨析

有位作者著文指出，企业的合理利润应为5％，而房地产企业的利润远远高于5％，因而利润过高。还有人认为，房地产是首当其冲的暴利行业，许多亿万富翁就是搞房地产发家“暴富”的。而利润过高，必然会提高房价，而且有可能产生“高额利润驱动”的严重后果。     

漏税榜与纳税榜的背后

11月6日,财政部网站上公布了《财政部会计信息质量检查》第十二号公告。公告中称,2005年财政部在全国组织检查了39户房地产开发企业,从其上报平均销售利润率看,仅为12.22%,而调查中发现实际利润率高达26.79%。“很明显,一些企业故意隐瞒利润”,财政部的这份公告还表明,部分企业存在较为严重的偷漏税问题。这与此前两个月,由国家税务总局颁布的2005年度中国纳税百强,房地产企业赫然荣登纳税光荣榜形成强烈的反差,当时质疑的声音随即抛出:为什么上榜的是明星人物潘石屹,而不是各地据说是支撑地方政府收入一半以上的房地产诸侯?财政部的第十二…     

财政部：房产企业隐瞒利润率最高达57％

财政部11月3日发布的一份会计信息质量检查公报，通报39户房地产企业存在会计失真问题，财政部官员表示，有的房地产企业刻意隐瞒的利润率最高达57％。     

资讯 声音

“政府比企业赚得多。”——对于房地产企业时常为高利润助推房价的问题，冯仑并不回避，他表示，中国房地产是利润比其他行业更诱人的行业，但大家要看到，政府拿到的比投资者要多得多。     

坚持“二八分原则”促进我国房地产市场健康持续发展

一、房地产市场宏观调控政策与效果 随着我国房地产行业的飞速发展，房价连续多年保持了高速增长。与此同时．房地产泡沫开始显现也逐渐成为了我国人民和政府所关注的焦点。从2010年1月国务院颁布”国十一条”到2013年2月的“新国五条”，这些文件主要是从供给和需求两方面来抑制房价过快上涨，供给方面主要是调整住房供给结构，加快保障性住房建设，需求方面主要是采用严格的限购令政策抑制投机、投资性购房需求。     

房价虚高开发商为什么没有获得"暴利"

近几年，房价节节攀升，人们在抱怨房价过高的同时，也纷纷质疑房地产开发商的暴利行为。一些学者根据房地产开发项目的价格和成本进行推算，认为房地产开发商的利润率可以高达30％以上，有的甚至认为在50％以上。这样的数字在目前竞争激烈的形势下，对于任何投资领域来说都是令人难以置信的。     

信托:解困房地产企业融资瓶颈

一、信托融资灵活可行 近年来，房地产行业始终处于宏观调控的风口浪尖。从2003年的“121”号文件，到2004年的提高金融机构存款准备金率、自有资本金由20％提高到35％以上、“8．31”大限、央行加息，进入2005年，温家宝总理在《政府工作报告》中强调“重点抑制生产资料价格和房地产价格过快上涨”，接着就有了3月的上调住房贷款利率、4月的国务院稳定房价的八点意见、5月的七部委新政。     

万科：可敬的社会责任

2005年6月15日，万科董事长王石接受《中国房地产报》记者刘晓云专访时称：宁可看到楼市下跌，也不愿意看到房价反弹。在宏观调控如火如荼、很多房地产开发企业都重新调整战略规划的背景下，王石明确表示：整个万科的战略、做法没有大的改变，只是局部有一些调整。比如廉租屋、微利房这一块以前没有涉及，“5·11”文件出台后，万科认为有必要介入这个市场，即使只有2％的利润，万科也要介入，把它当作是一种社会责任（详见《中国房地产报》2005年6月20日头版报道《王石：我不愿看到房价反弹》）。     

言论

任玉岭: 房价偏高责在房产商国务院参事、全国政协常委任玉岭:出现房价高的原因,尽管也有不同舆论迷惑了人们的视线,但我认为,主要还在于房地产商的获利欲望过强。全球房地产平均利润率为5%,而我国房地产利润率每年都在30%以上。以上海为例,房地产企业自有资金的利润率2001年为38.12%,2002年为86.36%;2003年为74.24%。这个利润率是同期社会资金利润率的20倍以上。在这种情况下,政府出台一些对房地产的干预政策,增强房地产商的责任感,既是使房地产业走向规范化运作的需要,也是使     

房地产证券化对我国房地产估价行业的挑战——美国房地产评估经验对我国房地产估价的借鉴作用

作为资金密集型行业，房地产金融是房地产业蓬勃发展的“生命线”。随着2003年以来政府出台多项宏观调控政策抬高房地产开发企业贷款“门槛”，银行贷款难度加大，房地产开发企业纷纷将目光投向资本市场，寻求其他融资渠道。另一方面我国蕴含着强大的民间金融。2005年中国城乡居民人民币储蓄存款余额达141051亿元，比2004年增长18％。这些民间金融正在急切地寻找出路，而高额的房地产投资却令人望而生畏。在这样的背景下，如何借助资本市场实现房地产产业资本和金融资本的融合成为人们关注的焦点。     

透视房价背后的政策之手（下）

（上接2007年3月号第25页） 信贷政策与房价 紧缩“银根”是此轮房地产调控中又一重要手段。2004年10月以来，央行三次上调个人住房贷款利率，使三至五年期和五年期以上个贷利率从4．95％和5．31％上调至5．51％和5，81％（下限）。（编者注：本文于3月初成稿，至本刊发稿前夕，中国人民银行再度宣布，3月18日起，同步上调金融机构人民币存贷款基准利率0．27个百分点，由现行的2．52％提高到2，79％；一年期贷款基准利率上调0．27个百分点，由现行的6．12％提高到6．39％：其他各档次存贷款基准利率也相应调整。）2006年以来，央行五次上调存款准备金率，银监会发布《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》，严禁向项目资本金比例达不到35％、“四证”不齐的房地产开发企业发放贷款，严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款，严格限制新增房地产贷款。然而，在前所未有的信贷“紧缩”政策下，房地产业却走出了逆市上扬的行情：2006年固定资产投资增幅趋缓（24.5％），商品住宅投资增幅却有所上升（25．3％），可房价仍是居高不下。究其原因，除经济基本面因素外，我们不难发现，宏观调控与微观主体经营理念的差异和博奔可能是导致信贷政策低效的原因。     

房地产成本管理信息化建设的思考

房地产业是非常典型的资本密集型产业，投资大，周期长，开发专业性强，业务活动涉及面广，对于技术、经验、管理、资金都有很高的要求。目前，几乎所有的房地产企业都感觉到了宏观调控给行业的压力，行业竞争逐渐加剧，房地产行业的利润大大减少。房地产企业也逐步认识到，企业的壮大不能完全依赖于高额的利润。如何通过提高管理水平来降低成本，已经成为房地产行业发展的一个必然趋势。而提高管理水平离不开提高企业的信息化程度。所以，成本管理的精细化、信息化是房地产企业大势所趋。     

每月盘点之声音

地产企业要摆脱高利润率惯性思维 “房地产企业要摆脱高利润率的惯性思维，调整好心态，主动降低房价。对于有相当实力的企业，可以通过收购、兼并、重组等战略手段，积极进行资源整合，为未来发展储备能量．同时避免部分企业匠经营困难而对行业带来的不利影响。”     

声音

政府比企业赚得多。——对于房地产企业时常为高利润助推房价的问题,冯仑并不回避,他表示,中国房地产是利润比其他行业更诱人的行业,但大家要看到,政府拿到的比投资者要多得多。     

我国房地产市场宏观调控的经济法反思

一、我国房地产市场宏观调控回顾 近年来,政府对房地产市场宏观调控的关注,初见于建设部等7部委2002年发布的《关于加强房地产市场宏观调控促进房地产市场健康发展的若干意见》（建住房[2002]217号）。自此开始,“房地产”和“宏观调控”就紧密联系在一起,并随着房价的步步攀升而成为一个受各界普遍关注的焦点。