培育集体建设用地有形市场--集体建设用地使用权流转刍议

土地市场作为要素市场之一,加快发展和完善是市场经济发展的客观要求。自 1990年《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》颁布实施以来,我国有土地市场经过 10多年的发展,取得了显著成效。 　　但城乡结合部土地隐形交易大量存在的事实告诉我们,发展集体建设用地使用权市场,规范集体建设用地流转十分关键,也是推动国有土地市场健康发展的重要因素。 　　建设用地有偿流转 　　减少占用新增土地　　长期以来,集体建设用地使用权不允许进入市场,市场发育不完善、不健全,与国有土地市场相比,显得相对滞后。但只要存在土地级差地…     

创新集体建设用地使用权流转制度的思考

农村建设离不开土地资源这个重要载体,需要土地、资金等保障和支撑。而集体建设用地使用权流转所存在的内在障碍,恰恰正是新农村建设普遍遇到的突出矛盾。虽然集体非农建设用地使用权流转受到法律的严格限制,但流转仍呈现了相当的规模。集体建设用地流转由于在法律政策上未得到明确的认同．缺乏合理的规制,容易滋生土地纠纷,因此将农村非农建设用地纳入市场规范流转势在必行。本文正是在这样的背景下开展对创新非农集体建设用地使用权流转的研究,对规范集体建设用地使用权流转提出若干设想和制度设计。     

该集体建设用地使用权能否流转

<正>问题A企业是乡镇企业,经批准取得某集体建设用地使用权,2014年,A企业因融资想把该地转让给B企业,双方签订了转让协议,B企业支付了相应款项后未实际占用该地块,也未实施建设。请问B企业能否取得该地块的建设用地使用权?解答一、集体建设用地有特定的使用范围集体建设用地,是指乡(镇)村集体经济组织和农村个人投资或集资、进行各项非农业建设所使用的土地。集体建设用地主要有三种类型:乡镇企业用地、宅基地和公共设施、公     

找准问题探讨对策 --对集体建设用地使用权流转的思考

集体建设用 地使用权流转存在的主要问题 ( ) 有权 主体 悬 空,归 属 不清 。虽 然 我 国 《宪 法 》、《土 地 一 所管 理法 》等 法 律规 定 农村 土 地 归 农民 集 体 所 有,但 现行 法 律 却没 有明 确 规定 “农 民 集体 ”作为 土 地 所 有权 主 体 的 构成 要 素 和运 行原 则 ,没 有明 确产 权代 表 和执 行主 体 的权 限与 地 位。按 照民 法 规 定 ,可 以 看 出 ,“农 民 集 体 ”不 是 法 律 意 义 上 的 组 织 ,不是 法律 关 系的 主体 ,它是 没 有 法 律人 格 的 集 合群 众 ,是 一 个 政治 概念 。 因此 ,“农 民 集体 ”与 …     

集体建设用地使用权流转的问题与建议

农村集体建设用地流转是市场经济发展的必然产物,应该用发展的眼光正视农村集体建设用地流转,在不违反国家政策法规前提下,通过制度创新,逐步构建集体建设用地流转的新机制,引导集体建设用地流转进入规范化轨道. 集体建设用地流转的主要形式 总的来看,当前农村集体建设用地流转是自发、无序地进行,主要存在以下五种形式: 农村集体经济组织直接转让土地使用权或所有权.集体土地所有者或土地使用者将建设用地使用权或所有权一次性转让给新的土地使用者.例如:集体土地所有者将一定年期的建设用地使用权转让给受让者开办企业,村委会或乡政府作为土地所有者收取转让金;集体土地所有者直接转让土地或以土地合作开发建设商品住宅,开发商分得部分商品房,所占土地的使用权随之转移;建设用地原使用者(企业或个人)在土地所有者的允许下将一定年期或无限年期的建设用地使用权转让给企业或个人,所有者收取一定转让金.     

集体建设用地使用权流转的法律问题

限制流转的理由值得商榷 建设用地使用权是一项建立在土地公有制基础之上的、具有中国特色的用益物权制度.但《物权法》所规定的建设用地使用权,其客体仅限于国有土地,在集体土地上能否通过出让等方式设立建设用地使用权,《物权法》没有明确规定.但该法第151条规定:"集体所有的土地作为建设用地的,应当依照《土地管理法》等法律规定办理."这一规定为集体建设用地使用权流转留下了空间.     

集体建设用地使用权流转的博弈行为分析

大量研究表明,尽管国家在政策和法律上采取诸多限制,集体建设用地使用权或明或暗的流转仍然大量发生.从流转主体间的利益博弈过程分析入手,论证集体建设用地使用权流转的客观必然性,为国家逐步放开限制和规范流转提供理论参考.通过重点构建集体建设用地使用权流转的利益博弈模型,求解表明:集体建设用地使用权流转是转出者、转入者和地方政府三方重复利益博弈的必然结果,因为无论何种条件下,流转都将有助干增加流转各方的预期收益.面对流转的大势,变堵为疏,采取有效措施规范和促进集体建设用地使用权的合理有序流转,避免土地收益流失和市场混乱等问题,是未来我国土地管理制度改革的一项重要内容.     

农村集体建设用地使用权流转的现实意义探讨

我国《土地管理法》明确规定 :农民集体所有的土地使用权不得出让、转让或出租用于非农建设 ,任何单位和个人进行建设 ,需要使用土地的 ,必须依法申请国有土地 ,特殊情况除外 ;同时 ,《担保法》也明确指出“集体土地不能单独设立抵押权”。这一系列规定 ,严格限制了农村集体建设用地使用权流转的对象和范围。除国家征用外 ,农村集体建设用地的土地使用者必须是本级集体经济组织和村的成员。然而 ,在生产要素全球化的今天 ,无论理论界还是现实中都涉及到许多逾越了制度框架的农村集体建设用地使用权流转问题。“林欲静 ,风不止” ,面对新情况…     

农村集体建设用地使用权流转制度的创新

我国当前正处理社会转型的关键时期,在其市场经济发展作用下,土地以一种相对较为特殊的商品出现。对于农村集体建设用地而言,我国立法已经对其土地使用权流转进行了非常严格的规定。但在现实中,农村集体建设用地使用权流转存在许多隐形市场,在一定程度上导致了立法与实践出现脱节的问题。基于此,针对农村集体建设用地使用权流转制度的创新研究,具有十分重要的意义。     

土地利用社会经济效益与生态环境效益的耦合关系——以深圳市和宁波市为例

研究目的定量研究经济快速发展地区土地利用社会经济效益与生态环境效益之间的动态耦合规律,为经济快速发展地区土地可持续利用提供依据.研究方法系统科学理论与方法、实证研究.研究结果深圳市土地利用效益的耦合度演化分为3个阶段.土地利用效益在1984-1990年,处于持续、稳定、最佳协调状态.1991-1996年,处于耦合变化状态,即从最佳协调状态向不甚协调发展.1997-2005年有所下降.宁波市土地利用效益的耦合度变化近似于对数曲线.1984-1987年,耦合度从-16.17°速增加到44.71°,从低级共生到协调发展.1988-2005年处于协调发展阶段,但耦合度缓慢增长,接近90°.目前深圳市与宁波市土地利用效益均处于不甚协调发展阶段.研究结论为了促进深圳市和宁波市土地资源的可持续利用,现阶段土地资源开发要在控制建设用地规模,提高土地利用集约水平的同时,注意经济结构优化,通过科技创新,降低能耗,加大对环境的投入,发展清洁生产和循环经济.     

玉米产业经济的发展方向是专用化、高效益——关于新形势下大力发展玉米产业经济的思考

在加入WTO的今天，玉米产业作为由传统农业向现代农业转变中的焦点一，引起了各方面的高度重视和极大关注。围练专用化、高效益这个主攻方向，结合多年的生产实践，较重点谈一谈对新形势下振兴玉米产业的思考。     

发展·结构·效益

“十五”计划建议强调要把发展作为主题 ,把结构调整作为主线 ,把改革开放和科技进步作为动力。从理论和实践上深刻认识和准确把握这一指导思想 ,是我国经济持续快速健康发展的关键。　　一、加快发展的紧迫性在国外 ,经济学家威尔伯把经济发展看成是包括经济增长、经济体制变化的大概念 ;西尔斯认为发展有 3个最基本的目标 :减少贫困、增加就业、促进平等 ;亨廷顿提出发展包括 5大目标 :增长、公平、民主、稳定、自主 ;阿尔蒙则强调发展包括两个政治变量 (政府能力、人民参政情况 )和两个经济变量 (经济的增长、分配或福利 )。在国内 ,赵志…     

面对WTO：农产品流通的改革与发展

本文从分析加入WTO对我国农产品流通的影响入手,指出国内农产品流通中存在的问题,并结合信息经济发展的特点提出了加入WTO后农产品流通发展的策略。     

粮食流通与现代物流

在中国“入世”后更加激烈的市场竞争条件下 ,粮食流通业面临着现代物流的挑战 ,暴露出许多弊端 ,同时又有多年累积下来的得天独厚的优越条件 ,对其资产进行优化重组和技术改造 ,拓展其功能 ,转换经营机制 ,就能够发展成为具有无限商机和强大生命力的现代物流中心和配送中心     

制度收益与发展收益对农地非农化进程的影响差异及其对政策调整的启示

研究目的比较制度收益与发展收益对长江三角洲地区农地非农化进程的影响,研究驱动地方政府过度推进农地非农化进程的主要因素.研究方法生产函数与面板数据回归模型.研究结果长江三角洲地区的地方政府在农地非农化过程中获得的制度收益为0.5891亿元/km2、发展收益为0.1532亿元/km2,制度收益是发展收益的3.8453倍.研究结论经济发达地区农地非农化进程表现为制度驱动型,制度收益是驱动地方政府过度推进农地非农化进程的主要因素.现行农地保护政策由于经济管理手段的缺失,不能对地方政府谋取制度收益的行为进行有效约束,导致地方政府受制度收益的驱动而人为地加快了农地非农化进程.     

城乡一体化研究现状与展望

工业化和城市化发展到今天，有一个问题已日益显现，这就是城乡协调发展，城乡一体化的问题。实现城乡一体化．是消除城乡二元结构，消除城乡差别，促进城乡共同发展的必经之路，也是缩小贫富差距，实现社会稳定的政治举措；对城乡一体化问题进行了归纳和梳理。     

地籍效益的研究

在阐述了地籍效益研究的意义,给出地籍、地籍信息、成本和效益等基本慨念的定义后．结合实例以定性和定量相结合的方法对地籍的效益做出了初步探讨。