办理在建工程抵押贷款应注意的法律问题

在建工程是指经审批正在建设中的房屋及其它建筑物。在建工程抵押作为抵押的一种特殊形式,因具有良好的加速资金流动和促进资金融通等优点,在满足银行拓展客户的同时,又可解决企业的融资需求,现广泛地被银行所采用。笔者所在的农合行近几年发放的3000多万元以在建工程抵押的贷款,因操作规范、抵押额度合理,取得了较好的效果。但是,在建工程抵押毕竟不同于已取得房屋所有权证的房地产抵押,其法律关系较为复杂,不确定因素较多,隐含较多的风险,如操作不当,很可能出现法律风险,造成信贷资产损失。在此,笔者试加以分析探讨。     

在建工程抵押风险防范

商品房在建工程抵押作为一种担保货款方式,对于解决开发建设资金不足、加快工程进度等方面发挥了积圾作用,但同时也有很大的负面作用,给银行和消费者带来潜在的风险,因此,我们应该采取切实可行的措施防止其可能造成的危害 目前,在建工程抵押存在的主要问题:一是钻体制的空子,多头抵押。土地使用权设置了抵押,又办理在建工程抵押:一个项目在多个金融部门抵押。二     

最高额抵押制度在实务中应注意些什么?

目前,市场交易行为日益频繁,许多交易越来越多地表现为一种“反复不断”的连续性行为,为了使这种具有连续性的交易行为每次都能获得抵押担保,并避免每次担保重复办理抵押登记手续,降低交易成本,我国的担保法律制度规定了最高额抵押,即“对一定期间内连续发生的债权作担保”。自该项制度产生之日起．得到了广泛的应用。然而,正因为最高额抵押的特殊性,如果不引起重视,有可能对信贷资金安全带来法律风险。     

在建工程抵押的若干问题

据国家统计局透露,2002年1至9月份,全国累计完成房地产开发完成投资4863亿元.据中国人民银行透露,到2002年9月,房地产开发贷款的余额为4974亿元.由此看出,房地产开发所需资金主要来自银行贷款.为了到期能够收回贷款,银行往往要求房地产开发商提供一定形式的担保,房地产开发商多以抵押的方式来担保,其中又以土地使用权抵押、在建工程抵押最为普遍.与土地使用权抵押不同的是,在建工程抵押不仅涉及土地使用权,还涉及在建工程的投入资产等,登记机关不仅涉及土地管理部门,还涉及房屋管理部门.因此,在建工程抵押实际引发的矛盾和问题在所难免.笔者试对上述问题作一探讨,以求加深对在建工程抵押的理解.     

在建工程抵押贷款的风险控制

<正>处置在建工程抵押贷款时,农村中小金融机构应依法在开发商项目资本金的审查和管理、在建工程抵押合同附件等风险控制的源头,做好防范工作近年来,农村中小金融机构在对房地产开发企业提供信贷资金支持的过程中,在建工程抵押已被广泛地运用。但是,随着市场行情走低,因资金链断裂,开发商弃楼跑路的现象已屡见不鲜。由于风险预警机制滞后,导致在处置该类贷款风险时,风险救济处于进退无门的尴尬境地。笔者依据一笔在建工程抵押贷款的风险救济实例,就该类风险控制源头的实务操作要点进行了归纳,供相关业务人员参考。     

房地产抵押贷款如何避风险

房地产因其具有位置固定、价值较高和良好的保值、增值特性,成为强有力的抵押工具。据统计,河南省新乡市的土地抵押评估额１９９８年为５．９亿元,１９９９年为８．２亿元,２０００年为１０．８亿元,各商业银行的房地产抵押担保额也按比例大幅度递增。但是,目前商业银行信贷部门存在一种误解,认为房地产抵押贷款比较信用贷款而言,风险较小,因此往往忽视对抵押物及借款人本身还款能力的审查,房地产抵押各个程序操作中存在着许多风险隐患,给银行资产造成了潜在和实际的损失,如１９９８年新乡市某企业以房地产抵押,因法律手续不健…     

"五法"清收不良贷款

风险贷款保全法。一是完善抵押担保手续。对已出现的风险信贷资产,在具备法律时效时,及时与借款人和担保人签订抵押、担保贷款协议,补办抵押担保手续,为保全信贷资产做好充分准备。二是做好第二还款人的追索。担保人是担保贷款的第二还款来源,当担保贷款的借款人出现偿还困难时,应及时追索担保人偿还贷款,保全信贷资产。三是做好以资抵债工作。     

最高额抵押贷款业务的法律风险及防范

正规范最高额抵押贷款业务,要充分认识最高额抵押担保风险,加强监管。作为一项特殊担保方式,最高额抵押与一般抵押相比,可以有效地解决抵押权连续设定问题,具有提高交易效率、降低交易成本的优点,有助于巩固银行与企业间的关系。因此,最高额抵押在当前我国银行业金融机构信贷业务中被广泛采用。但是,由于部分银行业金融机构在实际业务运行中因操作不规范,致使最高额抵押难以起到真正作用,银行贷款资金安全得不到有     

破解农村抵押担保难

农村贷款难的根本原因是抵押担保难,主要是农村还缺乏相应配套的风险转移、分担和补偿机制。因此,积极探索具有适合农村特点的抵押担保方式,是当前农村金融改革和发展的重要课题之一。     

办理抵押贷款谨防"五个"法律误区

为了适应粮棉流通体制市场化改革,有效防范和化解信贷风险,尽快建立和完善具有农发行特点的信贷资产保全体系,总行决定对我行开户的粮棉企业有效资产实施抵押担保。而“抵押”作为《担保法》规定的一项重要的担保方式,已越来越多运用到发放非保护价粮棉油收购贷款方面。从理论和实践上看,抵押贷款确实是一种风险较小而安全系数较大的贷款方式,应认真按照《担保法》及有关规定办理,并谨防“五个”法律误区: 一是对抵押物未依法办理登记或     

抵质押担保问题刍议

近年来随着农发行信贷风险管理体系不断建立健全,特别是系统内法律合规条线的建立,贷款抵押担保工作得到了重视和完善,对防范和化解农发行信贷风险起到了推动和保障作用。但随着农发行贷款规模的扩大,贷款实践日趋复杂,贷款的法律担保问题有待深入研究,笔者现就抵押担保问题谈点粗浅看法。一、最高额抵押诉讼时效起算时间问     

质押担保应重点关注的几个问题

<正>所谓质押,是指为担保债务的履行,债务人或者第三人将其财产出质给债权人占有,债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形,债权人有权就该财产优先受偿。质押区别于抵押的最大法律特征是设定质押时出质人须向质权人交付质物,而设定抵押时抵押人可以继续占有、使用抵押物。对动产质押和部分权力质押来说,交付质物是质权的生效要件。从近几年农发行贷款担保法律审查、风险排查和     

小农户抵押担保融合贷款模式创新：机理与条件——基于3个反担保贷款案例

寻求抵押替代品是破解小农户贷款难题的主流做法，一些地区的反担保贷款创新实践案例为破解这一难题提供了新的思路。本文从抵押担保融合视角出发，构建一个包含“抵押转化-风险控制”假说的小农户抵押担保融合贷款分析框架，并在此基础上对3个反担保贷款案例进行系统性分析，以此揭示创新小农户抵押担保融合贷款模式的内在机理和前提条件。研究发现：第一，引入农民专业合作社后的结构嵌入与关系互嵌能形成小范围的抵押物流转市场，这不仅可以使小农户的资产成功转化为银行认可的、具有担保效力的、新担保关系中的抵押物，还能通过农民专业合作社强有力的合约处置打破抵押物难以处置的局限。第二，抵押担保融合贷款模式可以通过运用多重关系和复合治理获取有价值的信息，以此更有效地进行信息甄别和贷款监督，并保证抵押物处置威胁的可置信性。同类研究多将抵押与担保单独考虑，而本文认为，在借贷双方之间引入农民专业合作社的抵押担保融合贷款模式，可以更有效地实现复合治理。     

林权抵押贷款风险防范问题探讨——以辽宁省岫岩满族自治县为例

结合辽宁省岫岩县林权抵押贷款实施情况,对林权抵押贷款风险因素进行归纳分析的结果表明:林权抵押贷款作为创新型金融业务,面临着法律风险、市场风险、流动性风险、信用风险、操作风险等;并为此提出了审慎法律风险、抵御市场风险、降低流动性风险、把控信用风险、控制与缓释操作风险、注重战略风险等风险防范建议。     

农发行共同担保业务法律风险及防范

出于防范信贷风险或受制于企业担保能力不足等原因，农发行往往选用共同担保作为增信方式。共同担保涉及多种担保方式、多个担保主体，处理要求与单一担保存在较大差异，其形成的法律风险具有特殊性。本文结合法律规定，分析混合共同担保、按份共同保证的法律风险，并提出风险应对策略。     

谈借款合同担保方式的选择

借款合同担保,是指通过设置一定的附加义务,保证借款合同得到履行的法律制度。借款合同担保既是合同效力的补充和加强,又是合同存在的证明,也是维护社会主义经济秩序的有力工具。 根据我国现行法律规定,借款合同的担保形式主要有保证、抵押等方式。保证是人的担保形式,抵押是物的担保形式。二者相比,物的担保则比人的担保要可靠得多。因此,借款合同条例规定:借款方申请借款应具有中国人民银行规定的一定比例的自有资金,并有适销     

应通过政策调整和制度创新,解决农村金融供需对接问题

从农村金融供给方看,农村有金融机构、从业人员、服务网点.我们已经建立了政策性、商业性、合作性共同发展的农村金融组织体系.当前的主要问题是,由于农业和农村经济具有弱质性,金融服务成本高、回报率低、风险大等特点,都需要抵押、担保来规避风险.     

解决畜牧融资难题需多方着力

<正>俗话说:"家财万贯,带毛的不算。"由于家禽的疫病死亡风险,导致活禽抵押风险比一般财产抵押风险更大,因此其担保价值不高。而资金短缺、融资困难往往成为制约畜牧养殖发展的瓶颈,解决该问题还需多方着力。新疆生产建设兵团六师一○二团梧桐镇鑫宝牧业养殖合作社活禽抵押的经验给我们树立了一个很好的发展范例。该合作社通过引入保险公司、担保公司、第三方监管公司等具有风险保     

我国住房抵押贷款证券化风险防范

个人住房抵押贷款证券化是一种新的金融工具,对商业银行发展和金融市场完善等具有积极的作用,也符合市场经济发展规律。但是,住房抵押贷款证券化的实施,涉及发放贷款银行、特设目的机构（SPV）、证券发行机构、信用担保机构等中间机构以及投资者等多个当事人,具有很大的风险性。本文从住房抵押贷款证券化的概念入手,重点分析提前偿付风险、利率风险和信用风险,并提出相应的风险防范措施。     

农村土地承包经营权抵押贷款需求影响因素分析——基于泰安市六个县、区的调查数据

文章以泰安市六个县、区(泰山区、岱岳区、新泰市、肥城市、宁阳县、东平县)调查资料为据,运用二元Logistic回归模型,对农村土地承包经营权抵押贷款的潜在需求和影响因素进行回归分析,得到农户的年龄、文化程度、农户经济活动类型、家庭年纯收入、耕地规模、土地担保法律知识了解情况、土地流转实践和拥有土地承包经营权证,对于农户选择以农村土地承包经营权作抵押获得贷款具有显著影响,并根据这些影响因素提出完善农村土地承包经营权抵押贷款相关制度的政策建议。