完善广东集体建设用地流转制度的思考

《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》标志着广东省的集体建设用地使用权流转改革走在全国前列,同时,允许集体建设用地直接流转作为一项探索性的制度创新,在实施过程中需配套制度的支持,以应对直接流转的负面影响,最大限度发挥正面作用。     

完善农村集体建设用地流转中农民权利的法律保护

农村集体建设角地制度改革的根本是如何实现农村集体土地财产权价值的最大化,如何充分实现农民的土地权利.由于现行法律滞后,农民土地权利的实现途径模糊,因此流转过程中侵害农民权利现象严重 .本文针对当前农村集体建设用城流转中存在的问题,提出确立集体建设用地使用权的物权地位、协调性修改现有法律、拓宽流转方式、规范流转程序、完善分配体系等建议,以充分保护农民的合法权利.     

创新集体建设用地使用权流转制度的思考

农村建设离不开土地资源这个重要载体,需要土地、资金等保障和支撑。而集体建设用地使用权流转所存在的内在障碍,恰恰正是新农村建设普遍遇到的突出矛盾。虽然集体非农建设用地使用权流转受到法律的严格限制,但流转仍呈现了相当的规模。集体建设用地流转由于在法律政策上未得到明确的认同．缺乏合理的规制,容易滋生土地纠纷,因此将农村非农建设用地纳入市场规范流转势在必行。本文正是在这样的背景下开展对创新非农集体建设用地使用权流转的研究,对规范集体建设用地使用权流转提出若干设想和制度设计。     

农村集体建设用地市场化流转的制度解析

农村集体非农建设用地的市场化流转一直都是人们关注的焦点。本文认为由征地制度缺陷引起的资源低效配置和“隐形”市场交易带来的社会福利损失是集体建设用地市场化流转的现实需求;巨大的潜在外部利润是市场化流转的驱动力;集体建设用地市场化流转是一种自下而上的诱致性制度变迁,并且可能遵循由需求引致型向供给主导型转变的过程。在此基础上,对集体建设用地市场化流转的制度保障构建的思路以及政策建议进行了探讨,以期为这一制度的制定和完善提供一定的理论依据。     

农村集体建设用地流转制度改革的路径和挑战与完善

深入而有效地推动农村集体建设用地流转制度的进一步改革,是当前的主要任务.通过分阶段、分目标、循序渐进的改革,将有利于流转制度的完善.近期来看,重点在于搁置争议,深入实践,总结经验,为进一步改革提供参考;长远来看,修改土地管理法律法规,制定流转管理办法,完善配套措施,保证各方参与人的合法利益,将是改革的主要内容.     

集体建设用地流转制度变迁的经济分析

研究目的:用制度变迁理论解释中国集体建设用地流转制度变迁.研究方法:制度分析方法.研究结果:集体建设用地流转制度变迁过程中,建设用地价格的上升、农民政治地位的提高以及宪法秩序的改变,导致了农民对集体建设用地市场流转权利的需求.农民采取黑市流转、变相流转等方式进行集体建设用地的流转;地方政府有很强的改革意愿,突破了中央对集体建设用地流转的限制;中央政府对集体建设用地流转制度供给的态度分为两个阶段:在地方政府自发制度创新之前,由于放开流转给耕地保护和国有土地市场带来冲击,不能推进集体建设用地流转制度变迁;在地方政府自发制度创新之后,由于中央政府在地方推动的制度变迁中分享了收益,同时维持原有制度安排的成本太高,中央政府开始逐渐承认并主动推进地方政府发起的集体建设用地流转制度变迁.     

农村集体建设用地流转支撑体系探讨

在农村集体建设用地入市形势日渐明朗之时,政府土地行政管理部门以及相关立法机构的当务之急是建立好集体建设用地流转的支撑体系。就农村集体建设用地支撑体系框架中的制度支撑体系、法制支撑体系、权益保障支撑体系和外部环境支撑体系进行探讨,最终将集体建设用地关注的焦点转移到入市后及其相关制度的建设上来。     

农村集体建设用地自发流转的原因探讨

农村集体建设用地流转在我国各地尤其在大中城市的城乡结合部是一个普遍现象。为了加强对农村集体建设用地的管理，本着“正本清源”的目的，本文从经济、法律、制度和管理等几个方面，对这种自发流转的原因做出分析和探讨。     

征地制度改革和集体建设用地流转之我见

征地制度改革和集体建设用地流转,是两个紧密相连的问题,也可以说是一个问题的两个方面。把这两个问题放在一起进行深入研讨,很有实践指导意义。关于征地制度改革和集体建设用地流转问题,中央和地方早就着手进行了研究。经过多年的探索和实践,形成了一些共识,取得了一些成果,明     

农村集体建设用地流转模式及收益分配研究

按照城乡建设用地增减挂钩原则,农村集体建设用地流转必须确保建设用地不增加,农用地不减少、质量不降低,结合上海各区县的实际情况和基础条件,正确处理好和小城镇建设、农民宅基地置换、农村土地综合治理等相关工作的关系,对乡镇企业用地、农村宅基地、乡(镇)村公共设施和公益事业建设用地这三大类集体建设用地使用权的流转进行分类指导,适用不同的流转模式,才能充分发挥试点政策在社会经济方面的综合效能。一、流转模式分析(一)农民宅基地流转模式1、宅基地置换模式宅基地置换属于广义的集体建设用地流转范畴,是指按照城乡建设用地增建挂钩的政策,在农民     

对农村集体建设用地流转必然性的思考

近几年 ,农村集体建设用地流转问题一直是理论界与实践工作者的热门话题。自 1999年底国土资源部批准安徽省芜湖市为全国第一个试点以来 ,各地都进行了集体建设用地流转的探索与尝试 ,并取得了初步成效。那么 ,是什么原因促使农村集体建设用地的流转呢 ?本文试图通过对农村集体建设用地流转的必然性研究来揭示流转的深层次根源。一、农村集体建设用地流转是社会主义市场经济发展的客观要求随着我国社会主义市场经济体制的逐步建立 ,市场体系不断发展、完善 ,土地作为要素市场中的一种特殊商品 ,必然要受到市场机制的调节。而国家对土地供给…     

农村集体建设用地流转禁搞房地产

本刊讯连日来,飙升的房价使得农地流转、农地入市成为社会热议话题之一。江苏省国土厅负责人日前接受记者采访时说,江苏省2002年在昆山、海门就进行了农村集体建设用地     

农村集体建设用地流转主客体之我见

正确辨识好农村集体建设用地流转主体、客体,是其实现入市流转的重要前提。结合目前流转中存在的主客体概念模糊、鱼目混杂、不易辨识等问题,在对集体建设用地、集体建设用地流转的概念、流转主体、流转客体进行较为深入分析和思考的基础上,对农村集体建设用地流转主体、客体进行了认真梳理和清晰界定,并从开展确权登记发证、完善流转政策、加强政府监管等方面提出了进一步做好流转主客体认定工作的相关措施。     

农村集体建设用地流转价值评估方法述评

十八届三中全会《决定》提出:"建立城乡统一建设用地市场,在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。"但目前受到我国现行土地制度的制约和影响,农村集体建设用地的流转模式、流转价格评估等相关研究尚处于摸索和尝试阶段,目前有一些专家学者对农村集体建设用地流转价值的测算方法进行研究,文章通过对现有文献进行梳理,分析发现农村集体建设用地价值评估方法主要分为以下几类:(1)农村宅基地退出和拆迁补偿式价值评估,(2)农村集体建设用地基准地价测算法,(3)土地发展权下的农村集体建设用地价值评估,(4)经济和生态价值综合考量下的集体土地价值评估,(5)多种评估方法相结合的农村集体建设用地价值评估。通过分析现有研究成果、经验及不足之处,为农村建设用地流转价值的评估方法提供理论借鉴。     

农村集体建设用地自发流转的原因探讨

农村集体建设用地是土地资源中长期为人所忽视的部分,也是土地管理的薄弱环节。在全国各地,尤其是经济较发达的大中城市城乡结合部,当前农村集体建设用地自发流转现象严重。浙江省对湖州市调查区内171户乡镇企业,发生土地使用权流转企业占企业总数的71%;发生土地使用权流转的土地占土地总面积的72%。江苏省据典型地区数据分析,每年因土地权属及用途而发生流转和变化的集体土地数量大约占总数的10%。上海市截至1999年末,2万多个乡(镇)村工业企业在完成改制和重组过程中,大部分已经实现了非农建设用地流转,涉及到集体建设用地面积25万亩左右,河南省郑州市城乡结合部村民用宅基地建房,房地同时出租,其比例几乎达到100%。湖南省南洵区在1991年至1998年间,宅基地买     

农村集体建设用地流转收益分配问题分析

当前我国在农村集体建设用地流转收益分配中存在分配主体不明确,分配比例与方式混杂和监管缺失等问题,剖析原因从消除法律障碍,构建合理机制,完善配套制度等方面提出了完善农村集体建设用地流转收益分配机制的建议。     

农村集体建设用地流转探析

随着市场经济的快速发展和城市化步伐的逐步加快。农村集体土地的使用权尤其是农村集体非农建设用地使用权的流转变得日趋活跃。为了使土地资源得到更有效的配置，在农村集体建设用地的流转过程中，应逐步完善产权主体，合理收益分配和建立健全相关法律法规。     

河北省集体建设用地使用权流转管理制度完善对策

河北省正面临着新一轮大发展、大跨越的历史机遇,经济发展所需土地指标缺口很大,完善集体建设用地流转管理制度以释放农村集体建设用地潜力成为破解其"土地难"问题的重要途径。研究显示:河北省集体建设用地使用权流转存在隐形流转、收益分配混乱等诸多问题;河北省现行流转管理办法与国家层面政策导向存在不符之处,与比较规范的地方流转管理制度相比存在一定的差距,可操作性不够强。在此基础上,从借鉴各地经验、完善河北省流转管理制度具体建议和建立健全相关配套管理政策等方面提出了河北省集体建设用地使用权流转管理制度完善的对策建议。     

黑龙江省小城镇建设中农村集体建设用地流转问题

针对黑龙江省发展小城镇建设的实际情况,阐述了农村集体建设用地流转的必要性、流转的前提条件;并针对该省农村集体建设用地利用效率低、居民点零星分布且规模小的实际情况,提出农村集体建设用地流转的若干建议。     

集体非农建设用地流转研究评述

集体非农建设用地流转,一直是理论界和实践者研究和探索的问题。本文综述了近期有关对集体非农建设用地流转内涵、产权基础、流转模式、流转类型、收益分配等方面的研究进展,并展望了集体非农建设用地流转下一步有待研究的问题。