香港土地制度和土地出让金管理及其借鉴

众所周知,大陆的土地出让制度来源于香港。因此了解香港的土地制度和土地出让金管理具有重要意义。本文首先介绍了香港的土地所有权制度、土地出让制度、土地出让金、地租和地税;其次介绍了香港的土地出让金管理制度;最后对香港的土地出让金管理制度和大陆的土地出让金管理制度进行了评论和比较,在此基础上提出了大陆土地出让金管理的改进方向。     

从农民增收的角度谈土地制度的缺陷及对策

家庭联产承包责任制,无疑是中国农村土地制度变迁成功的范例,但其存在着土地权属制度既模糊又不完整,土地流转市场化程度很低,土地征收、征用制度规定侵害农民利益,土地保障色彩浓厚等弊端,现已成为制约农民增收的瓶颈.为促进农民增收,结合党的十七届三中全会精神,应从明晰土地所有权、加快实行地权登记,切实推行土地使用权流转、盘活农村土地资产,按照市场化原则对农村集体土地征用依法公平补偿,加快推进农村社会保障制度建设等方面深化土地制度改革.     

立法保障“所有权公有，使用权私有”的土地制度

本从公平和效率博弈的角度分析了我国土地制度的变迁，剖析了其缺陷，评述了国内关于土地产权制度改革各派的观点，笔较倾向于“土地所有权公有，使用权私有”的主张，并提出改革的关键环节是立法，用法律手段规范国家权能，保障农户权益，从而达到公平基础上的效率最大化。     

农地制度对农户经济地位影响的历史分析

我国的农地制度变迁分为四个时期,对应四种模式。现行的农地制度的缺陷有三方面：集体所有土地的所有权主体明确,土地产权各项权能模糊,缺乏土地流转机制。农地制度影响农户的经济地位,农地制度要创新。     

当代中国急需构建新型的土地人民所有权制度

随着土地国有化，“国家”由为人民代理帮办的“管家”，实际上演变成了中国土地的唯一真实主人，土地的有限经营使用权与所有权之间实行“无限期剥离”，中国土地资本长期处于低效运作状态。本文论述了当代中国急需构建新型的土地人民所有权制度的必要性，并就逐步取消国家对土地的统一托管作了一些初步构想。     

浅议划拨土地使用权“无偿性”

我国现阶段国有土地使用权的取得实行土地出让和土地划拨的双轨制。划拨土地使用权的取得并非无偿,因此国家收回也应有偿。随着国家对划拨土地使用权管理的制度健全与机制创新,划拨土地使用权作为财产权日益得到承认与明确,在市场经济体制的新要求下,赋予划拨土地使用权新的内涵,在处理划拨土地使用权时,在保证国家作为土地所有权人的合法权益的同时,兼顾土地使用者的合法利益,促进公益事业的可持续发展。     

土地征收：制度变迁视觉的解释

基于制度经济学制度变迁理论,探讨了中国土地征收征用现行立法同转型时期经济发展之间的互动与博弈。回顾土地征收的发展历程,可以看出土地征收制度的构建、初始发展主要借助于国家立法,是一种自上而下的强制性变迁路径。目前国家“允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市流转、同权同价”则是以市场经济为导向、社会规则自我演绎自下而上推动的诱致性变迁获得了政策层面的首肯,也是农村集体经济组织、乡镇地方政府与农民共同推动的制度创新需求。这种诱致性制度变迁以市场经济的内在需求打破了原有的制度均衡,必将推动新的制度均衡建立。     

传统中国社会农村土地所有权和使用权关系的演变——以租佃制度为中心的分析

从租佃制度的视角观察传统中国社会农村土地所有权和使用权之间关系的演进路径,可以见到:土地所有权和使用权之间的关系从不对等到逐渐平等,使用权的作用越来越重要,而且长期的土地使用权对农业生产有着十分重要的促进作用。这也给我国当前土地制度改革提供了历史的借鉴。     

土地财政规模效应、成因分析及其规范路径

"土地财政"问题引发社会广泛关注和争议。从土地财政规模效应来看,土地出让收入不断扩张,土地税费收入与时俱进,土地抵押融资规模也日益成长。从土地财政成因来看,是土地管理体制、土地所有权益地方化、不完善的征地补偿和土地批租制度、单一行政考核机制、地方财政能力相对不足等多种因素共同作用的结果。在上述分析基础上,本文依据十八届三中全会精神就土地财政的规范治理提出了改革土地征用制度等七条针对性建议。     

论土地征收之被征收人的申请收回权

在我国,土地征收作为国家凭借公权力强制剥夺集体土地所有权和农民土地使用权的一种法律行为,其对农村集体经济组织和农民的权益直接产生重大影响。笔者认为,在我国土地资源之稀缺性日益突显的今天,为规范土地征收,保护农民利益,参照一些国家和地区的做法,在征收法律制度中规定被征收土地的所有权人和农民的申请收回权,已具有现实性与可行性。     

农地制度、土地规模与农业生产绩效

使用面板数据模型和时间序列模型考察了中国农村改革开放后的农业全要素生产率的变动情况和影响因素,利用1992-2006年的省级面板数据分析了各种实体投入因素和农业科研投入对农业生产率增长的影响;再加入农村土地制度变量,利用GLS方法分析了科研投入和土地制度对农业生产率的影响.结果表明,在促进农业增长的各种要素中,科研投入是最主要的因素,土地制度是前期的一个重要因素,化肥投入是一个显著的影响因素,研究还提出了农业的发展除了实现持续的技术进步外,更应该从制度创新上寻找提高生产绩效的新路径,那么土地制度改革可以成为一个新的突破口.     

农地承包经营权登记与中国农村土地制度改革——基于承包经营权流转的理论与实证分析

土地承包法的颁发与实施是为了赋予农户安全稳定的农地产权，以加快农地市场流转，促进农地有效、可持续利用。但由于农村土地政策在实施上长期过度依赖于农村集体，因而出现偏差。以农地承包经营权证发放为初始形式的农地登记制度的引入，提高了国家对农民合法土地权利的保护力度。农地承包经营权登记或发证在使农民获得完整的合法土地产权、增强农民对土地权益的了解与信心、对抗农村集体干预、降低土地交易成本等方面创造了有利于农地市场流转的条件。江苏南通的统计数据表明，在农地承包经营权发证率较高的地区，农地承包经营权流转市场越发达，农户对农地产权稳定性信心越高，农地交易费用越低。中国有必要按照规范土地登记制度要求，继续农地登记制度建设。以彻底实现农村土地制度改革。     

论农村土地确权中土地权利界定与行使

农村土地确权工作不仅要明确农村土地现有分布和占有经营情况,还要对农村土地资源市场化配置所需要的所有、承包、经营、流转、抵押、转让和收益等权利进行界定,消除阻碍农村土地不合理配置的思想观念和制度因素,促进农村土地从产权模糊向权能清晰行使的转变。     

城市土地出让的收益分配与土地市场效率

通过研究城市国有土地出让的收益分配和市场效率之间的关系,建立土地开发的社会决策模型,对土地出让时的七种不同收益分配模式的市场效率分别进行了分析。分析结果表明,无论是过去的协议出让模式,还是现行的基于成本或者现状价值对原土地使用者进行补偿的出让模式,土地市场都缺乏效率,而以土地开发净收益进行分成的模式能够最大化土地市场的效率。     

双重地权:土地国有下的农民土地财产权

2003年8月29日通过的《中华人民共和国农村土地承包法》，标志着中国的农村土地制度变革进入了一个相对稳定期、这部法律强化稳定了现行的土地制度，但并没有对土地制度变革中的现存问题提出新的解决办法。本文认为，现存问题的难点在于，处理好国家、集体和农民之间围绕着土地剩余索取权的争议，甚至严重的冲突，归根结底是利益之争；问题的根源在于，现行的有关农村土地制度中“农民集体所有”的产权安排存在着“产权残缺”等障碍；解决问题的关键在于，合理借鉴历史上的佃主和佃户双重产权主体的土地产权制(田面权和田底权相分离)，剥离介于国家和农民之间的集体产权主体地位，明确赋予农民土地财产权，并实现切实的立法和制度保护。     

新一轮农垦改革发展形势下广东农垦创新土地管理方式的实践与探索

从论证创新土地管理方式是新一轮农垦改革发展所必须坚持的基本原则和主要方向的必然要求出发,结合广东农垦的土地来源、分布与结构,以及在土地管理利用方面存在的问题,在充分尊重当前实践和初步成效的基础上,大胆地探索广东农垦创新土地管理方式的实现路径.     

七彩红土地

天空是云南最美的景色之一,最先冲撞视觉的就是那透明如洗的蓝色,一直渗透到心底。而红土则像原野上燃烧的火焰,绿色的农田相间其中,反而成了点缀。     

农地确权、土地流转与农户最大地块利用效率

小农户家庭经营仍是当前我国农业经营的主要形式,而且一户经营多块土地的现象较为普遍;农地确权可以通过影响农户的投入决策和土地流转决策对农地利用效率产生影响,因而深入探讨农地确权对农户最大地块利用效率的影响具有重要的现实意义。然而现有文献对此缺乏研究。本文认为,影响农户的土地流转行为是农地确权作用于农地利用效率的主要路径之一,单从这条路径来看,农地确权不仅要促进土地流转,而且要使农地向高效率的农业生产经营者集中、要改善农户的分散经营状态,才能显著提升农地利用效率。然而,在现实中可能存在多种因素对该路径形成阻碍,导致农地确权的政策效应未能充分显现。基于2019年在吉林、江苏、四川三省297个村庄抽样调查的1058份问卷,运用DEA-Tobit模型和中介效应模型的分析显示：相比未确权的农户,已确权农户最大地块利用的综合技术效率和纯技术效率较低,反映出当时样本村庄的农地确权还未有效促进农地利用效率的提高,甚至可能起到相反的作用;相比未确权的农户,已确权农户在确权后的土地转入概率较高,但最大地块面积较小,而有土地转入的农户比没有土地转入的农户、最大地块面积较大的农户比最大地块面积较小的农户最大地块利用的综合技术效率和纯技术效率更高,表明在农地确权影响农地利用效率中土地转入具有遮掩效应、最大地块面积具有中介效应。可见,农地确权提高了已确权农户转入土地的概率,土地的转入虽然可以在一定程度上减弱农地确权与农户最大地块利用的综合技术效率和纯技术效率之间的负相关性,但并没有加大最大地块的面积,由此带来的经营分散加剧可能正是已确权农户最大地块利用效率低于未确权农户的原因之一。相比已有文献,本文对农地确权影响农地利用效率的土地流转路径进行了深入探究,并针对农户最大地块利用效率进行了经验分析,深化了农地确权的政策效应研究,也细化了农地利用效率的影响因素研究。本文研究表明,不但要继续化农地“三权分置”改革和持续开展农村土地确权登记颁证“回头看”工作,还应扫除阻碍农户土地流转的其他障碍,加强对农户土地流转的引导和农村土地整治,促使农地向高效率经营主体集中,并努力解决农户多地块分散经营的问题,进而更有效地促进农地利用效率提升。     

土地流转中耕地保护的法律问题探讨

土地流转是农民实现对承包土地经济权利的重要方式之一。土地流转必须保证农地用途不改变,土地产权制度改革的基本底线不突破,必须强化管控落实最严格的耕地保护制度。要深化农村土地管理制度改革,落实耕地数量和质量占补平衡制度,建设高标准的基本农田,注重维护耕地保护者的合法权益。     

撂荒、弃耕、退耕还林与休耕转换机制谋划

撂荒、弃耕一直困扰着我国耕地红线和粮食安全,而土地过度开发引起的地力下降、环境破坏是不争的事实;在保证粮食安全的前提下,休耕是把撂荒、弃耕以及二调新增的耕地与退耕还林、土地整治有机结合的有效方式,可恢复地力、修复环境。应继承我国休耕的优秀传统,并借鉴欧美休耕的先进经验,建立计划和市场有机结合的撂荒、弃耕、闲置、退耕还林、二调新增耕地与休耕转换的有效机制：运用计划手段把休耕纳入国土规划,并把撂荒、弃耕、闲置、退耕还林、二调新增耕地纳入休耕计划;运用退耕还林等休耕补偿和撂荒、弃耕、闲置赔偿以及土地收回等市场手段,把休耕市场化。