我国房地产信托发展的现状及未来方向

央行121号文件、2004年4月份的国务院通知以及全国土地实行招标、拍卖，挂牌交易等政策措施的相继出台，房地产业面临着金融、土地等方面政策调整带来的资金短缺难题。在此背景下，房地产信托得到了迅速发展。通过对目前发行的房地产信托产品的分析，得出中国的房地产信托产品只是以贷款型为主、资源配置单一化、流动性差的短期融资模式，这与房地产需要长期融资不相匹配，笔者建议应该借鉴美国房地产投资信托REIT(Real Estate Investment Trusts)的模式，发展真正意义上的房地产信托产品，从而解决房地产业的融资难题，促进中国房地产业的持续健康的发展。     

我国房地产投资信托产品发展路径研究

（一）我国的房地产信托产品种类。我国房地产投资信托产品在运营模式、品种设计方面也还都不够成熟。房地产信托资金的使用更多地体现了“过桥贷款”的性质。121号文件之后．房地产信托进行了一些创新．出现了股权信托模式和财产信托模式。但从整体上说．由于我国目前可供以收租为目的的高质量的房地产项目不是很多．     

预期收益与投资收益之间的距离——房地产信托热销背后的风险

我国信托业与房地产金融有着不解之缘。《信托法》实施以来，在信托公司发行的信托计划中房地产项目始终占有较大比重。尤其是国家加强房地产信贷监管政策出台后，房地产信托逐渐成为房地产企业融资的重要渠道，也成为信托公司的主要信托业务之一。     

论金融制度创新中的信托优势

本文从当前我国金融面临的制度性缺陷入手，分析了信托在金融制度创新方面的独特优势，总结了2002年我国金融信托发展面临的突出问题，提出了在当前分业经营的金融模式下，把信托创新作为金融制度创新的突破口，重视并增强金融信托机构在推进金融制度创新中的地位和作用，同时坚持以市场为导向，正确处理金融监管与信托创新的关系，并借鉴国外经验，加快实施《信托法》所需的配套制度建设等政策建议。     

房地产信托——我国房地产金融发展的新动力

从我国房地产金融的发展现状出发，引出发展房地产信托的适用性，进而对其功能和在我国的发展模式进行探讨，分析其风险特征，并结合其优势和限制对房地产信托在我国的发展前景进行了展望，指出房地产信托是我国房地产金融发展的新动力。     

我国房地产信托的基金化创新研究

近年来,随着房地产市场的连续调控和监管部门对房地产信托融资的严格监管,房地产信托在我国资金信托中的占比持续下滑,同时信托公司也开始在房地产信托领域主动创新,以标准房地产投资信托基金为导向,各类基金化信托不断涌现.本文在介绍房地产信托基本内涵的基础上,结合国内房地产信托的特殊发展背景,分析了目前国内传统房地产信托与可行基金化信托的特点及注意事项,并从政策制度、内部管理、人才建设等方面对促进信托公司进一步发展基金化房地产信托提出相关建议.     

我国房地产信托的问题及对策

近年来,随着房地产业成为支柱型产业之一,我国的房地产信托业在迅猛发展的同时,由于受金融环境的影响,房地产业融资渠道单一,缺乏金融创新等问题的影响,在一定程度上又制约了房地产信托的发展。本文指出了我国房地产信托存在的问题,同时在借鉴国外REITs的发展经验的同时,也提出若干推动我国房地产信托发展的相关对策。     

房地产信托，风光之中蕴风险

2010年以来,政府对房地产市场的调控政策日益“趋紧”,房地产公司从银行贷款越发困难,房地产信托便成为其缓解资金饥渴的重要渠道,从而致使房地产类信托产品的发行款数、募集规模、市场占比都出现了“大跃进”式的增长。     

房地产信托，风光之中蕴风险

2010年以来,政府对房地产市场的调控政策日益“趋紧”,房地产公司从银行贷款越发困难,房地产信托便成为其缓解资金饥渴的重要渠道,从而致使房地产类信托产品的发行款数、募集规模、市场占比都出现了“大跃进”式的增长。     

碳中和目标下绿色信托的探索：现状、问题及对策

2022年政府工作报告中提及要“完善减污降碳激励约束政策,发展绿色金融”。伴随政策的不断完善,我国绿色金融已基本形成了绿色信贷、绿色债券、绿色保险、绿色基金、绿色信托、碳金融产品构成的多层次产品体系。绿色信托作为其中的重要一环,被视为信托行业布局趋势与重要方向,已成为服务绿色转型、助力实现“双碳”目标中不可或缺的力量,但其发展并非一蹴而就。当前绿色信托的实践逐步深入、方兴未艾,但仍处于探索阶段,面临着行业标准体系不尽完善、产品资金成本与期限错配问题、投资成效有待评估等诸多障碍,亟待破题。未来,在碳中和目标下,信托机构应制定绿色信托战略,开展人才储备,进一步丰富绿色信托产品体系,在资产端支撑绿色产业的发展,在资金端加强绿色产业的投资意识。借助绿色信托这一纽带,挖掘经济可持续发展的新动能。     

宏观调控下的房地产信托

受"限购、限贷"等一系列房地产调控政策的影响,2011年下半年开始,住宅价格过快上涨的趋势得到基本遏制,并于2012年伊始进入下行通道。房价下跌预期令更多的消费者持币观望,房地产成交量缩减明显,很多房地产企业销售收入因此大打折扣,以销售收入为还款来源的融入资金面临着不能按时兑付的风险,房地产信托产品位列其中。同时,银监会加大对房地产信托产品的监管力度,产品发行和产品结构受到了更加严格的限制。2012年房地产信托产品进入集中兑付期,这些政策对房地产信托产品按时兑付的影响有多大、房地产信托产品风险如何控制、未来房地产信托应该走向何方?带着这些问题,记者采访了北京国际信托有限公司副总经理时宝东、锦天城律师事务所高级合伙人李宪明、国鼎股权投资基金管理公司高级投资顾问张东旭、戴德梁行估价及顾问服务部董事胡峰,请他们就宏观调控下房地产信托的现状与发展进行分析。     

我国房地产证券化模式问题探讨

房地产证券化是房地产业与金融行业有机结合的桥梁。这个在美国20世纪60年代出现的创新金融工具如今已风靡全球，并成了21世纪全球金融结构调整及金融工具创新的亮点，也必将成为我国房地产金融发展的基本趋势。本文在分析借鉴美国、英国、日本等发达国家房地产证券化模式的基础上，针对我国房地产行业与金融行业的实际，提出了分别采用封闭式房地产投资信托基金模式、出售型土地使用权信托方式、设立单项房地产公司或单项契约型基金以及房地产抵押贷款等多种模式协同促进我国房地产证券化发展的思路。     

“演绎”创新融资

随着房地产调控政策持续发酵,背负巨大资金压力的地产商,不得不在创新融资渠道上＂寻路＂。在国际上,房地产投资基金、信托产品、保险资金、养老基金、股票市场等各类融资渠道众多,且在单一平台下再度衍生出细分产品,金融机构甚至为企业＂量体裁衣＂,打造最合适的融资产品。然而,中国房地产企业尚未回归其金融属性,高负债的财务结构,加剧了房地产企业的财务风险,而当银行收紧信贷。     

我国房地产融资方式的比较、选择与调整

央行12l号文件发布以来，中央政府及具体职能部门一系列紧缩房地产银行信贷的政策和措施，拉开了我国房地产融资多元化发展的帷幕。本文分析与比较了目前我国存在的银行信贷、企业债券、企业上市、境外融资、投资基金和信托等主要的房地产融资方式运作的内在机理和宏观环境，以期正确选择和有目的地调整我国房地产融资方式。据此，提出我国房地产多元化融资在近期内应选择“银行贷款＋房地产信托”和“银行贷款＋房地产投资基金”两种模式。同时．为保障这两种模式的有效运作，应对银行内部资产负债互动机制的构建、投资基金法的确立和信托融资中不必要限制的解禁等方面进行调整。     

我国房地产开发资金来源结构状况分析

本文拟就我国房地产开发资金来源结构状况进行分析,从中可以看出房地产业融资渠道单一,风险过度集中于银行,房地产投融资金融创新滞后,以及房地产开发企业自有资金不足的现象是当前我国房地产投融资市场存在的较为普遍的问题.针对这些问题,本文相应地提出了拓宽房地产融资渠道、加大金融产品创新力度、完善房地产金融立法等一系列政策建议.     

信托已成为房地产业的重要融资渠道，但是风险也在逐渐积聚——房地产信托求新图存

国家金融政策收紧、银行融资门槛提高，使得房地产企业资金链紧张。转向信托融资．促成了房地产信托的迅猛发展，但同时也聚积了大量风险，新一轮的宏观经济调控，房地产信托受到了广泛争议，在监管部门高度关注金融风险的大背景下，业内人士普遍认为，房地产信托业将会更加步履维艰．等到暂行办法(征求意见稿)下发，却出乎意料地让信托公司和房地产开发商们松了一口气．甚至还有些欣喜。     

我国信托产品创新现状与展望

本文首先对信托、信托产品、信托产品创新进行了界定,其次从宏观上对近年(2002年6月-2008年2月)信托产品创新的现状进行综述,然后具体到2007年"新办法"实施的第一年,从产品数量和规模、资金运用方式、资金投向、产品收益四个方面分析,总结出信托产品在收益率、安全性和流动性上的创新.最后对2008年我国信托产品创新进行了展望:产品总量规模继续攀升、成本推动型收益水平不断拉升、信托专属业务逐渐凸现、产品创新模式有待开发.     

我国房地产融资方式的比较、选择与调整

央行121号文件发布以来,中央政府及具体职能部门一系列紧缩房地产银行信贷的政策和措施,拉开了我国房地产融资多元化发展的帷幕。本文分析与比较了目前我国存在的银行信贷、企业债券、企业上市、境外融资、投资基金和信托等主要的房地产融资方式运作的内在机理和宏观环境,以期正确选择和有目的地调整我国房地产融资方式。据此,提出我国房地产多元化融资在近期内应选择“银行贷款 房地产信托”和“银行贷款 房地产投资基金”两种模式。同时,为保障这两种模式的有效运作,应对银行内部资产负债互动机制的构建、投资基金法的确立和信托融资中不必要限制的解禁等方面进行调整。     

购买房产信托计划要四看

近期,房地产信托产品的预期收益率呈普遍上升趋势,通常高达5%以上,高于其他品种信托计划平均4%的年收益率水平,更远远高于银行存款利率和国债的收益。但金融人士提醒,由于我国的房地产信托刚刚起步,各项相关政策、法规和机制及人们对它的认识尚在逐步完善之中,投资者应该关注其中存在的风险。一看资金运用项目的投资情况,特别是项目在信托期限内的现金流量能否充分承担银行的还本付息额度;二看信托资金运用的信用提升手段,如质押物是否过硬和安全、担保方信用级别和资金实力是否强、有无保险介入、专项赔偿基金是否充足等;三看开发商和项目…     

信托产品的流通机制创新探析

信托产品作为一种全新的金融产品，其流通性的优劣直接关系着这一品种的未来发展前景。信托产品流动性的不足已日益成为制约信托行业发展的“瓶颈”。本首先从实证的角度分析了流通性对信托业发展的必要性和紧迫性；然后阐述了目前在提高信托产品流通性方面所进行的种种尝试，剖析了“柜台转让”、“做市商”、“质押”和“信证通”等模式的利弊；最后提出构建我国信托产品流通机制的对策和建议。