天通苑业主联合抵制"群租"

2009年9月,有媒体报道天通苑20余业主联合抵制"群租",号召以法律为武器发起集体诉讼①.天通苑西三区的一名业主在社区网上发出了题为<天通苑业主向"群租"说"不">的公开信,信中说,天通苑部分业主将公寓隔成很多小房间,一套165平米左右的三居被隔成8-9个房间,再加上原有的3个卧室和厨房.     

显规则：如何确定业主投票权利

“一套一票”是以作为客体的房屋之套数来计算业主投票权，是一客观标准；而“一户一票”则是以作为主体的户之数量来计算业主投票权，是一主观标准。一户可能拥有数套住宅，而一套住宅内完全有可能居住两个及以上的“户”。由于业主投票权是建筑物区分所有权人的区分所有权之具体权能，应以其客体房屋而非主体为计算投票权的标准更能体现其权利属性，也更具科学性。     

群租当事人:梦里泪落知多少

所谓“群租”,就是三户以上的房客或者十几、二十几个陌生人,混合租住在一套公寓里面的居住行为。群租是现阶段高房价、低收入,廉租房不到位引发的民间租房经济现象。“群租”属于社会学范畴,是城市社会生活形态的一种表现形式,牵涉到多方的利益,比方说政府、物业公司、房东、二房东和房客以及房屋的周边近邻等多方的利益。     

“群租”管理——现代物业管理的新课题

“群租”是近年来出现于北京、上海、广州等大城市的一种社会现象。虽然目前对于“群租”的概念没有明确的定义,但是为了讨论的方便,笔者在此暂且将其定义为:多人为了满足居住的需求共同租房的一种行为。判定是否为“群租”,在笔者看来还应该具备两个条件:一、多人居住导致人均居住面积小于该地区的平均水平;二、租户之间除了根据各自的租房合同共同承担租金以外,不再具有其他社会关系。由此,一家人共挤一间小屋、学校的集体宿舍等情形就不应该算作“群租”。     

"群租"管理——现代物业管理的新课题

"群租"是近年来出现于北京、上海、广州等大城市的一种社会现象.虽然目前对于"群租"的概念没有明确的定义,但是为了讨论的方便,笔者在此暂且将其定义为:多人为了满足居住的需求共同租房的一种行为.判定是否为"群租",在笔者看来还应该具备两个条件:一、多人居住导致人均居住面积小于该地区的平均水平;二、租户之间除了根据各自的租房合同共同承担租金以外,不再具有其他社会关系.由此,一家人共挤一间小屋、学校的集体宿舍等情形就不应该算作"群租".     

百家谭

“也许，只有当行业危机发生，大量物管企业倒闭，很多小区突然面临短期没有物管的困境，当事各方遭遇切肤之痛，政府、媒体大面积介入，问题才会得到根本解决.” ——杭州市物业管理行业协会副会长、浙江南都物业管理有限公司董事长韩芳谈杭州市物业管理行业面临的困境。中国物业管理协会常务理事、浙江耀江物业管理有限公司董事长陈家豪认为，计划经济时代的住宅服务消费观念，影响了很多人“为服务埋单”的认识，即使降低一些服务水准不少业主也觉得不难接受。     

论目前“建筑物区分所有权”的不真实

中国城市住宅因历史建设积欠和人口急剧增加，改革开放后不得不大量建设商品房按套按单元销售。由此产生新一代业主仅凭一个“房”字就购买商品房，既勇敢，也无奈，勇敢在于新一代业主完全不考虑高楼中那些商品房是否是真正的房子，以为自己是在买房，无奈在于，购房者即使知道那些商品房不是真正的房子又怎样？为居有其屋也得买！     

业主“策反”选出新当家——济南东环国际广场首设小区监事会和秘书处

业主委员会的不作为、涉嫌腐败令业主们不满意的现象，随着业委会的出现而成为了物业管理活动中的一个新问题。改选业委会（委员）的业主大会召开权利往往又被现任业委会“把持”，如何能够实现《物业管理条例》中法定“经20％以上的业主提议，业主委员会应当组织召开业主大会临时会议”的权利不被业委会剥夺的问题，则在全国很多物业管理区域中凸显出来。本文站在政府积极介入和业主内部团体建设的角度，给出了我们一个答案，并具有较强的程序性和可参考性。[编者按]     

论"业主委员会"的法律地位

本文针对业主委员会的核心问题——法律地位，从业主委员会的概念、职能、产生程序等方面，结合民事诉讼法等相关法律规定进行了论述，提出业主委员会应具有社团法人资格，并概括了业主委员会与业主、物业服务企业、居民委员会等相关主体的关系。     

如何降低城市“群租”风险

随着城市经济的飞速发展,“群租”作为一种新的居住形态正在逐渐形成。然而,对这种尚待规范的新型居住方式是堵是疏?怎样加以管理?如何平衡小区居民和“群租”群体的利益关系?面对越来越多的“群租”现象所导致的管理风险又该如何规避?     

“群租现象”考验物业管理人

“群租现象”的情况存在日久,但当作一个话题来讨论却是近几年的事情。随着“群租现象”的愈演愈烈,它所产生的负面影响也开始浮出水面,尤其对物业管理产生着日益严重的影响。     

“群租”现象及管理对策

无论是当前媒体报道的“群租”,还是早些年出现的“合租”都是房屋租赁的特殊形式。“群租”本质上就是承租人更多的“合租”,这是租赁中的一种社会现象。从租赁的经营属性讲,也是一种经济行为,因为租赁本身就是一种经济行为。     

物管条例草案是"谁的"?

虽然我们大家都公认物业管理立法根本上是要保证公平与公正,而不是保证某一方的利益。但是我们还是从各种渠道听到看到“究竟是谁的物业管理条例”的说法。对条例草案内容的最多批评来自于部分从业律师,主要“指控”是:对业主毫无价值可言(北京市天为律师事务所居永和律师、北京业界资深人士刘宏诚先生等),“业主”一词,从居者有其屋、人人都是业主的“业主”和从《条例》中定义和提到的“业主”和从司法程序中诉讼主体的“业主”三个角度去看,明显是有不同的含义。很有意思的是,本次接受专访的几十位律师,极少有在物管企业与业主的纠纷诉讼中代理过物管企业的辩护人,却有相当多的律师曾为业主或自己与物管公司对簿公堂。是否可以说在类似纠纷中物管企业不愿主动打官司或者律师更可能为业主辩护?是否可以推论,众多律师针对条例草案的批评,更多带有把“业主”下意识地当作司法诉讼中的“业主”的含义? 不管怎么说,如果把物业管理条例暂时理解为“城市住宅物业管理条例”,我们不可能等到物权法出台后,才去关注物业管理最大的受益人——物业所有权人。     

显规则:如何确定业主投票权?

"一套一票"是以作为客体的房屋之套数来计算业主投票权,是一客观标准;而"一户一票"则是以作为主体的户之数量来计算业主投票权,是一主观标准.一户可能拥有数套住宅,而一套住宅内完全有可能居住两个及以上的"户".由于业主投票权是建筑物区分所有权人的区分所有权之具体权能,应以其客体房屋而非主体为计算投票权的标准更能体现其权利属性,也更具科学性.     

如何降低城市"群租"风险

随着城市经济的飞速发展,"群租"作为一种新的居住形态正在逐渐形成.然而,对这种尚待规范的新型居住方式是堵是疏?怎样加以管理?如何平衡小区居民和"群租"群体的利益关系?面对越来越多的"群租"现象所导致的管理风险又该如何规避?     

上海立规力阻“群租”

2006年12月,上海市普陀区某小区一个三房一厅的“群租房”内,发生废气中毒事件,8名房客中5名病情较重送医院治疗。在此之前,上海市普陀区、闸北区、浦东新区针对“群租”问题,都曾经有过房地局、工商局、公安局、税务局、街道办的联合执法。在上海,“群租”问题已经成为一个普遍的社会问题。针对这一现象,2006年11月30日,上海市房屋土地资源管理局颁布《关于加强居住房屋租赁管理的若干规定(试行)》(以下简称“《规定》”),以约束愈演愈烈的“群租”行为。     

损害赔偿:"分蛋糕"重要,"做蛋糕"更重要!

保安和保管之争实质是一个责任划分的问题：当业主生命财产遭受损害，又找不到直接责任人时，如果保安承担保管责任，那么保安所在物业管理企业就有义务对受害业主进行赔偿；如果保安不承担保管责任，那么保安所在物业管理企业就没有义务对受害业主进行赔偿，业主只好自己承担损害。如果把业主生命财产遭受损害后业主和物业管理企业之间的赔偿责任视为一块“蛋糕”的话，那么保安和保管之争实质上就是一个“分蛋糕”的问题。只不过这是一块烫手的蛋糕，     

物业管理的"蓝海战略"

物业管理在我国已经有了20多年的发展历程,但在当前物业管理的实际经营运作中,很多物业管理公司的管理与服务模式、经营手段和方法表现得愈来愈同质化。与之相反,业主对服务的需求越来越细致,不仅要求提供基本生活层面的满足,还需要得到对其自身价值的认可和尊重,有时候甚至表现得十分“苛刻与挑剔”。这样,物业管理公司在经营过程中就面临两个急需解决的问题:首先,如何满足业主不断升级的需求;其次,如何在众多提供同质化服务     

"铁面服务的"快乐原则

——西美尔说，有两种个人主义，“量的个人主义”和“质的个人主义”，前者意味着在社会之中每个人的自由都受到其他人的制约，后者则是既定的、先验的自在自为，人除了接受自己内心的呼唤之外无人可以加以约束。这句话既适用于业主，同样适用于我们物业管理者。     

对《广东省物价局关于加强物业服务收费管理有关问题的通知》的几点质疑

2006年12月22日，广东省物价局发布了《广东省物价局关于加强物业服务收费管理有关问题的通知》粤价[2006]284号文件（下简称“284号文”），该文对物业管理服务收费的定价形式作出了较大改变．将原来住宅（不含别墅）物业服务收费列入政府指导价管理形式修改为“业主委员会成立之前的住宅（不含别墅）的物业服务收费实行政府指导价，别墅、业主委员会成立之后的住宅及其它非住宅物业服务收费实行市场调节价”．