住宅抵押贷款证券化的思考

一、引言1996年当时任国务院副总理的朱钅容基就提出“住宅应该成为长期消费热点和新的经济增长点”。但经过多方努力 ,时至今日我们看到的一方面是商品房的大量积压 ,至 1998年底累计商品住宅的空置面积达 790 9万平方米 ;另一方面是全国城镇人均居住面积仅有 9平方米。无论是现实的住房消费需求还是潜在的住房消费需求都远未得到满足 ,住房消费需求的空间极大。原因何在 ?问题归结为如何解决城镇居民愿意买房和买得起房的问题 ,其根本在于住宅金融服务不配套 ,居民的消费能力得不到帮助和支持。目前商品住宅房价相对于我国的居民收入而言…     

一个银行与地产界无法回避的问题--促进住房抵押贷款施行的问题、风险与建议

中国的住房市场已由卖方市场转入买方市场。一方面开发商手中大量商品房积压待售，资金无法回收、周转；另一方面则是由于居民无法接受的高的惊人的房价令其望而却步，使市场的需求虽在不断增加却不能转化为有效需求。要解决目前高房价与低收入的矛盾的主要办法除了要通过降低开发成本，压减税费及降低利润率的方法来降低房价外，最有效的途径就是发展住房抵押贷款。     

基于动态房价收入比的住房支付能力分析

不同的收入群体具有不同的住房消费需求和消费能力.国际通用的房价收入比一般从静态上衡量居民购房支付能力,而忽略从动态上评价居民的实际购房支付能力.本文用上海市的实际数据对房价收入比进行修正,计算出的结果比较真实地反映出不同支付能力群体的不同的住房需求和支付能力,为房地产开发和政府制定差别化的住房政策提供依据.     

启动住房消费:“九五”经济发展重要战略抉择之一

据国家建设部统计,1995年全国商品房空间达5031万平方米,比上年增长53.46%。其中,住房空置达3900万平方米,占空置总量的78%;居民住房消费由占全部消费支出的1.9%下跌到1%。房地产市场出现了消费不足的供大于求态势。土地抛荒,资金占压,与居民住宅需求旺盛形成巨大反差。从总量和结构上分析,消费疲软是其根本原因。而部分住宅的定位过高;房改不到位,居民不乐意买;房价过高无法承受;一次性集中付费额大;住房分配尚未实行货币化等等是影响住房消费的关键。总之,缺乏居民消费支撑,是上一轮房地产被迫降温的主要原因。     

房改先迈三道“坎儿”

１９９７年我国房地产市场发展并不理想，１９９８年我国居民住房建设和消费要有一个大的发展，必须研究解决好以下三个方面的问题：一、在住房销售价格上，实行房价与地价相分离，使过高的房价降下来，让更多的普通居民能进入住房消费市场从商品房销售价格构成上看，主要...     

我国房地产行业现状、产业升级及政策问题研究

从当前全国房地产市场总体情况看，局部地区出现了投资增幅过大，空置房面积增加过多，房价上涨过快，土地供应量过大的现象，显现了过热苗头，主要表现为一是部分地区房地产开发投资增幅增大，销售增幅下降；二是部分地区商品房供应结构性矛盾较为突出。近一段时期各地房地产开发企业普遍出现争上大户型，建高档商品房的现象，一些地区甚至在经济适用住房建设地上建高档商品房，这种现象一方面造成当地房价上涨，另一方面造成适合广大中低收入家庭住房的供应不足。     

浅议住房公积金的功能及其发展

一、住房公积金的功能 1．住房公积金能够帮助需要住房的居民定向积累购房款。这是它的基本功能。由于众多的原因，我国目前的商品房价格依然过高．大大超过了普通职工的支付能力。据资料显示，1980年，我国的商品房每平方米平均售价为200元左右，职工平均年收入762元，购买一套50平方米的商品房则需要10000元，是当年职工平均年收入的25倍。     

我国住宅业消费现状及其推动对策

我国住宅业存在着结构性不平衡的矛盾,一方面住宅供给出现结构性过剩,商品房积压,空置现象严重;另一方面潜在需求巨大,有效需求不足。因此,应继续深化住房改革,使居民住房向商品化、货币化、社会化过渡;完善金融体制、积极推广和完善住房抵押贷款;建立与房改相适应的新的住房供应体系;加强物业管理,消除居民的后顾之优等。     

中央政府实现调控房价职能的路径选择

自1998年我国实行住房制度改革以来,商品房价格一路走高.时至今日,商品房价格与价值严重背离,也大大超出了国民的消费能力,甚至为我国国民经济结构埋下了隐忧.目前市场已经无力合理配置住房资源,需要政府担负起宏观调控的职能,使房价回归到合理的水平.     

一个银行与地产界无法回避的问题——促进住房抵押贷款施行的问题、风险与建议

中国的住房市场已由卖方市场转入买方市场.一方面开发商手中大量商品房积压待售,资金无法回收、周转;另一方面则是由于居民无法接受的高的惊人的房价令其望而却步,使市场的需求虽在不断增加却不能转化为有效需求.要解决目前高房价与低收入的矛盾的主要办法除了要通过降低开发成本,压减税费及降低利润率的方法来降低房价外,最有效的途径就是发展住房抵押贷款.……     

房价收入比来源、用途及局限性

房价收入比是中国目前广为使用的城镇居民住房支付能力度量指标,许多文献将房价收入比4-6作为国际标准,也有部分文献探讨了房价收入比存在的问题,但这些文献均建立在房价收入可合理度量住房支付能力的假设上。探讨了房价收入比来源、用途及局限性,结果表明：中国文献中常引用的＂4-6＂标准,不是发展中国家房价收入比的国际标准;房价收入比是中观或宏观指标,而不是微观指标,不能度量住户住房支付能力;房价收入比不能反映收入增长、非住房支出等因素对住房支付能力的影响,即不能合理度量住房支付能力。     

房价何以与购买力脱节--房地产业的交易成本问题研究

近两年,我国房价持续走高。呈现一片火爆局面,在繁荣的背后,是商品房的大量空置。据国家统计局最新统计数据显示,2003年1-11月,全国商品房空置面积已突破1亿平方米,同比增长6.5％。资料显示,我国的住房消费已出现“断层”,仅在山东．占人口80％以上的中低收人家庭已无力购买100平方米以上的房子,那么．是什么造成“有房没人住．有人没住房”的奇怪现象?是什幺使得在有效需求不足的情况下．房价只涨不跌?     

从收入分配体制上分析经济适用住房的建设

为揭示居民住房支付能力与收入分配制度之间的关系,以经济适用住房为基础,从目前居民哑铃型的收入结构入手,分析了居民的住房可支付能力的现状,并提出应大力提高居民可支配收入,不断扩大中等收入阶层比例的建议,以减少中低收入阶层对经济适用住房的需求比例,从而达到缓解现在经济适用住房建设压力的目的。与此同时,还分析了经济适用住房房价持续升高的原因,并提出了相关的解决方法和建议。     

浅论我国银行业商品房积压问题

近年我国商品房积压面积不断增加,出现了“有人无房住,有房无人住”的怪现象。商业银行通过开办住房消费贷款业务,一定程度上刺激了住房有效的有效需求,但从长远来看,这种做法要受到两方面的约束：居民潜在支付能力的不足和银行风险管理对于信贷规模的必然限定。而且,刺激过后住房有效需求的骤然增加会直接影响到新一轮的房地产投资预期,从而导致商品房供给能力的相应扩张。如此看来,从根本上协调房地产市场供求关系还需要新思路。本文尝试着提出了“卖概念房法”,这种方法的实质就是“以房屋的租金和买卖溢价换定期存款的利息     

城市居民住房平均支付能力研究——以江苏省盐城市为例

居民平均可支付房价与当期住房平均价格的比率决定了当地居民的平均支付能力.住房平均支付能力是检验住房平均价格是否超出了居民的平均经济承受能力、市场是否过热及市场是否存在泡沫的关键性指标.由于不同地区的收入水平和房地产市场的行情不同,各地的支付能力也未必相同.居民平均支付能力的研究旨在度量各地房地产市场行情,为管理部门及时提供监管市场的依据.     

经济基本面、住宅价格与居民住房支付能力——以区域差异为视角的面板数据模型估计

本文在构建住宅价格、经济基本面与住房支付能力关系模型的基础上,以区域差异、收入差异为视角,利用2000-2006年我国29省市的数据检验住宅价格、经济基本面对住房支付能力的影响效应.研究结果表明,住宅价格、经济基本面对居民住房支付能力的影响存在明显的区域差异.住宅价格在西部地区的影响低于东、中部,收入和食品消费支出在东部地区的影响高于中、西部.住房贷款利率和居住消费支出在中、西部的影响高于东部地区.医疗消费支出在中部地区的影响不显著,教育消费支出在中部地区的影响明显大于东、西部.政府应该根据各地区居民住房支付能力的差异、影响因素的不同制定政策,提高居民住房支付能力.     

人口老龄化、住房支付能力与城镇居民住房消费

本文基于2003-2018年人口老龄化、住房支付能力和城镇居民住房消费省际面板数据,构建空间面板计量模型,考量人口老龄化、住房支付能力与城镇居民住房消费的空间溢出效应。研究结果表明:我国省际城镇居民住房消费具有正向空间相关性。老年抚养比促进了本省城镇居民住房消费,但是对邻近省份的城镇居民住房消费影响弱。少年抚养比和住房支付能力均促进了本省城镇居民住房消费,抑制了经济发展情况相近省份的城镇居民住房消费。加入交互项后,老年抚养比改变了住房支付能力对城镇居民住房消费的作用,对本省、邻近省份的城镇居民住房消费具有抑制作用。少年抚养比强化了住房支付能力对本省、邻近省份的城镇居民住房消费促进作用。为此,应制定合理的收入分配政策,调整住房供给结构,平衡区域住房差异化消费。     

中国城镇居民住房消费水平合理化程度评析

一个国家(或地区)的住房消费支出水平与其经济发展水平、居民生活水平相适应。住房消费支出比过高反映住房消费超出了居民的支付能力，而住房消费支出比过低则反映居民的住房消费能力没有被正确地释放出来。只有保持与经济发展水平、居民生活水平相适应的住房消费水平，才有利于社会经济的协调和可持续发展。     

侯捷:中国房地产业利润率远高于国际水平

建设部部长侯捷透露,“九五”期间中国房地产业将投资2360亿元用于居民住宅和普通商品房建设。他说,普通居民住宅建设永远有市场。在房地产市场中,房价与年收入有一事实上的比例,大体在3比1至6比1之间,才有可能推行住房商品化,此时居民才有足够的支付能力购买住房;如房价高于家庭年收入的6倍以上,就很难形成购买力市场。然而,中国现阶段却形成了低收入与高房价的强烈反差,北京、上海等地每平方米住宅售价高达6000—7000元,甚至8000—9000元。据调查,重庆市一套50平方米的普通住房的房价,相当于一般家庭年收入的10—12倍以上,有的甚至高达20…     

建立廉租房供应体系的有关问题及对策

1建立廉租房供应体系的重要意义目前，解决居民住房，已由过去的国家、单位统揽统包形式转向与社会主义市场经济相适应的商品房、经济适用住房、职工居民集资建房等多层次的住房供应体系，即高收入家庭以购买商品房改善居住条件，经济适用住房主要供给中低收入家庭，廉租房供应对象是目前住房条件比较差、收入低、市场购置住房缺乏支付能力的家庭。