房地产减损价值评估方法初探

房屋本身质量、配套设施、周边环境、规划条件等由于各种因素发生变化，给消费者生活、工作带来了诸多不便甚至伤害，影响了房地产价值的体现。房地产价值减损程度一般由相关当事人或法院委托房地产价格评估机构确定。 本文通过工作实践．对房地产减损价值评估方法进行了初步探讨．期望通过交流后能得到完善．同时期望行业管理部门就房地产减损价值评估方法进行指导和规范。     

居民住宅房地产税基评估技术路径研究

住宅房地产税基评估主要技术路径有市场法和成本法。住宅房地产税基评估方法的选择在很大程度上取决于所能获得数据的质量和可靠性。市场法运用于住宅房地产税基评估需要大量详实、可靠和令人信服的房屋交易信息。文章紧密结合我国的实际情况，指出我国住宅房地产产权信息不公开使得市场法在住宅房地产税基评估应用中会受到限制。在此基础上提出采用成本法，将住宅房地产税基一分为二，分别进行土地和建筑物价值评估，并详细论述了这一评估的技术路径，这一技术路径下的土地价值和建筑物价值评估都有各自充分、详实和可靠的数据来源。     

浅析抵押价值评估的方法选择及注意事项

近年来，随着我国社会经济的发展，特别是房地产市场的发展，一些单位和个人为筹措资金，纷纷以房地产作为抵押物进行抵押贷款，使得房地产抵押评估业务明显增多。房地产由于具有不可移动、寿命长久、价值量大、保值增值的特性，商业银行、信用社等金融部门都越来越多地将房地产抵押作为主要的放款方式。现实中如何准确合理地评估房地产的抵押价值，为抵押双方提供一个可靠的价格依据，是房地产抵押评估中面临的课题。现就房地产抵押价值评估方法的选择及注意事项，谈谈自己一些粗浅看法。     

企业价值评估中实体现金流量模型简介及在房地产评估中的应用

房地产价值评估常用的收益法与企业价值评估的现金流量折现模型，都是利用了经济学中的预期收益原理。即对房地产的价值评估时将拥有房地产未来期间内所获得的预期净收益的现金净流量进行折现加总；对企业价值评估时将企业存续期间的年现金流量折现加总。在对房地产评估时，如何正确对房地产预期现金流量分布情况作出恰当估计，并通过合理的假设和简化，是房地产评估时的重要环节和难点。了解企业现金流量折现模型及评估时常用的三种类型，有助于我们对房地产预期现金流量判断、分析和合理地进行价值评估。     

论涉案房地产评估

所谓涉案房地产评估．是指国家指定的估价机构对涉及经济、民事、刑事、纪律监察等案件的房地产，根据其特定的委托评估目的、按照房地产评估的通行程序、原则和方法以及有关专项规定，并充分考虑其特殊的价值影响因素，而对委估物业在某一估价时点的价值所进行的评定和估算。笔者结合近年从事涉案房地产估价的实践，谈几点认识，以期抛砖引玉。     

房地产抵押价值评估探析

在房地产抵押贷款中，明确抵押房地产的价值是防范房地产信贷风险、维护房地产抵押当事人合法权益的前提和条件。房地产抵押价值评估时，要遵循谨慎原则，明确估价对象的合法性，估价时点通常为完成估价对象实地查勘之日。抵押价值评估要从抵押房地产的通用性、     

浅析带租约限制的房地产价值评估

房地产租赁市场在整个房地产市场中占有重要地位，有租约的房地产普遍存在。租约使得房地产在所有权基础上产生了承租人权益，所有权人享有的占有、使用、收益、处置权受到了限制。带租约的房地产价值评估与没有租约限制的房地产价值评估有所不同，因此，需要考虑租约的限制对房地产价值的影响。     

收益法评估存在的主要问题及原因探讨

收益法是评估有收益或有潜在收益房地产(以下简称房地产)价值的基本方法，是把房地产一定时期(一般为一年)内的纯收益看成是一种投资收益，按适当的资本化率、收益期，对纯收益追根溯源，运用严密的数学公式，求出产生纯收益的资本价值，把资本价值作为房地产价值的估价方法。     

就房地产的不同类型谈抵押价值评估

房地产的低押价值与一般房地产评估价值的差异性．引起抵押房地产估价的原则、方法的不同。笔在此重点从房地产的不同状态及存在和潜在的债务、债权状况入手,对不同类型房地产的抵押价值评估中应采用的方法及注意的问题进行重要分析,供评估人员参考。     

房地产价值观念变迁中的无形价值与评估

在注重品牌，文化品位的时代房地产价值中无形价值所占的比重越来越大，评估中如何完整把握和体现其价值，利用传统的评估方法如何完善无形价值部分的评估，如何正确分析和认识房地产的无形价值，本文在客观分析问题的基础上。提出了自己的一些体会和建议，供大家参考。     

对投资性房地产运用公允价值的思考

《企业会计准则第3号——投资性房地产》规范了投资性房地产的确认、计量和披露，对于客观、公允地反映企业投资性房地产的价值具有重要意义。本文通过分析投资性房地产公允价值变动对利润表的影响，比较上市公司对公允价值评估的方法，阐述了目前我国运用公允价值存在的问题，并提出了完善投资性房地产运用公允价值的几点建议。     

房地产价值观念变迁中的无形价值与评估

在注重品牌，文化品位的时代房地产价值中无形价值所占的比重越来越大，评估中如何完整把握和体现其价值，利用传统的评估方法如何完善无形价值部分的评估，如何正确分析和认识房地产的无形价值，本文在客观分析问题的基础上．提出了自己的一些体会和建议，供大家参考。     

关于非完全产权综合楼房地产价值的评估

我们在从事房地产估价中，经常遇到估价对象为非完全产权综合楼房地产，我们都知道非完全产权房地产不能在公开市场上进行交易，或者说转让时需要补地价，所以在评估这类房地产时，经常需要先评估完全产权的房地产价值再减去应补地价款得出非完全产权的房地产价值。这里我们以一个估价案例来说明这一类房地产价值的评估。     

关于房地产抵押价值的思考

在我们深圳，房地产评估机构所做的评估业务中，抵押房地产价值评估占了大约3／4，全国其它地方应该与此大同小异。但是我们对于房地产抵押价值概念的了解是模糊的。房地产的抵押价值是不是就是房地产的市场价值?在这一点上，我认为《房地产估价规范》中的规定是不严密的，也是与评估实践相脱节的。这里我们主要以房地产抵押贷款这种典型的债权及其担保形式为例来做一点探讨。     

提升房地产估价在防范金融风险中的作用

一、房地产评估是防范金融风险的一道重要屏障 在房地产抵押贷款中，金融机构基本上是按照抵押物的评估价值来确定贷款额度的。如果房地产抵押价值评估过高，就容易造成信贷风险：如果评估过低，抵押物的担保作用就难以充分发挥。因此，房地产评估不仅为房地产业与金融业架起了一座桥梁，而且成为有效防范金融风险的关键环节。     

房地产定价中市场法应用的中美比较

随着我国市场经济的发展和完善，房地产评估作为房地产交易的价值基准越来越受到重视，而市场比较法作为房地产定价的主要方法也更加成熟，本文在分析中共两国的房屋评估报告的基础上，对中关房地产定价中的市场法进行了比较。并在评估技术比较方面得出了一些结论。     

模糊综合评价法结合优序图法在房地产市场法评估中的应用

房地产作为资产评估的重要评估对象,在评估市场中占有举足轻重的地位。其中住宅评估市场价值占比最大,因此该类房地产评估方法使用合理性及评估结论的可靠性尤为重要。本文以房地产市场评估法为基础,以提高市场法评估可靠性和科学性方面为目标引入模糊综合评价方法和优序图法,对房地产价值影响因素中的区域因素和实物因素进行综合评价,为指导和研究更科学、可靠的房地产评估方法和实践提供参考。     

投资性房地产价值评估方法探讨

《投资性房地产评估指导意见（试行）》对投资性房地产的公允价值评估做出具体的规范。本文综合分析了投资性房地产评估的价值类型定义、评估目的的分析确定和评估方法的应用,分析了市场法和收益法应用在投资性房地产评估中存在的问题,并探讨解决问题的措施。     

房地产评估理论在实践运用时的一点体会和思考

房地产评估理论的发展是伴随着行业的前进不断成熟和完善的，并明显的反映出时代的痕迹。从价值概念的定义到评估方法的建立，都与行业发展密切相关。同时房地产评估又是一个非常复杂的工程，影响评估的因素繁多易变，且具有不可预见性，因此，如何做好房地产的客观合理的评估，是摆在房地产评估师面前需要认真研究的课题。     

试论房地产的减值评估

房地产的减值评估属于非主流的房地产估价目的，因而被《房地产估价规范》列入“其他目的的房地产估价”，在《房地产估价规范》中是这样规定的：“其他目的的房地产估价，包括房地产损害赔偿估价等。房地产损害赔偿估价，应把握被损害房地产在损害前后的状态。对于其中可修复部分，宜估算其修复所需的费用作为损害赔偿价值”。而在具体的评估实践中，情况往往要比规定的复杂得多。本就房地产的减损价值评估，简称减值评估，结合评估实践做出探索。