不动产交易与不动产租赁营改增政策解析

不动产交易与不动产租赁缴纳增值税,既涉及“老不动产”,也涉及到“新不动产”;既涉及企业之间的交易,又有大量的个人业务,政策敏感性强。为保证“税负只减不增”,做到平稳过渡,国家税务总局在《营业税改征增值税试点有关事项的规定》基础上,制定了《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第14号）、《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》（国家税务总局公告2016年第16号）,对不动产交易和不动产租赁增值税业务进行了规范。     

租赁业务增值税政策分析及筹划建议

本文对租赁业务中直接租赁和融资性售后回租的相关增值税政策进行梳理,分析营改增后的税收政策对租赁业务各主体的影响,并结合租赁企业实际情况提供纳税筹划的思路.     

浅议如何利用融资租赁业务实现集团公司结构性税务筹划

近年来,国内各大集团公司纷纷出资设立融资租赁公司,为何融资租赁公司能够迅速成为各大型集团企业的“标准配置”？本文从税务筹划的视角,揭示了由于融资租赁业务特有的融资属性和灵活的交易结构,在“营改增”以后,结合增值税差额纳税政策以及地方财政扶持政策,融资租赁业务将在集团公司结构性税收筹划过程中发挥至关重要的作用.     

“营改增”背景下企业纳税筹划研究

“营改增”作为我国“十二五”期间结构性减税的重头戏,如何对其进行科学合理的税收筹划从而享受到结构性减税带来的实惠,对企业来说意义重大.本文试对营业税改征增值税试点方案进行解读,分析营业税改征增值税背景下企业纳税筹划,为纳税人充分利用“营改增”的最新政策设计纳税筹划方案提供借鉴.     

新租赁准则下承租人与出租人会税处理差异探讨

本文对现行政策下承租人、出租人的税会差异进行分析,认为:承租人对租赁业务涉及的增值税进项税额不能折现,使用权资产应按不含税应收租赁款进行折现计算,对未取得增值税专用发票部分的进项税额通过“其他应收款——**公司(待取得进项税额)”核算;企业所得税汇算清缴会计计提的折旧支出、利息支出与税法认可的租赁支出、融资租赁资产折旧支出产生的税会差异建议通过在《纳税调整明细表》中“资产类调整项目”下增加专项的“租赁资产项目”进行调整;出租人会计处理时对融资租赁资产处置的尚未开票增值税销项税额部分通过“应交税费——待转销项税额”科目核算;出租人会计确认的资产处置收入、确认的融资收益与企业所得税认定的各期资产处置收益形成的税会差异,通过《未按权责发生制确认收入纳税调整明细表》中“分期确认收入”项目进行纳税调整。     

“营改增”后融资租赁出租方的纳税筹划——利用增值税即征即退政策

有形动产融资租赁服务作为现代服务业被纳入"营改增"范畴,从缴纳营业税改为缴纳增值税,税率从5%调整为17%,税负明显增加。同时,为了符合"营改增"的基本原则,财税〔2013〕37号文附件3中,公布了试点期间融资租赁试点纳税人的增值税即征即退政策。利用"营改增"中增值税即征即退政策进行纳税筹划,可进一步降低融资租赁出租方税负。     

“营改增”中融资租赁业务即征即退的不同算法

一、融资租赁业“营改增”税收政策 我国现行营业税法中对融资租赁企业按差额的5％征收营业税,融资租赁应纳税额=（租赁收入-利息支出）×5％。财政部、国家税务总局发布的《关于上海市开展交通运输业和部分现代服务业营业税改征增值税试点的通知》（财税[2011]111号）规定,纳税人提供应税服务,按照国家有关营业税政策规定差额征收营业税的,允许其以取得的全部价款和价外费用,扣除支付给非试点纳税人价款后的余额为销售额,允许扣除价款的项目,应当符合国家有关营业税差额征税政策规定。即“营改增”后融资租赁行业仍旧延用之前差额征收营业税的方法,将租息收入扣除借款利息支出作为应纳税销售额,计算缴纳增值税。     

有形动产融资租赁业务税收政策及税负探析

有形动产融资租赁业务主要涉及增值税和所得税.本文通过案例分析了直接融资租赁、融资性售后回租租赁两种方式下,增值税和所得税的税收政策适用情况及出租、承租双方的税负情况,并提出纳税筹划的基本思路.     

营改增后不动产租赁会计核算探析

不动产租赁业务作为营改增的试点范围之一,财政部和国家税务总局也相继出台了对应的政策。本文结合最新的营改增税收政策和增值税会计核算的规定,通过理论结合案例的形式,对不动产经营租赁和不动产融资租赁业务的会计核算进行了探析,以期为相关纳税人的会计核算提供借鉴。     

我国融资租赁行业“营改增”中存在的问题及完善路径

2012年，上海率先实行“营改增”后，融资租赁行业从征收5%营业税变为按17%征收增值税，且实行增值税实际税负超3%即征即退。但在融资租赁行业中，“直租”业务和“回租”业务存在实质差别。如何完善我国融资租赁行业“营改增”中存在的问题，如何完善政策和税收征管是应关注的焦点。     

新租赁准则下租赁变更会计问题探讨

我国执行企业会计准则的企业于2021年1月1日开始全面实施新租赁准则。通过对新租赁准则相关条款的分析发现,租赁付款额和租赁收款额的构成内容不完全相同,金额一般存在差异,但在租赁资产所有权转移的情况下金额可能相同,而且租赁变更通常会伴随租赁负债的重新计量,但租赁负债的重新计量不一定是由于租赁变更。基于此,以案例分析的形式阐明租赁变更属于单独租赁和不属于单独租赁两种情形下承租人在租赁变更生效日的会计处理方法,以及租赁变更属于单独租赁、租赁变更不属于单独租赁且判定新租赁合同仍属于融资租赁、租赁变更不属于单独租赁且判定新租赁合同属于经营租赁等情况下出租人在租赁变更生效日的会计处理方法。     

“营改增”后融资租赁企业的税务风险分析

一、在“营改增”政策尚需完善的前提下企业擅自进行税收筹划的税务风险 根据《国家税务总局关于融资陛售后回租业务中承租方出售资产行为有关税收问题的公告》（国税函[2010]13号）之规定,如果融资租赁企业开展售后回租业务,在购买承租企业的设备时将无法取得增值税专用发票。但按照“营改增”相关文件规定,融资租赁公司向承租企业收取租金时,又要按照本金加利息的全额开具增值税专用发票。     

财税法规政策摘登(四则)

正财政部海关总署国家税务总局关于在全国开展融资租赁货物出口退税政策试点的通知一、政策内容及适用范围(一)对融资租赁出口货物试行退税政策。对融资租赁企业、金融租赁公司及其设立的项目子公司(以下统称融资租赁出租方),以融资租赁方式租赁给境外承租人且租赁期限在5年(含)以上,并向海关报关后实际离境的货物,试行增值税、消费税出口退税     

不同税收政策下融资租赁公司业务模式的选择

本文采用案例测算的方式,量化比较不同租赁模式下的收入和应纳增值税额,阐述融资租赁公司在差额征税、即征即退等税收政策下的业务模式选择,融资租赁公司应将业务模式与政策结合起来做收益筹划。     

时间价值视角下的低收入住房税收抵免政策研究

租赁住房的准公共产品属性决定了其私人融资的不足,因此住房租赁支持政策的关键是解决项目的融资问题。本文梳理了美国低收入住房税收抵免政策(LIHTC)的政策内容、运作机制和实施成效。LIHTC政策使人口、住房和政策支持形成动态的互动关系,有利于人地挂钩、按需建设租赁住房。与税收减免、财政补贴、租金补贴、政策性金融等传统的行业支持政策相比,LIHTC政策克服了时间错配难题,能在开发阶段就帮助项目获得长期股权投资,政府的当期财政压力小、后期监管成本低。在借鉴LIHTC政策的基础上,如能允许我国的住房租赁企业将增值税进项抵扣额度兑换为可交易的税收抵免凭证,将缓解开发阶段的融资困难。     

关于融资租赁业务中增值税处理的几点思考

2009年增值税转型改革后,新增值税制度允许企业抵扣新购设备所含的增值税,但由于《中华人民共和国增值税暂行条例》并未明确融资租赁行为是否属于销售,也未明确企业以融资租赁方式取得的设备能否进行增值税抵扣。因此,企业通过融资租赁方式购置的设备享受不到增值税抵扣的优惠,这对融资租赁行业产生了深刻影响。融资租赁业务从法律形式上看承租企业并不拥有所承租设备的所有权,但从经济实质上拥有承租设备的占有、使用和收益权,承担了所承租设备所有权上的主要风险和报酬,基于实质重于形式的原则,企业以融资租赁方式取得设备应该进行增值税抵扣。但现实中的诸多政策存在冲突,实践中融资租赁业采取的解困措施也有一定的不足和风险,应采取比较合适可行的措施以最终摆脱这种困境。     

关于租赁准则中几点不足的探讨

《企业会计准则——租赁》(以下简称“租赁准则”)中指出,融资租赁是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁。根据实质重于形式原则,其实质是一种融资方式而不是一种租赁形式,承租人租金的支付其实包括本金和利息两个部分。虽然租赁准则把融资租赁和经营租赁区     

增值税转型后的纳税筹划策略

我国自2009年1月1日起在全国范围内实施增值税转型改革,将生产型增值税转为消费型增值税,这一重大的减税政策会对企业的纳税筹划方法产生较大影响.本文从增值税纳税人身份的选择、固定资产购入方式、租赁方式、折旧方式、处置方式等方面提出了企业在增值税转型后的纳税筹划策略.     

承租人租赁期缩短与范围缩小的会计处理——兼与周华商榷

新租赁准则对租赁变更作了原则性规定,但没有具体的案例可供参考.本文对新租赁准则有关的会计规定进行实务解读,引用周华发表在《财务与会计》期刊上的两个案例来阐释承租人在租赁变更业务上如何进行账务处理,在此基础上分析了流行做法的不足,提出了改进方案,进而总结了租赁变更会计处理的逻辑,提出改进新租赁准则的政策建议:删除租赁期缩短导致相关利得或损失计入当期损益的规定.     

不动产买卖不破租赁制度的异化及其制度重建

不动产买卖不破租赁制度,违背了传统民法租赁关系债的相对性,也是对物权法理论基石——物权公示公信原则的颠覆,这是制度设计无法克服的硬伤。而社会经济条件的变化,客观上导致买卖不破租赁制度发生异化。宜在遵循大陆法系民法传统和债权物权固有属性前提下,恪守不动产物权公示制度,对登记的租赁关系赋予物权效力。对没有登记的不动产租赁关系,给予承租人权利合理的平衡和保护期,以对这一法律制度重新构建,回复该制度的价值功能。