博弈视域下农村土地征收利益分配研究

农村土地征收过程中利益分配博弈失衡是征地冲突的根源。地方政府、开发商、村集体组织和农民之间利益关系复杂,利益博弈中地方政府征地权力滥用、村集体组织违规执行、失地农民利益诉求机制虚置,以及土地制度的不完善,造成土地收益分配不公,农民土地权益受损。基于此,建议从完善土地产权制度和征地制度、平衡利益主体博弈力量格局以及提高失地农民的补偿收益和生活保障等三个方面优化农地征收利益分配机制,促进农地征收利益公平分配。     

资源特性、配置工具与宅基地利益调整

宅基地资源特性决定宅基地配置的利益维度,产权、管制和市场工具决定宅基地利益的实现维度,宅基地利益关系取决于资源特性和配置工具的结合方式;农民集中居住、宅基地置换和"地票"交易作为宅基地使用权配置改革的不同制度安排代表,体现了不同资源特性和配置工具下的宅基地利益形成逻辑及利益格局,但这些探索只注重单一利益目标的实现。宅基地使用权配置应围绕宅基地资源特性和配置工具进行利益调整,全面认识宅基地资源特性,科学选择产权、管制和市场工具,增加配置工具与利益目标的耦合以及不同利益的竞合程度,重塑合理有序的利益格局。     

“三圈理论”视角下农村宅基地退出模式比较基于义乌市的观察

[目的]基于对义乌市宅基地制度改革试点的调研和观察,对宅基地退出的3种典型模式进行分析和比较,剖析各种模式运作过程中出现的问题,分析各种模式成功和推广的前提和基础。[方法]文章运用"三圈理论",从价值、能力、支持三个角度对宅基地三种退出模式进行剖析。[结果]义乌市宅基地退出的三种模式表现各不相同,但均处于公共价值、能力、支持三圈相交的"耐克区",是成功的宅基地退出模式。节约集约利用土地、显化宅基地财产价值是宅基地退出追求的价值目标,政府的资金投入和政策执行能力是保证宅基地退出顺利推进的基础条件,农户的支持是宅基地退出能够成功推进的前提条件。[结论]在宅基地退出过程中,应注重各种模式的适用性,切忌照搬滥用;政府应综合考虑各方面的因素,量力而为,切忌为了退出而退出,使改革陷入"风险区";要统筹兼顾中央政府、地方政府与农民的利益,最大程度的保护农民利益。     

宅基地三权分置的立法意旨

准确解读宅基地三权分置的立法意旨是评析宅基地制度改革试点的基础。宅基地立法意旨是国家意志的反映,蕴涵在宅基地制度演进的逻辑中。集体化下的宅基地立法原旨,意在完成农地的社会主义改造,保障农民安居和均平占有宅基地的利益。城市化进程中,为配合国有土地有偿出让,宅基地的收益和转让权能被禁止。冻结宅基地财产属性、放活城市住宅商品流通的城乡二元住宅用地管理法,意在由地方政府支配土地增值,优先建设城市。乡村振兴阶段,宅基地财产功能被释放、宅基地增值收益归属于农户。宅基地三权分置的立法意旨是促进和保障农户获取宅基地的增值利益,其制度功能是实现宅基地使用权的市场化。     

读者来信

莫让村干部成为"开发商"媒体报道,从去年开始,安徽凤台县朱马店镇徐桥村村干部违规征用村民8亩多土地,盖了50多间上下两层的商品房,不准农民在自家的宅基地上盖房,而必须购买村干部"开发"的高价房。实现村民集中居住,是在经济发展和农民自愿的基础上,     

乡村集中社区建设模式、运作机制及其比较——以太仓市4个社区为例

"人"、"地"与"钱"一直是乡村集中社区建设的核心问题。基于乡村集中社区建设中"人"、"地"、"钱"来源及其不同的组合关系,可将乡村集中社区建设划分为若干种模式。文章基于乡村调查,以太仓市4个社区为典型案例,将具体案例嵌入到特定的、地方化的社会经济制度场景中,对不同乡村集中社区建设模式及其运作机制进行解析和比较。分析结果表明,根据是否享有拥有宅基地及其获得方式、集中社区建设资金分摊状况、社区居民身份及组成,将太仓市乡村集中社区建设划分为"村内并点"的集居模式、公寓房式的城镇社区模式、宅基地跨村置换的集居模式和宅基地使用权市场化的集居模式。距离城镇远近、村庄经济实力差异、地方政府政策与资金约束状况变化,不仅是形成不同乡村集中社区建设模式的重要因素,也是影响乡村集中社区建设运作的关键变量。以农村土地制度创新为突破口,基于农业现代化、土地利用集约化等多重目标,赋予农民更多的选择权、建立"农民—村集体—地方政府"利益共享机制对推动乡村集中社区建设具有普遍意义。     

本期导读

让农民的利益与上海改革开放的大船一起水涨船高，这是上海市委、市政府统筹城乡发展，推进“三个集中”，解决“三农”问题的重要指导方针。目前，上海市政府召开了推进“三个集中”试点工作现场会，提出了农民宅基地置换、完善老年农民保     

农村宅基地若干问题探讨

在我国历史上,农村宅基地从来都是农民私有的,共和国开国后,农村宅基地经历了从农民私有、农民享有宅基地所有权到宅基地归集体所有、农民享有宅基地使用权的演变。在社会主义市场经济条件下,现行农村宅基地制度日益显露出严重的弊端和矛盾,造成农村宅基地利用效率低,宅基地供需矛盾,空心村、一户多宅现象大量存在以及"小产权"房问题,并引发政府与农民、房地产开发商与农民和政府、城市居民与农民和政府的利益冲突。应着眼于农村宅基地的利用效率与公平,通过立法,将农村宅基地的所有权归还农民,变农村宅基地无偿取得为有偿取得,以提高农村宅基地的使用效率,促进农村发展和城乡一体化。     

宅基地置换实践中政府行为偏差分析

目前我国大陆宅基地自由转让市场尚未形成,宅基地置换是地方政府推动缓解土地供需矛盾、整合利用闲置宅基地的重要途径,是宅基地流转的新型方式。宅基地置换实践中出现的诸多问题,与宅基地置换中政府行为出现的偏差有关,诸如宅基地置换目标、置换原则、政府职责、置换市场需求等方面政府行为出现的偏差。     

我国农村宅基地置换模式、问题与对策建议

基于综合分析我国农村宅基地置换涵义和当前全国宅基地置换工作实践,总结了4类宅基地置换模式,即城乡统筹模式、城中村和园区村改造模式、宅基地整理模式和增减挂钩模式,各类模式的实质是实现了政府为主导,企业参与的土地发展权转移。提出并分析了宅基地置换中存在的4个潜在问题:(1)与宅基地制度改革方向不尽相符;(2)未充分尊重农民意愿和保障其长远利益;(3)资金难以保障与利益分配不均衡;(4)耕地质量难以平衡。并提出政策性、慎重性、合理性、尊重农民意愿四条对策建议。     

影响农村宅基地退出的因素研究——基于对上海近郊农村的调研

正上海近郊农村的宅基地退出一直以来井然有序,尽管不同村庄参与宅基地置换的时间有先后、范围有大小,但置换农民总体较为满意。在该地区长达10年的宅基地置换过程中,没出现一例农户与政府对抗事件。农户与政府积极互动,形成了一种上下和谐、有条不紊的宅基地置换模式。宅基地功能的退化与转换上海作为改革开放的重点城市,临近工业镇的近郊农村因其特殊的区位优势,其宅基地的功能在工业化的历史进程中发生了转化:保障功能退     

探索“以地养老”要避免三个问题

正"以地养老"的价值就在于探索农村养老以及农民宅基地与承包地退出机制,逐步激活农村巨大的土地沉睡资本。在推进"以地养老"过程中,要避免三方面问题:第一,避免侵害农民土地财产权。例如在推进农民集中居住的过程中,某些地方政府不顾国家相关法律规定,仅仅通过支付房屋拆迁补偿的方式就无偿收回农民的宅基地,造成对农民土地财产权的严重侵害。第二,避免危及基本农田,变相侵犯农民土地权益。由于农民宅基地一般都比较大,"农民集中居住"或者"宅基地换房"可以空出不少土地,多出的土     

基于利益相关者的农村宅基地制度研究

本文以农村宅基地制度的演进历程为线索,围绕农民个体、农村集体和政府部门的利益诉求展开讨论。结果表明:我国农村宅基地制度改革中农民个体的诉求得到了回应,宅基地权能不断细化;农村集体的利益诉求得以体现,但管理集体资产的权利发挥受限;政府在改革中具有社会公共利益的维护者和"理性经济人"的双重角色。提出建立宅基地"双有偿"制度,保障农村集体和农民权益;强化农村集体权利等。     

基于演化与设计融合理念的宅基地制度改革研究

宅基地制度是实施乡村振兴战略的重要基石。目前,"三权分置"作为宅基地制度改革的主流思路,存在三方面的局限性:一是"三权分置"的内涵及权利关系不清,二是不能有效解决农民进城失败返乡问题,三是不能很好满足乡村振兴战略用地需求。宅基地发展权制度是在中国独特的央地关系与发展模式约束下,在"双保"矛盾和"三农"问题的挤压下,在地方政府的主导下,通过不断创新和渐进演化形成的,兼容了宅基地稳定与效率、保障与财产的功能,能够适应不同类型乡村的发展需要,具有典型的内生演化特征。深化宅基地制度改革,应当实现内生演化与人为设计的融合,在推进宅基地"三权分置"改革的同时,协同建构起宅基地发展权制度,增强改革的系统性与集成效应。     

宅基地置换促进农村养老与用地优化：逻辑梳理与成效分析——基于“三圈理论”的案例分析

研究目的：以“三圈理论”为分析框架,解析农村老年人宅基地置换案例,梳理参与主体的行为逻辑和实践成效,为农村养老和用地优化提供理论依据和方案借鉴。研究方法：“三圈理论”、案例分析法。研究结果：通过“价值、能力、支持”维度的分析发现,农村老年人宅基地置换模式符合政府政绩价值实现逻辑、村委会组织职能发挥逻辑、退地老人养老福利增进逻辑,主体均在模式推进中实现各自的“价值”成效。与此同时,政府、村委会、退地老人又在模式推进中进行着相互影响的互动行为,并在互动过程中嵌入利益联结机制、行政权威驱动机制、强社会关系驱动机制,共同推动了宅基地置换模式的实施。研究结论：农村老年人宅基地置换模式符合多主体利益及其实现逻辑,是协同解决宅基地低效利用和农村主体老龄化加剧问题的有益探索,建议持续关注农村老人需求,以资源投入和制度供给强化参与主体的利益实现三要素,保障模式的持续推进,促进农村养老和用地优化。     

农民利益保护与交易机制的改进——来自天津“宅基地换房”模式的经验

土地非农化过程充满了利益的冲突,保护农民利益的关键在于划定市场与政府的边界,设计合理的治理结构,既降低交易成本又协调利益主体之间的关系,提高农民分享比例,使得各利益主体和谐相处、共享剩余。天津宅基地换房模式是治理结构的创新,一方面,政府在不完全合约中引入了规范与权力,降低了分散交易的成本;另一方面,民主协商的政治程序保障了农民的谈判力。与国家征地机制和分散交易机制相比,这一新的土地非农化模式有利于推进城市化,有利于保护农民利益。     

宅基地“三权分置”的利益衡量与权利配置——以使用权为中心

随着城乡一体化建设的发展,城乡资源要素流动的需求对农村宅基地的居住保障提出了挑战,财产性已经成为宅基地的内生功能和农民的内在诉求。财产价值只有在自由流转中才能得以体现,然而,目前的正式制度不能为宅基地流转提供合法性支持,部分农民只能被动转向"灰色交易"市场。事实上,无论是基于宅基地价值属性,还是宅基地低效利用现状与乡村振兴的实践诉求,都倒逼我们对忽视财产价值的制度导向进行反思和重新研判。宅基地"三权分置"的政策取向是"稳中求活",其中"稳"所强调的保障性与"活"指向的财产性分别表达了资格权和使用权的权利蕴含。基于宅基地多元主体的利益衡量,应当以宅基地使用权为中心进行权利配置,包括扩大使用权主体范围、拓展使用权行使方式、设置使用权权利期限、明确使用权用途限制、平衡使用权利益分配。     

对发达地区农村宅基地置换模式的思考

伴随着经济的高速增长,我国东部发达地区遭遇了严重的土地资源瓶颈,而宅基地置换因能有效地缓解用地需求压力而得到了广泛应用.为此,本文通过建立宅基地置换决策模型,从制度变迁理论的视角分析得到现行宅基地置换模式(政府主导型)存在的经济学释因,并借助利益相关者理论提出了针对性建议,以尽可能克服现行模式的弊端.     

农村宅基地置换中的风险控制及监管机制构建研究

随着国内城镇化发展进程日益加快,地方经济得到前所未有的发展,而对于土地的需求也开始逐年增加,而传统宅基地"粗放式"的管理为解决土地供给问题,提供有效的解决路径。但对于农村低成本、慢节奏的生活模式,宅基地往往是农民生存的重要基础,如何在农村宅基地置换中,有效控制潜在风险,建立有效的监管机制,为农民提供最大限度的权益保障是急待解决的问题。虽然,国家针对宅基地置换已经出台相关的法律法规,能够为农村宅基地置换提供方向性和指导性的意见,但从实际执行情况来看,行政与自愿、现实与法律、市场与指令等仍然存在很尖锐的矛盾。本文从农村宅基地置换动历及模式入手进行分析,结合相关法律概述对存在的风险因素进行明确,最后对农村宅基地置换风险监管机制进行研究,以期为农村宅基地转换做出有益的理论尝试。     

重庆农村宅基地确权与总体流转机制设计研究

本文系统分析农村宅基地确权影响因素,设计农村宅基地确权机制;明确农村宅基地流转前提、原则和总体思路,分别从宅基地流转的政策机制、主客体机制、方式机制、利益分配机制四个方面设计农村宅基地流转机制;对于完全退出宅基地进城务工的农民采取宅基地置换"住房券",并对其置换标准和使用方式给出相关建议;分析扩大农村金融担保物的必要性,赋予农村宅基地及其之上住宅的财产性功能,从农村宅基地确权证书的抵押流程、主客体机制、宅基地价格评估机制、抵押各方行为机制、风险控制机制等方面进行机制设计和制度安排。