上海市住宅市场的消费需求结构及发展趋势研究（上）

本课题报告的主题是，分析上海住宅市场的消费需求结构，研究相应的供给结构调整的方向，预测未来住宅市场的发展趋势，为市府主管部门实施住宅市场的总量控制和结构调整提供一些依据。     

《上海市住宅市场的消费需求结构及发展趋势研究》课题研究

本课题报告的主题是，分析上海住宅市场的消费需求结构，研究相应的供给结构调整的方向，预测未来住宅市场发展趋势，为进一步加强宏观调控，实现供求总量平衡、结构协调服务。     

基于房价收入比的梯度住房政策体系研究——以上海市为例

为了实现居者有其屋,需要针对不同的收入群体采取不同的住房政策,为此要对居民的住房支付能力进行科学的判断。本文采用国际通用的衡量居民住房支付能力的房价收入比指标,用上海市的实际数据对其进行修正使用,以计算结果作为制定差别化住房政策的标准,建立起长效、稳定的住房经济调控政策与住房社会保障政策相结合的梯度住房政策体系。     

上海市住宅市场的消费需求结构及发展趋势研究（下）

针对当前上海住宅市场的实际情况，本课题提出调整住房供给结构，进一步推进住宅市场持续发展的基本思路、对策措施和政策建议。     

上海城镇居民住宅有效需求之研究

一、住宅的有效需求很多学者对住宅的有效需求的定义作出了界定,如:住宅的有效需求,是指具有购买能力和购买愿望的住宅商品的需求者,为满足最大效用而实际形成的总需求,住宅的有效需求主要表现在居民自住房和各种以直接使用为主的需求上。有效需求是必要需求和基本需求,随房价上升有效需求一般不会有特别大的变化。因此,有效需求一般并不会造成房地产泡沫,等等。对此,笔者把住宅     

国际大都市房地产发展规律及对北京的启示

住房问题已经成为北京在构建中国特色世界城市进程中不能回避的难题和绕不过的关口。本文以国际大都市为研究对象,探寻其房地产发展的规律及特点,并通过国际比较发现北京房地产市场发展中存在的问题及隐忧,以期对北京促进房地产市场健康发展有所启示。     

我国四大城市住宅价格与租金的关系研究

近20年,我国城市住宅价格经历了大幅下跌与上涨,而同期租金逐年下降,房价与租金之间的关系令人关注。本文利用1993年第二季度至2010年第一季度的数据进行实证分析,结果表明北京、上海、广州和深圳的租金指数和房价指数之间不存在协整关系,说明住宅市场价格与租金不存在长期均衡关系,房价严重脱离了租金这一基本面的影响,不再遵循现值理论模型所揭示的两者之间的运行趋势,表明房价泡沫在长期积聚。为了预防市场泡沫破灭对经济体造成的严重冲击,政府应该严格监察与调控房地产市场。     

上海市房地产未来一年走势分析

上海市的房地产市场经过几年的发展．特别是近两年的飞速发展后．房地产业在国民经济发展中的作用举足轻重．房地产增加值占上海国内生产总值的比重不断扩大。2001年房地产业完成增加值308.58亿元．比上年增长178％．占国民生产总值的62％。2002年房地产业完成增加值373.63亿元，比上年增长145％．占国民生产总值的69％。2003年房地产业完成增加值461.88亿元．比上年增长137％．占国民生产总值的74％。     

我国四大城市住宅价格与租金的关系研究

近20年,我国城市住宅价格经历了大幅下跌与上涨,而同期租金逐年下降,房价与租金之间的关系令人关注。本文利用1993年第二季度至2010年第一季度的数据进行实证分析,结果表明北京、上海、广州和深圳的租金指数和房价指数之间不存在协整关系,说明住宅市场价格与租金不存在长期均衡关系,房价严重脱离了租金这一基本面的影响,不再遵循现值理论模型所揭示的两者之间的运行趋势,表明房价泡沫在长期积聚。为了预防市场泡沫破灭对经济体造成的严重冲击,政府应该严格监察与调控房地产市场。     

上海市住宅需求预测

房地产业在国民经济发展中具有十分重要的作用,上海市在第十一个五年规划中已经将房地产业提升为支柱产业.然而近年中国房地产业的过度发展和房价的飙升,不仅影响了广大普通消费者的正常住宅购买能力,还给中国快速发展的经济酝酿了巨大的金融危机.     

房价收入比过高下的房市分析

近几年来,我国的房价收入比持续升高,使得买房问题成为社会关注的焦点。房价失控,不仅是重大的社会民生问题,而且严重影响了我国的经济发展。稳住房价,解决群众的住房难题,是保障和改善民生的重大任务,是让人民群众共享改革发展成果的重要体现,对引导房地产业健康发展起着重要作用,对促进经济健康发展和社会和谐稳定有着重大意义。因此,如何控制房价收入比,实现胡锦涛同志提出的＂住有所居＂,是一个亟待解决的难题。     

我国居民住房负担能力实证研究——以安徽省为例

住房问题始终是社会关注的焦点问题之一。自停止住房的实物分配以来,我国及安徽城乡居民的居住状况发生了巨大的变化。通过构建衡量居民住房负担能力的指标体系,并对各指标进行测算与分析,得出结论:我国不同收入等级居民的住房负担差距较大、居民住房负担呈不断加重趋势。相应的政策建议是:平抑房价的过快增长,改善住房的供应结构;提高居民收入水平,增强对商品住宅的负担能力;积极发展住房金融,支持中等收入居民合理的住房需求;加强住房保障体系建设。     

潜在需求与开发性营销策略

一、消费者的潜在需求 消费者的欲望和需求，一般是随着社会发展、科学技术的进步以及生活、教育、文化和收入等水平的提高而变化的。按照消费者的购买欲望与购买能力来划分市场需求，可分为现实需求与潜在需求。     

未来人口因素变化对住宅市场的影响

现代市场营销理论认为,人口环境因素是直接影响消费者市场需求变化的重要因素,它包括人口规模、人口性别、年龄结构、家庭规模和结构、人口的流动、人口的职业等。作为“不可控制的因素”,企业应注意其变化,并作出相应的反应。对于房产开发商而言,也应关注人口环境的变化,并研究其变化趋势对住宅市场的影响,从而制订积极的营销计     

住房保障对象划分研究

住房保障对象划分是住房保障体系建立的一个重要环节,通过借鉴国际经验,结合我国实际,依据住房消费收入比、房价收入比等指标,采用统计分组法与倒推法相结合的方法来划分识别城镇住房保障对象,得出我国现阶段城镇住房保障对象应涵盖城镇居民中的最低收入户、低收入户和中等偏下收入户,保障住房覆盖率为40%.对最低收入家庭和低收入家庭,应采用租金补贴方式;对中等偏下收入家庭,可采用租金补贴也可采用购房补贴方式,具体可由被保障对象自由选择.     

北京城镇居民住房支付能力研究

本文以北京城市居民住房支付能力为研究对象,在定性分析的基础上,采用房价收入比法,借助2000年至2009年北京市城镇居民家庭收入及住房价格等数据,测算北京市不同收入阶层的住房支付能力。