住宅小区业主自治现状及问题分析——基于天津两小区的调查

随着城市住宅小区物业管理的发展,业主自治这一理念逐渐被人们所熟知,并被运用于小区物业管理中。在现有的物业管理模式下,业主自治存在着许多问题和困境。基于理论研究,作者对天津两小区进行了实地调研,整理出业主自治过程中遇到的问题,认为可以通过建立有效的管理机制、在小区内积极搭建业主交流平台、努力完善业主委员会体系等方式来提高业主自治水平。     

未经召开业主大会 物业管理合同无效?

广州市白云区凝翠花园小区数名业主作为原告,将该小区的业主委员会和华昌物业管理公司告上法庭,要求法院判令两被告签订的《物业管理委托合同》无效。凝翠小区业主委员会成立于2005年9月。2005年9月,业主委员会未召开业主大会,擅自聘请华昌物业管理公司为小区提供物业管理服务,双方签订了物业管理委托合同,期限为2005年9月至2007年9月。     

业主自治与单位协管住宅小区物业的经验体会

为加强住宅小区物业管理,改善居住环境,探讨业主自治与单位协管小区物业的管理模式,住宅小区实行业主自治与单位协管小区物业的做法,通过业主自治与单位协管同时并用,提高了管理服务质量,改善了小区环境,确保了小区的安全,降低了小区的管理支出成本,令广大业主满意,值得在物业管理方面推广.     

业主委员会的性质及其投票权研究

业主大会是社区的最高权力机构,业主委员会是代表全体业主对小区进行管理的一个群体自治组织。业主委员会应成为业主大会的常设机构,具有非营利性,对小区日常事务拥有决策权,对小区的物业管理具有监督权,但小区管理中出现的重大事项应提交业主大会决定。业主大会是由物业管理区域内所有业主组成的,但对建设单位业主、未入住业主以及大产权业主的选举权应当作出一定的限制。     

房改房小区住宅公用公摊面积的出路

《物权法》是广大业主呼吁多年并且在物业管理纠纷司法实践中总结出的法律．是每一个物业管理人员和业主都应该仔细阅读的法律。该法对过去物业公司与业主就权属问题的纠纷有了较为明确的界定。如小区内的规划道路、小区绿地、停车位的使用、归属及管理问题等．都明确了一定的处理办法。这些规定有益于缓解物业管理公司和业主的关系，[第一段]     

昆明金洲湾·蓝屿:业主委员会辞职以后

昆明金洲湾·蓝屿小区位于昆明市北市区中心地段,交通便利。2003年由云南鼎业集团投资兴建,总建筑面积为76,989.3平方米,属多层与小高层住宅。2004年开始入住,目前入住率几近100%,由该集团下属的昆明中信物业管理有限公司进行前期物业管理。2005年8月,小区通过召开业主大会的形式依法成立业主委员会;2006年6月,业主委员会公开重新选聘新的物业管理企业;2006年8月3日,业主委员会向昆明棋为物业管理有限公司发出中标的通知;2006年8月18日,中信物业公司撤离小区;2006年8月20日,业主委员会委托棋为物业公司临时代管小区;2006年9月8日,业主委员会与棋为物业公司签订为期3年的《物业管理委托合同》,棋为物业公司正式接管该小区;2007年8月16日,业主委员会宣布全体辞职;2007年11月20日,棋为物业公司停止对小区的物业管理服务。     

前期物业管理不应无限期延续

据媒体报道,北京市政协2006年7月11日公布小区物业管理问题调研报告,指出物业管理存在六大问题,其中不少问题需要小区尽快成立业主委员会来帮助解决。调研显示,北京市新建的3,077个小区中仅有11．7％成立了业主委员会,仍有大部分小区、尤其分期建设小区没有成立业主委员会。成立了业主委员会的小区,只有一部分行使了业委会的权利,重新顺利选聘了物业公司。     

从"群管会"接替"物管"想到的

最近,笔者在沈阳市小区物业管理状况调查中得知,沈阳市大东区的爱群小区是个有200多户业主的住宅小区。过去这个小区是由沈阳某物业开发公司负责物业管理,业主们按月交纳物业费。起初,业主们以为有了物业公司管理小区,园区环境会“像个样儿”,小区居民会过上舒心安逸的生活,可是管理的结果却让业主们大失所望。     

业主的喜事

从事小区物业管理工作,天长日久与业主打交道,难免会同业主产生感情,于是,因为业主的痛苦而痛苦,因为业主的欢乐而欢乐也成了我们物业管理人的“日常工作”。我们让业主感动,业主也会让我们感动,不是一家,亲如一家的氛围就会在小区形成。“亲如一家,和谐共赢”,这也是我们物业管理企业追求的最高境界和最终目标。     

物管网帖起风波

2006年7月24日,六盘水供电局网站上,一职工以“可怜的某某业主”为名在该网站的“网上论坛”发表文章,称某小区“电梯又坏,小区售水时间和业主上下班时间一样,不方便业主购水”,作为该小区的物业管理服务单位六盘水康兴物业管理有限公司,针对业主的提问,在该网跟一帖子,回复业主的提问,重在关注关心业主,一时间,引来众多关注和质疑,各相关物业管理帖子不断,有批评的,有建议的,也有讽刺甚至侮辱的。这一起物业管理服务的帖子风波,给我们物业管理服务企业留下了很多的余味和思考。     

物管是否应对业主家中财产被盗担责?

王某家住厦门市锦绣广场小区,自2001年起,该小区由开发商属下的永同昌物业管理公司提供物业管理服务。业主入住时与永同昌物业管理公司签订了     

业主、物管企业,孰更可悲?

近日,报纸刊登了一则新闻：北京某小区物管公司经理身背催费牌在小区内办公。由于对物业管理不满,小区203户业主三年来共欠物业管理费和供暖费85万元,使物业管理运转难以为继。作为一名业主,笔者本就对自己居住的小区物业管理不满意,按理说看到这则新闻应该有一丝快意,但不知为何,高兴不起来。业主与物管企业之间到底怎么了?     

“巴林别墅”自行管理物业之路

前言：刚刚通过的《物权法》第八十四条规定“业主可以自行管理建筑物及其附属设施……”这一规定弥补了国务院《物业管理条理》的不足，实际上，我国许多地方的小区由于经济或物业服务企业管理不善等原因，业主们早已选择自主管理模式，有的还积累了一些经验，我们小区就是一例。当然，业主委员会自行管理物业，决不是物业管理的主流。就我们小区而言，这种模式下的业主委员会成员太辛苦了。我们没有一分钱报酬，不仅要付出辛勤劳动，甚至还要倒贴电话费、车马费、礼品费……那是不得已而为之。笔者对物业管理是门外汉，是在无奈中才接触的，本文的许多观点和做法不一定对，希望与大家共同探讨。[编者按]     

从“线性”治理结构到“复合式”治理结构——由北京上地西里社区看物业小区治理结构的转变

随着物业小区自主治理运动的推进，业主组织作为自主治理的主体和载体．进入了快速发展的阶段。《物业管理条例》从法规的角度对业主、业主大会和业主委员会做出了比较详尽的规范．初步从法规的角度奠定了物业小区自主治理的基本框架。法规具有规范性和稳定性．另一方面，稳定就在某种程度上意味着滞后．在物业小区的自主治理中也是如此。《物业管理条例》对业主组织做出了一定的规范，然而物业小区自主治理的实践中却涌现出了“业主代表大会”．“监事会”以及“业主小组”等众多的业主组织，这些都是在实践中业主自发组织成立的。这些新生的业主组织不仅仅意味着业主组织种类的增多．更为重要的是他们带来了物业小区治理结构的转变．即物业小区的治理结构由原来的“线性”的监督授权关系转向一种“复合式”的监督授权关系。这一转变不仅在理论上．而且在实践中对物业小区的自主治理都有重大意义，对此进行探讨正是本文的旨趣所在。     

浅析业主大会和业主委员会成立难的原因

《物业管理条例》规定，在物业管理区域内由全体业主组成业主大会。通过业主大会和业主委员会的设立，使业主的权利得到进一步的实现。但在实际中，许多的居住小区并没有成立业主大会和业主委员会，究其原因主要有业主、政府、开发商等方面的问题。采用扩大宣传使更多的业主了解业主大会的作用、灵活的工作方法等有效的措施，促使业主大会和业主委员会在更多的小区成立。     

物管是否应对业主家中财产被盗担责？

王某家住厦门市锦绣广场小区．自2001年起．该小区由开发商属下的永同昌物业管理公司提供物业管理服务。业主入住时与永同昌物业管理公司签订了《物业管理合同》，该合同第九条对安全服务进行了约定．内容为“小区实行封闭式管理。安全服务包括公共秩序维护、安全防范和楼宇保安服务、消防管理服务。     

业主维权要合情、合理、合法

本文从盘锦鹤乡小区部分业主拒交物业管理费、物业管理收费难入手，从业主维权要合法和业主维权要合情合理两个方面展开论述，指出业主维权的正确方向：业主维权一定要兼顾双方利益．实现双赢，共建和谐社区。     

前期物业管理应作为开发商的售后服务

当前,我国城市商品房住宅小区中业主与开发商、业主与开发商指定的前期物业管理服务公司、部分业主与小区业主委员会之间发生的各项矛盾,几乎占到城市群发性矛盾之首,而此三项矛盾中,发生概率最高的要算业主与开发商指定的前期物业管理服务公司的矛盾,尤其是小区成立业主大会后,通过2/3业主同意选聘物业管理服务公司炒掉前期物业公司时,在很多小区甚至发生骇人听闻的暴力事件,严重影响住宅小区正常的生活秩序.     

新建住宅小区物业管理弃管原因调查

为研究新建住宅小区物业管理弃管原因，寻求解决对策，在沈阳市房产局支持下，2008年6月11日至7月21日，本课题组以沈阳市10个弃管小区、6家物业管理企业、3个业主委员会、6个居民委员会为样本，进行了调查采访。调查形式以访谈为主，填写调查问卷为辅。调查问卷的调查对象为弃管小区最后一任物业管理公司，由于时间及业主支持程度的影响，只在2个小区发放调查问卷60份，回收问卷48份。由于指导具体，回收问卷均为有效问卷。     

试为"前期物业管理"改名换位

通常情况下,区分所有权物业(以住宅小区为主)竣工销售前期,业主大会尚未成立,不可能由业主委员会代表业主选聘物业管理企业,但又需要对物业进行管理。这时,要求建设单位(以下统称"开发商")选聘物业管理企业来实施物业管理服务。这时的物业管理被称为"前期物业管理"。而一般意义上的物业管理是指从小区成立业主委员会,由业主委员会选聘物业公司后开始的物业管理。