对物业管理的界外思考之十 香港特区的业主立案法团借鉴(上)

香港特区的业主立案法团,理论上和实践上是怎么一回事?内地没有专题研究。在香港特区政府民政事务总署网站,大厦管理汉语版网页上,建筑物管理条例(第344章)指南,第二章标题:“业主立案法团“[1]。第二章英语版标题是:     

香港特区的业主立案法团借鉴(上)

香港特区的业主立案法团,理论上和实践上是怎么一回事?内地没有专题研究.在香港特区政府民政事务总署网站,大厦管理汉语版网页上,建筑物管理条例(第344章)指南,第二章标题:"业主立案法团"[1].第二章英语版标题是:Owners1Corporation.这个英文标题,转换成大陆法系语言,直译是,所有权人(组成的)法人(团体).所以,香港特区法律又称业主立案法团为业主法团.     

当政府面对业主维权

“三不管”的尴尬境地 在轰轰烈烈的业主维权运动中，业主所面对的．有物业公司，有开发商．有时是业主委员会．有时是政府部门。[第一段]     

房改房小区住宅公用公摊面积的出路

《物权法》是广大业主呼吁多年并且在物业管理纠纷司法实践中总结出的法律．是每一个物业管理人员和业主都应该仔细阅读的法律。该法对过去物业公司与业主就权属问题的纠纷有了较为明确的界定。如小区内的规划道路、小区绿地、停车位的使用、归属及管理问题等．都明确了一定的处理办法。这些规定有益于缓解物业管理公司和业主的关系，[第一段]     

和谐与发展之路记“和谐社区建设业主培训”系列公益活动

2007年10月27-28日．由和谐社区发展中心、现代物业杂志社联合主办的“和谐社区建设业主培训”公益行动（昆明站）在云南省质量技术监督局大厦成功举办．这是继北京．上海之后“和谐社区建设业主培训”全国巡回公益行动的第三站．之后还将继续在广州、南京．天津等大城市陆续开展（编者注：2007年11月3日，广州站业主培训也已成功举办）。[第一段]     

说三道四与我的物管观

1、我的自白 我是一个业主．和其他大多数业主一样，是一个循规守纪的业主；我是一个物业建设和物业管理的享受者、观察者和探求者。[第一段]     

BBS

业主咨询 提问（北京某小区业主）：什么是业主？业主在物业管理活动中具有哪些权利？ 答：按照《物业管理条例》中的解释．房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中．享有下列权利：第一，按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务。第二，提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议。概括起来说，它应该是业主的一个提议权，也就是说业主在行使共同管理权的时候，有权利提议召开业主大会。第三．提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议。这是一种建议权．提议权和建议权在法律上是有区别的．提议权是提起一个程序，建议权是对于共同管理中出现的问题．这个问题应该怎么解决．你提出一个明确的意见或者是一个明确的议案。     

政府指导的权力边界

2007年8月31日．国务院公布《关于修改〈物业管理条例〉的决定》。国务院根据《中华人民共和国物权法》的有关规定．决定修改2003年版〈物业管理条例〉第十条（修改第一款、删除第二款）、第十一条、第十二条、第十九条（修改第二款）;将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”．将“业主公约”修改为“管理规约”，[第一段]     

换位思考——物业管理服务的利器

很多同行经常抱怨：明明自己为业主做了很多工作，可业主偏偏不领情；有时候准备了好久的活动业主参与者寥寥：这种情况往往影响了物业工作者的情绪和积极性，为今后与业主沟通造成了不良的影响。如何行之有效地开展业主喜欢的活动，如何开展工作能得到业主的认可和支持呢？我认为换位思考是个很好的工具。用好这个，我们的物业管理服务工作往往可以达到事半功倍的效果。[第一段]     

对中国零售业的二十四条感悟

[1]中国零售业三十年,第一次革命是业态替代,第二次革命是国际竞争,第三次革命是改朝换代。 [2]中国零售业的发展特点是：发展第一,规范第二;实用第一,标准第二。 [3]本土超市的第一生产力是什么？但愿不是电子消费卡！     

阻止施工

分期开发的小区，施工区的工程施工对生活区的业主生活多少总会带来些影响，产生些纠纷。而我所在的小区，更是分五期开发，且前后跨越了七年时间．因此，施工区的工程施工对相邻生活区业主的影响及产生的纠纷自然不会少。也正是因为这样的原因．让做物业管理的我，不得不经常性地协调业主委员会与施工方．业主委员会与开发商之间的纠纷。[第一段]     

完善业主委员会选举程序的法律对策

引言 业主委员会是业主大会的执行机构，担负着召集业主大会会议、代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同、及时了解业主与物业使用人的意见和建议、监督和协助物业服务企业履行物业服务合同以及监督管理规约的实施等重要职责。目前，法律法规的不完善使有关业主委员会选举程序的争议日渐增多．而业主委员会的“难产”又进一步影响了物业服务合同的签订和业主的生活质量。[第一段]     

未经召开业主大会 物业管理合同无效？

广州市白云区凝翠花园小区数名业主作为原告，将该小区的业主委员会和华昌物业管理公司告上法庭，要求法院判令两被告签订的《物业管理委托合同》无效。[编者按]     

立案法团:业主大会法人地位启示

随着我国市场经济的不断推进和深化,城市建设和房屋管理势必将从建设主导期向存量房屋的维护和管理主导期转型.面对新的房地产市场改革带来的巨大社会矛盾和需求,近几年,从国家到地方出台了一系列的法律、法规,但是在相关政策的贯彻和推进过程中,物业管理制度本身一些深层次的矛盾逐步显现,特别是业主大会至今不能依照<物权法>设立之后具备明确的市场经济或社会主体地位.引发了一系列问题.笔者结合香港业主立案法团,提出内地的业主大会制度改进和实践操作的建议.     

“车位、车库归属”何去何从？

其核心指导原则应是：小区内所有林业取得对车位、车库的共有权，由业主大会制定停车收费标准、物业管理公司代替广大业主实行监管权、进行监管和收费，扣除一定的管理费用后，将剩余收益划入小区的公共维修基金，其有关收支应向广大业主透明公开。[编者按]     

业主地位今非昔比

我国物业管理活动中业主的地位，在2004年以来有了较为明显的变化。其变化的缘由，一是国务院颁布的《物业管理条例》(以下简称《条例》)于2003年9月1日起在全国实施。《条例》的第二章“业主及业主大会”15个条款为业主的地位赋予了法律依据；二是近年来随着我国社会经济的发展，物业商品化私有化，以及物业管理企业的专业化市场化，     

评析业主委员会与物业公司的制衡关系

案情 原告：厦门鹏来物业公司 被告：厦门东悦庭业主委员会 厦门市东悦庭小区从2005年底起相继有13名业主擅自在楼顶平台上搭建轻体房、在公用楼道安装防盗门、超出外墙体安装防盗窗等等．引起绝大多数业主的不满。2006年初东悦庭成立业主委员会后．业主委员会曾就此事与物业公司沟通未果。     

大专护理文理科学生医学主干课程成绩分析

~~大专护理文理科学生医学主干课程成绩分析@夏满莉$嘉兴学院医学院!浙江嘉兴314001 @杨敏$嘉兴学院医学院!浙江嘉兴314001~~~~[1]黄桂开，等．护理学专业招收文科类学生的可行性分析[J]．护理学杂志，2001。(8)：457～458． [2]张晓薇．文、理科学生《生物化学》学习成绩分析[J]．基础医学教育，2000，(2)：143． [3]王晓燕，等．加强人文社会科学的继续教育促进护理人才全面发展[J]．中华护理杂志，1994，(10)：6032 [4]陈向韵，齐兵兵．护校毕业生工作能力与学习成绩的相关性[J]．中华护理杂志，1997，(9)：528．…     

大水浸了“王家庙”损失该由谁承担？

深圳某小区物业管理公司计划对小区天面水池进行清洗．于2003年12月17日向小区各业主发出通知，内容为：“定于2003年12月18日对小区天面水池进行消毒清洗．请各业主（住户）储足用水．届时给您带来用水不便．敬请谅解。“2003年12月18日．物业管理公司对小区天面水池进行消毒清洗．在清洗4栋楼楼房顶水池时．水流到楼顶花园后浸满从而溢进小区业主王某所住的房间（复式）二楼与一楼．王某18日中午下班回家后发现该房被水浸泡．屋内的装修受到损坏．便立即通知物业管理公司前来处理。物业管理公司赶到现场．分析水浸原因．认定是清洗水池自来水大量外溢造成。[第一段]     

中华人民共和国物权法

目录第一编总则第一章基本原则第二章物权的设立、变更、转让和消灭第一节不动产登记第二节动产交付第三节其他规定第三章物权的保护第二编所有权第四章一般规定第五章国家所有权和集体所有权、私人所有权第六章业主的建筑物区分所有权第七章相邻关系第八章共有第九章所有权取得的特别规定第三编用益物权第十章一般规定第十一章土地承包经营权第十二章建设用地使用权第十三章宅基地使用权第十四章地役权第四编担保物权第十五章一般规定第十六章抵押权第一节一般抵押权第二节最高额抵押权第十七章质权第一节动产质权第二节权利质权第十八章留置权第五编占有第十九章占有附则第一编总则第一章基本原则第一条为了维护国家基本经济制度,维护社会主义市场经济秩序,明确物的归属,发挥物的效用,保护权利人的物权,根据宪法,制定本法。第二条因物的归属和利用而产生的民事关系,适用本法。本法所称物,包括不动产和动产。法律规定权利作为物权客体的,依照其规定。本法所称物权,是指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的权利,包括所有权、用益物权和担保物权。