如何解决物业工程管理问题?

随着物管项目时间的顺延,越来越多凸现在我们眼前的工程问题,成了制约物管项目顺利进行的顽痼.这些问题存在于物管项目的每个阶段,那么,该如何解决呢?     

小区规划建设“出格”——物管收费难以逾越的门槛

物管费收入是物管公司“生活”来源的主要渠道：物管费收缴率的高低又是区(县)、市(县)、国家示范(优秀)住宅小区评定的重要指标。但是，在同行中，一提到物管收费难，也往往把小区的一切问题与业主联系在一起；同样，业主一说不愿交物管费，也往往把小区中的一切问题都怪罪于物管。其实涉及物管收费的除了物管公司与业主之外，     

如何解决物业工程管理问题?

随着物管项目时间的顺延,越来越多凸现在我们眼前的工程问题,成了制约物管项目顺利进行的顽痼。这些问题存在于物管项目的每个阶段,那么,该如何解决呢?以下,就笔者几年来的肤浅的工程物管经验予以简单阐述,请各位批评指正。     

我们需要什么样的物管？

物业管理市场竞争激烈不言而喻．新老物管公司更替更是比比皆是．不是被炒就是亏损的物管项目也屡见不鲜．我们到底需要什么样的物管？理解．尊重．敬业．机敏．规范应当成为物业管理服务行业的基本准则？美国的物业管理除了做到合理的制度．透明的财务．公平     

让物管无法被取代

物业管理市场竞争激烈不言而喻,新老物管公司更替更是比比皆是．不是被炒、就是亏损的物管项目也常见不鲜．如何保存战果甚至年年节节高．我有个观点,就是:让物管无法被取代。按营销学中所讲．提高客户的转换成本。并使他对你产生依赖感。这样你想走恐怕他也会千方百计地挽留你．他离不开你啊!所以．本文结合笔者所在物管公司的实践来列举一些让人“离不开”的诀窍,以飨读者。     

立圾桶位置之争

八点三十分，准时到达办公室，我还没来得及开办公室的门，一位约六十来岁的男士气势汹汹地冲进物管前台大厅．大叫着要找物管经理，还未等我接话，管理员郑工跟了上去，亲切的问：“方爹爹．你家又有什么事呀？”看到郑工．方爹爹火气更大了，说：“你两次电话告诉我，说我窗户前的垃圾桶问题解决了，根本是在哄我，垃圾桶到现在还在原来的地方，我再不找你了，我直接找你们经理，非得让评评理不可……”     

物业设计容易忽视的细节问题

目前在房屋建设领域．不少开发商片面追求短期经济效益及品牌意识较为淡漠．在房屋的工程建设中的一些细节上不按科学的方法设计或施工．从而给后续物管工作带来不少困难．从而导致物管企业管理难．收费难等一系列问题。现笔者根据多年从事物业管理工作的经验．提出值得关注的几个工程设计常见的细节问题．以引起开发商和物管企业的重视。一．阳台和窗户未设置防盗报警系统。由于开发     

降低物业管理成本"六法"

物业管理成本，是物业管理企业在其发展的实践中必须探索的问题，而如何降低物业管理的成本．则更是物业管理企业在其发展的实践中孜孜以求的一个课题。作为任何一个渴求发展的物管企业，都在探寻这样一个相同的问题，怎样做到在既不增加企业的管理成本和增大业主负担的前提下，以及在保证企业不断发展的同时为其服务的业     

业主权利与义务纠纷典型案例评析

在物管服务关系中．业主既享有物管法规直接规定的权利，还可享有物业服务合同约定的权利；既负有物管法规直接规定的义务．还负有物业服务合同约定的义务。[编者按]     

我们需要什么样的物管？——纽约公寓小区物管纪实

物业管理市场竞争激烈不言而喻，新老物管公司更替更是比比皆是，不是被炒就是亏损的物管项目也屡见不鲜，我们到底需要什么样的物管？理解、尊重、敬业、机敏、规范应当成为物业管理服务行业的基本准则？美国的物业管理除了做到合理的制度、透明的财务、公平的酬劳三项原则外，物管员工队伍的建设及培养规范服务的成功经验值得国内物业管理借鉴。在日趋激烈的市场竞争中，国内物管企业如何“内强素质、外树形象”？[编按]     

论物业管理的人权与物权

物业管理公司和业主之间究竟存在着多大的对立？我认为这是一个假命题．根本上的对立存在于各自的内部：即所谓规范的物业管理与滥竽充数的物业管理之间的对立．还有现代业主和问题业主之间的对立．我们对问题业主的批判和维权业主对无良物管的反抗，本来是两条正好平行的战线．只是因为项目失败后的恶性循环才造成了“张飞战岳飞”这一类的交汇，而这种对立的实质则在于从追逐权力到正视权利的转型过程．     

向业主清收物业费应注意的法律问题

随着社区民主的不断发展和物业管理行业的市场化运行,业主维权的意识逐步提高,因物管企业收费而引起的纠纷也越来越多。物管企业收费可以分为三类：一是物业服务收费；二是受委托收费；三是其他服务收费。那么,物管企业收费应注意什么法律问题呢?     

漠视危险是对业主最大的不负责任

物管企业如果脱离业主实际需要，只是单纯地关注提高物业服务水平，而忽视了诸如治安维护，车辆管理，消防安全等关键问题，一切的工作成绩都等于“零”。正如一个社区，破案率再高都不是一件值得炫耀的事，只有案发率等于零，社区的安全才会得到业主的认可。据此，如何做好社区的安全保障管理工作就成为了物管企业当前面临的重要课题。就住宅小区的物业安全保障管理问题而言，所存在的不安全因素主要来自物业管理工作本身，以及物业管理运作中容易被业主和物管人员忽略的层面，本文仅就后者作一论述。     

业主自管物业能走多远？

“炒掉物管!”这是业主与物管发生纠纷时．从业主口中频频出现的话语。但炒掉物管之后怎么办？恐怕多数业主没有想过这一问题。自从《物权法》颁布后，其八十一条“业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理”的规定逐渐走入了人们的视野。“业主自管物业”提供了一种继续管理的可能性。     

物业管理应重视沟通工作

现实生活中物管公司与业主之间的矛盾并不鲜见，物管纠纷时常见诸报端，这其中固然有业主的问题，但物管公司缺少与业主的沟通，是导致物管纠纷的重要诱因。笔者认为，要搞好物业管理服务，应重视四个环节的沟通工作。     

百家谭

调查数据显示,有88．3％的市民称自己居住的小区业主曾与物管发生过矛盾,其中41．2％的市民表示小区业主与物管间还发生过多次矛盾。76％的市民表示自己对所居住的小区物管不满意,其中28％的业主表示对小区物管服务很不满意。业主和物管矛盾的根源在哪里呢?51％的市民认为物管人员只管收费,服务态度差,服务不到位;另外有17．7％的市民认为物管收费不透明造成了两者矛盾;而16．7％的市民则认为小区安全是个重要诱因。而对物管费用收费构成,63％的业主不太清楚,知道一些的有24．4％,比较了解的仅有12.6％。     

案例之花结硕果

物业管理是以签约业主为服务主体，以社区环境管理和特约服务为主要工作内容的服务性行业。物业管理企业与千百个业户一举一动息息相关，在工作过程中时时刻刻都会遇到各种复杂的需要理性处理的问题。这些问题处理得当与否．直接影响到物管企业的工作质量和公信力。建立一支高素质的员工队伍，优化服务质量，这是物管企业在激烈的市场竞争中持续发展的必要条件。山东省威海市鸿福物业管理公司坚持实施案例教育，不断提高员工素质，对促进企业不断发展起到了很好的作用。     

我是这样计算物管维修工考评工资的

物管维修工工作场地不固定．工作时间不具体．工作任务不确定．因此在落实其工作的考评和工资的计算时，总让人感到有些棘手。虽然．很多物管公司专门设置客户服务中心．希望通过客服接待员的逐一安排和监管，实现业主各项诉求的及时落实。但是．在实际工作中．仍经常出现客服接待员叫不动人、维修工电话打不通、诉求工作难安排、安排的工作无反馈等状况。     

物管员工素质不是一句空话

物管行业员工素质不令人满意这是不争的事实。这里的素质重点指物管员工在物管理论、专业知识与技能．思想方法等方面的水平和正确的待人处事的态度与方式等。高素质的员工除能干好本职工作外．遇到相关事件或任何事件都能恰如其分地处理;反之则不行。素质不够,既影响员工自身工作成就与效率．也将损害行业形象．恶化与服务对象的关系,长远下去物管企业和员工都难以成长,物管行业的可持续发展也就成了一句空话。本文仅从笔者近期所见实例延伸出素质训练的话题。     

全球知名物管涉嫌偷电市场诚信机制有待完善

2007年1月18日，上海媒体报道了某知名物管企业涉嫌偷电421万度的消息，引起市民一片哗然。据称，涉案的物管企业为全球五大房地产代理及服务机构之一，管理项目总面积达9.000万平方米。此次输电事件发生在其管理的上海市某小区内，事发后媒体采访了涉嫌在供电设施上做手脚的一位管理处员工家属，该家属表示，涉案员工是在上司指使下为保住饭碗而不得不那样做的。