“钉子户”产生原因再分析及破解对策

正征收拆迁工作被称为"天下第一难事",笔者通过参与许多征收拆迁项目,遇到过形形色色的"钉子户",在解决"钉子户"的方法上有些探索和实践。本文再次通过分析"钉子户"形成原因,旨在对读者有所启迪,助力于棚户区和城中村改造。一、"钉子户"产生的原因"钉子户"产生于多种原因,具体分析如下:1.对安置和补偿标准不满意政府在制定征收补偿安置方案时,有意降低补偿安置标准,过多地考虑政府直接的经济利益,对被征收人的利益考虑不够。一些被征收人攀比思想严重,想借拆迁发     

破解征收拆迁“钉子户”策略

正笔者在网上看到有些律师撰写的如何为"钉子户"维权的文章,如《钉子户是怎样炼成的》、《如何做一名合格的钉子户》、《被拆迁户维权宝典》、《拆迁案件谈判技巧》等,这些文章的主要内容是为被征收人出谋划策获得较高标准的补偿安置。再看中国知识网上专家学者撰写的有关征收拆迁的论文,基本上是从如何规制政府滥用职权立论的,而对政府如何破解"钉子户"漫天要价、无理取闹的行为却鲜有研究成果。中央政府高度重视"旧厂房、旧村庄、     

村官如何化解农村“钉子户”

做农村工作会遇到许多问题和困难，其中化解农村“钉子户”就是一道难过的坎儿。不过，有了对路的工作方法，对“钉子户”的化解也并非难事。     

减少“钉子户”现象要用“法”

为什么"钉子户"事件时常发生而无规范有效的解决办法?这应是我们有关立法、执法行政部门共同要深思的课题我们落实科学发展观,构建社会主义和谐社会"钉子户"或"钉子户"现象应当越来越少,或者没有。但近几年,常会在媒体上看到有关征地或城市改建拆迁中"钉子户"现象的报道。     

我国农村土地增值收益分配探析

农地征收出让中的土地增值收益分配关系到"三农"发展甚至整个经济社会发展。尽管国家不断地提供农地征收补偿标准,但农地非农化征收与出让过程中农民的土地收益占土地出让收益比例偏低,而地方政府的收益份额则居高不下。研究结果表明,保障农民土地收益权、构建农民长期分享土地增值收益机制需要改革现行征地补偿制度,在合理的土地增值收益测算方法的基础上,确定增值收益分配比例、分配方式及建设用地与农民留用土地的比例,建立国家土地基金制度及国有土地资产经营制度。     

城市房屋征收中权益抗争人过程转变

城市房屋征收中被征收人作为弱势群体常常有维权诉求,他们通常是权益抗争人。权益抗争人是动态发展的,他们会伴随征收补偿的进程在心理、思想和行为上发生转变。如果维权过度就会出现钉子户或发生极端事件。征收人应及时关注权益抗争人的这种过程转变,为和谐征收补偿创造条件。     

走出开发区征收拆迁困境

正招商引资,城市基础设施完善,居住环境提升,城市功能区建设,第二、第三产业发展,拉动经济等均需要以征收拆迁为前提。全国许多城市设立开发区、高新区、产业区管理委员会(以下简称管委会),这些管委会属于人民政府的派出机构。如果说政府征收拆迁难,那么,开发区征收拆迁是难上加难。征收具有强制性,动用强制手段进行征收拆迁是解决"钉子户"的必然途径,然而由于开发区管委会没有人民政府的职能,根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》第四条规定,市、县级人民政     

谈房地产征收补偿和损害赔偿的标准

由于地方政府在房地产征收补偿和损害赔偿中存在着利益关系，在具体执行中有可能压低补偿标准。通过分析以“房地产市场评估价格”作为房地产征收补偿和损害赔偿标准存在的问题，对照三峡工程拆迁补偿的标准，建议将房地产拆迁、征收补偿标准修改为“应当给予被拆迁人、被征收入市场上能获得的并且不低于拆迁、征收前条件、标准的安置或与此相当的货币补偿”。保证被拆迁人、被征收入的生活、工作条件不降低，就可以减少因房地产被拆迁、被征收产生的纠纷，为构建和谐社会创造条件。     

旧厂房改造征收补偿内容及原则初探

正随着土地出让金步步攀高,地方政府对于一些污染高、能耗高、纳税低的企业通过旧厂房改造征收淘汰出局。这样就难以回避旧厂房征收补偿的内容和原则,处理不好将影响社会发展和稳定。本文围绕该问题进行阐述和分析,以期对地方政府破解旧厂房改造征收补偿难题有所裨益。国土资源部、监察部《关于进一步落实工业用地出让制度的通知》明确规定:"政府实施城市规划进行旧城区改建,需要搬迁的工业项目符合国家产业政策的,经市、     

房屋征收评估与补偿的公平性问题探讨

过去的城市房屋拆迁实践中存在补偿内容不清晰、不完整,补偿与社会保障、补偿费与评估值相混淆,评估机构中立性差等问题。《国有土地上房屋征收与补偿条例》的实施在补偿内容、补偿原则等方面做了规定,对促进房屋征收评估与补偿的公平性有积极作用。但立法中还存在一些不明确的问题,需要地方政府制定相应的配套措施,保护低收入人群的利益,保障房屋征收评估与补偿的公平、公正。     

破解征收拆迁难题需要解决三个问题

在现有体制和法律框架下,如何破解征收拆迁难题是地方政府的重大课题,甚至有人认为是地方政府的"死穴"。政府的招商引资、危旧城区改造、棚户区改造、城中村改造决定了必须全面推进征收拆迁工作。税收、GDP、财政收入等考量     

基于完全补偿原则的我国房屋征收补偿制度评析

在房屋征收过程中,完全补偿可以推动土地资源的有效配置、达到旧城改造中的帕累托最优、确保财产权得到平等的保护、降低征收过程的交易成本。以完全补偿为原则,将征收所涉及的房屋价值以征收前后为时点进行梳理,其应然价值包括被征收前的客观价值、征收前的主观价值、征收带来的价值影响和被征收者交易成本。《国有土地上房屋征收与补偿条例》中规定只对房屋客观价值和部分交易成本进行补偿,并未将被征收者的主观价值和征收导致的增值予以补偿,也未对征收导致的权利丧失进行补偿。我国相关制度实践可以从土地使用权权能完善、特别牺牲基金设立、估价办法的改进和征收中的协商机制建立等方面逐渐向完全补偿目标迈进。     

我国农村土地增值收益分配探析

农地征收出让中的土地增值收益分配关系到“三农”发展甚至整个经济社会发展。尽管国家不断地提供农地征收补偿标准,但农地非农化征收与出让过程中农民的土地收益占土地出让收益比例偏低,而地方政府的收益份额则居高不下。研究结果表明,保障农民土地收益权、构建农民长期分享土地增值收益机制需要改革现行征地补偿制度,在合理的土地增值收益测算方法的基础上,确定增值收益分配比例、分配方式及建设用地与农民留用土地的比例,建立国家土地基金制度及国有土地资产经营制度。     

党的群众路线教育活动视角下的征收拆迁工作

正征收拆迁工作被地方政府视为"天下第一难事",如何克服第一难事,笔者认为,走群众路线、密切联系群众是征收拆迁工作的致胜法宝。一、践行党的群众路线是征收拆迁工作的必然要求(一)法律要求征收拆迁工作必须践行党的群众路线根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》(以下简称"《征收条例》")第十条第二款、第十一条第二款、第二十条等规定以及《土地管理法》关于征求意见和听证程序的条款,在征收拆迁工作中,贯彻党的群众路线是依法征收的基本要求。     

关注村级债务的居高不下

农村税费改革后,不少地方采取种种措施化解村级债务,把村债降到最低限度,有许多的村已经实现"零债务".但也有一些地方忽视化解村级债务,仍不断发生新债,使村级债务居高不下.     

钉子是这样炼成的!

近日来,有关"钉子户""钉子坟"等的新闻不绝于耳。而杭州的最牛"钉子户",非同协路上的这座"碉堡"莫属。同协路从丁桥、华丰直达钱江新城二期,在笕桥段为双向十车道,也是城东新城最重要的一条干线路。同协路城东新城段今年5月开工,计划工期180天。目前,该路段大部分工程已接近完工,但德胜路南最后一段路却因为这座"碉堡"而"卡"住了。看它这岿然不动的样儿,同协路想要完工?早着呢!     

"钉子"的化学消融:一场执政能力的严峻考验

备受关注的所谓“最牛钉子户”事件已烟消云散,但对于政府如何处理公共危机的思考还在继续。随着公民维权意识的提高,化解危机的行政行为只能在法治的轨道上安全高速运行,别无坦途。为了科学地总结这一事件的典型意义,本刊编辑部特约请中共重庆市九龙坡区委书记郑洪同志撰写此文,供读者参考。     

模拟收购房屋方式存在的法律问题

《国有土地上房屋征收与补偿条例》公布实施已有4年,据悉全国各地在房屋征收实施项目中,严格依照房屋征收补偿程序和标准作出征收决定的比例并不高。例如2014年9月26日,浙江省《国有土地上房屋征收与补偿条例》贯彻实施新闻发布会上公布,全省共作出征收决定185个,其中宁波市为158个,多数地方仍然采用大量模拟收购房屋方式实施项目。固然,模拟收购房屋有其自身的优势,例如程序简单便捷,在达到100%的签约比例后,就     

创新“阳光征收”工作体系——宁波破解新型城镇化建设房屋征收难题

正征收(拆迁)难,是困扰国内各地新型城镇化建设的首要问题,也是决定城建项目建设成败的关键。2012年初宁波市启动国有土地上房屋"阳光征收"工作,目前已逐渐探索出一条程序化、标准化、透明化、信息化的创新型工作体系,开创了房屋征收的依法、和谐、高效和廉洁的良好局面。截至今年3月,全市国有土地上共做出征收决定74个,完成征收面积134万平方米6960户,规定期限内的总体签约率达到99.6%,62个项目在规定期限内100%     

新形势下如何防控政府债务风险

正2014年年初,审计署发布的全国政府性债务审计结果指出:"我国政府性债务风险总体可控,但有的地方也存在一定的风险隐患。"今年中央经济工作会议提出的6大任务,排名第三的就是地方政府性债务,而且地方政府债务专门列为一个任务是第一次。中央经济工作会议指出要着力防控债务风险,要把控制和化解地方政府性债务风险作为经济工作的重要任务,把短期应对措施和长期制度建设结合起来,做好化解地方政府性债务风险各项工作。加强源头规范,把地方政府性债务分门别类纳入