农村集体土地使用权流转的探讨

随着我国城市化进程的加快和市场经济改革的不断深入，土地使用制度改革也必然随之深化，以适应经济和社会的发展。我国农村集体土地使用权流转开始于二十世纪八十年代中期，国家在政策上允许有偿转包土地，至今已经历了二十年，它的流转已成为不可逆转的趋势。因此，建立公开规范、活而不乱的集体土地使用权市场，充分发挥集体土地的资源和资产效益，对促进农村经济快速、健康发展有着重大的现实意义和深远的历史意义。因而，进行农村集体土地使用制度改革，促进农村集体土地使用权规范流转已成为我国土地使用制度改革的重要内容。     

关于集体土地流转中的法律障碍

北京安理律师事务所王清友律师发表于《中国律师》2013年第2期的《集体土地流转中的法律障碍分析》,对现阶段农村集体土地流转存在的如下三种法律障碍进行法律分析:一是"集体建设用地流转的法律障碍",分两个部分进行详细分析,即"乡镇企业土地使用权抵押流转"和"乡村公益用地使用权流转";二是"农村宅基地流转的法律障碍";三是"农村土地承包经营权     

关于集体建设用地入市的思考？

《土地管理法》第六十三条规定：农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是符合土地利用总体规划并依法取得建设用的企业,因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。法律对集体建设用地使用权的流转作了规定,但也留下了一定的法律空间,集体建设用地使用权可以依法发生转移。应该说,土地管理法律法规对集体土地入市是作了明确的规定,入市是否定的。但对集体建设用地使用权的流转入市留有一定的法律空间,事实上,我国各地集体土地已经非法入市,包含农用地和建设用地,一方面扰乱了正常的土地市场秩序,另一方面也给土地管理部门提出了思考：集体土地为什么在非法的入市？而且这种行为还有愈演愈烈的趋势,使用权进行合法流转规范,包括各地城乡结合部的农民宅基地,那不是更好吗？笔者认为,这是可以办到的,就此提出浅陋的思考。     

论集体土地使用权抵押中的几个问题

集体土地使用权,可以分为集体建设用地使用权与集体农用地使用权两大类。探索和尝试集体土地使用权抵押有利于金融机构拓宽抵押物范围、开拓小企业与“三农”信贷市场。中国银监会在2008年8月29日发布的《中国银监会关于认真落实“有保有压”政策进一步改进小企业金融服务的通知》中明确提到要探索土地承包权抵押贷款问题,有关文章也提到“要针对农村缺乏抵押物的情况,积极开展‘集体建设用地使用权流转’试点,探索集体建设用地抵押融资的办法和途径。”     

对农村集体非农业建设用地上市流转的几点建议

近两年来，全国不少省市土地管理部门在研究探索我国农村集体非农业建设用地上市流转的可行性、操作性等问题。国土资源部也在江苏省苏州市举行农村集体所有土地上市流转问题座谈会。有迹象表明，长期以来农村集体土地使用权有偿使用、上市流转的“禁区”将会开禁，这无疑是一件大好事，使集体土地隐形市场有可能出山露水显化归并成为公开的地产高层。这对保护耕地资源，维护农村集体和农民个人的合法权益，都将会有重大意义。在当前研讨农村集体土地上市流转问题时，我们认为，有几个重大问题是必须明确的，也就是说认识要提高，运作要规范，程序要统一。为此，我提出以下几点建议，与同行们讨论。     

我国农村集体建设用地使用权流转及其价格评估研究

近年来,随着我国农民权益意识的不断增强、城市化水平的提高,以及各种土地政策的出台,使得我国农村集体建设用地使用权流转成为不争的事实,但与此相关的各项理论、政策细则尚未出台,从而导致在集体土地流转过程中存在着大量的问题,而农村集体建设用地使用权流转价格的评估为其核心问题之一。     

农村集体土地使用权流转现状与趋势

农村集体土地流转是中国独特土地产权制度下的特殊产物，是农村土地所有权，经营权、使用权统分结合的实现形式．我国实行土地用选管制制度，特别对农用地实行最严格的耕地保护政策，对其流转的限制以不改变农业用途为前提，但从现实看，对农村建设用地也给予了限制和约束，使其在一定程度上不能在市场经济条件下发挥应有作用，亟需从法律上、政策和制度上改革。 本文拟通过对目前农村土地流转历史演变和现状的分析．探究农村集体建设用地土地使用权流转广度和深度．     

宅基地使用权流转的法律问题研究

农村宅基地使用权的流转是关乎农村稳定和社稷发展的大事,农村宅基地使用权流转的立法与现实间存在着很大的分歧,关于宅基地使用权能否合法流转在学术界一直存在较大争议,本文主张完善现行立法,逐步放开宅基地流转,促进宅基地合理利用.     

矿产资源开发中的土地使用权转让、环境产权分配及利益分成

本文针对在矿产资源开发中的土地使用权转让涉及到的国家征地所带来的土地价格机制扭曲、补偿机制不合理等问题进行了分析和探讨,并在承认农村集体土地所有制地位的前提下,重点考虑了土地价格的形成及利益分成,在此基础上对矿产资源开发中土地使用权转让、环境优化治理及环境产权分配进行了探析。研究表明：在农村土地流转中,土地价格机制的完善是土地市场有效调节的基础;土地流转应充分体现农村集体土地所有权权益;国家在征地过程中应将负外部成本、民众的主观价值损失反映到土地价格中;要使得社会福利最大化,需要赋予农村集体一定的环境产权,且须与政府在环境治理、环境监督的公共服务定位相结合。     

完善农地使用权流转市场问题研究

现代农业的发展要求土地资源的合理配置,而土地流转依法、合理、有序进行是实现土地资源配置的关键条件。建立市场化的农地使用权流转机制,是农地使用权流转的重要条件。要建设土地使用权流转市场,就需要完善土地价格机制,完善中介服务机构,建立健全土地纠纷调处和仲裁机构,提高农民流转土地的积极性。     

非法转让土地使用权的认定与处罚

土地使用权的流转在法律上有明确的规定。甚至带有限定性或禁止性的规定。现阶段。随流转的日趋活跃与频繁。非法转让土地使用权的发案率已呈持续上升势态；另一方面．非法土地使用权的认定与处罚相对于其他土地违法案件来讲．在立法上比较分散，在法律解释与学理     

集体建设用地流转的立法思考

《宪法》第十条规定“土地的使用权可以依照法律的规定转让”，很显然，这里的“土地使用权”不仅指国有土地使用权，集体土地使用权亦包含其中。国有建设用地可以通过市场竞价、公开出让、租赁等方式最大限度地显化商品价值；按照《宪法》的规定，集体建设用地流转理所应当不应排斥在土地市场之外。     

周口市新型城镇化农地使用权流转的现状与对策

本文结合调研的第一手材料,对周口市新型城镇化中农地使用权流转的现状进行系统的分析,提出了目前周口市农村土地使用权流转中存在的主要问题,并有针对性地提出了促进土地使用权流转的建议和对策。     

《物权法》视角下的中国农地流转制度

土地承包经营权和宅基地使用权是中国九亿农民安身立命之本,在国内社会形势多变的情况下,保证农民能通过土地承包经营权和宅基地使用权的能够有效、完整的行使,是保障农民利益的基本要素之一。这其中就包括了权利的设立、流转、调整以及救济,将从流转的角度加以概述。     

关于集体建设用地流转收益分配主体及归属的思考

近年来,集体建设用地使用权流转问题备受关注。从我国现阶段的法律规制来看,集体建设用地使用权流转市场尚没有得到合法的确立。但是随着我国经济体制改革的建立和发展,城市化     

集体非农建设用地流转诱导机制初探

集体非农业建设用地流转，是指集体土地中不直接用于农业生产的建设用地的使用权连同地上建筑(构筑)物在土地使用之间进行交易的行为。     

从“小岗村”出发——关于中国集体土地流转现状的调研

土地流转作为土地深入改革的重要举措,解决了我国耕地分割细碎,经营规模过小等问题,是一种充满活力,能带动农村经济快速发展的改革形式。我国的土地流转还处在初级阶段,法律法规还不健全,土地流转市场有待规范。探究集体土地流转,探索适合广大农村发展的模式,是当前社会广泛关注和亟待解决的问题。     

土地流转拍卖须合法

案例据媒体报道,被称为"农村土地流转第一拍"的北京市平谷区"万亩山地拍卖"即将进行。但由于承包人的集体土地使用权证和林权证尚未办成,拍卖方打算采用"先拍后证、凭证流转"的方式实现土地使用权流转。疑惑1.土地使用权拍卖需要哪些流程?2.土地流转采取"先拍后证"是否合法?解析十七届三中全会通过了土地流转新政,《中共中央关于推进农村改革发展若干重大问题的决定》中对农用土地流转政策做了明确规定:"加强土地承包经营权流转管理和服务,建立健全土地承包经营权流转市场,按照依法自愿有偿原则,允许农民以转包、出租、互换、转让、     

集体土地发展权收益博弈之分析

我国现行的土地使用制度规定,国有土地可直接进行流转开发,而集体土地入市却存在着"征地制度壁垒",集体土地必须先由政府"低价征收或征用"才可以出让给土地使用者,法律对集体土地使用权合理流转不予支持,对农民获取土地发展权收益造成阻碍。这"一征一出"形     

当前集体土地房地产纠纷的现状与司法对策（下）

集体土地使用权禁止流转，已被事实证明是上述矛盾的症结所在。但是否应对其作出更张及如何进行革新，还要视其缘由是特定发展时期所不可避免的代价，抑或相关管理制度本身所存在的内在缺陷而定。要回答这个问题，必须跳出规定条文本身，对当前国土管理制度及集体土地开发进程作一个深入的回顾与分