房地产行业 迈向制造业化和REITs化

土地增值税征收的强化对房地产公司对未来发展道路的选择有着深远的影响,将与土地成本上升、房地产资产证券化共同推动行业向两极分化,未来房地产行业将形成住房制造商和REITs两大业态。     

天津发展房地产投资信托基金的制度障碍及改进

近年来,随着中国房地产市场的迅速发展,房地产泡沫、不良资产和流动性不足等问题也越来越引起政府以及金融界的关注,资产证券化正被纳入立法程序,而作为房地产证券化的先头产品——房地产信托投资基金（REITs）渐渐浮出水面,被金融界所广泛研究。本文通过对REITs产品的介绍和对天津市房地产融资渠道的整体分析,提出了在天津发展REITs的制度障碍及改进措施。     

REITs在美国市场的表现和发展

房地产投资信托基金(REITs)是一种投资工具,主要是专注于房地产或房地产相关的资产。本文介绍了美国的REITs及市场表现以及REITs产品在美国的税收待遇与监管未来,指出未来还要进一步评估REITs的风险和对于投资者的风险。     

发行房地产投资信托基金的探讨

房地产投资信托基金（Real Estate Investment Trusts,REITs）,是从事房地产买卖、开发．管理等经营活动的投资信托。它实质上是一种证券化的产业投资基金。 由于REITs本质上是房地产融资（大部分是权益融资）的一种模式．通过发行REITs将所拥有的部分资产套现,特别是通过IPO完成一次性融资,是绝大多数发行REITs的基本动机。     

REITs市场发展首先要契合国家战略

通过长期的实践经验积累,我国REITs发展首先,要契合国家战略,在海南、雄安、粤港澳大湾区、长三角等区域积极推动基础设施等相关资产REITs的落地,其中海南正在积极推动知识产权证券化、绿色资产证券化以及土地证券化的领域,要服务海南自贸区(港)的发展战略;其次,仍需发展多层次的类REITs产品,实现产品的创新与突破,尤其要关注基础设施领域的拓展机会;第三,应配合主管部门推动公募REITs的相关工作。     

我国REITs发展问题探讨

党的十九大报告指出,要"坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位,加快建立多主体供给,多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居"。4月25日,证监会和住建部联合发布了《关于推进住房租赁资产证券化相关工作的通知》,对租赁住房的置产证券化资产的入池标准、发行区域、联合监管、合规性等提出了要求,并明确提出试点REITs。REITs是加快建立租购并举的住房制度的重要工具。近年来,随着房地产市场繁荣发展,在国家层面政策方针支持推动下,REITs也日渐活跃起来。本文总结分析了我国类REITs发展现状,存在问题并提出相关建议。     

融资平台公司发行不动产投资信托基金的税收政策分析

在防范化解地方政府隐性债务风险背景下,不动产投资信托基金（REITs）为融资平台公司转型发展提供了新思路。REITs特有的税收激励机制决定了其充分发挥作用的前提是建立完善的配套税收政策。本文从融资平台公司发行REITs的运作流程入手,分析现行税收政策。为使税收政策更好地支持和引导融资平台公司参与REITs市场,本文建议降低REITs税收负担,重视税收政策对REITs结构安排的影响,实现主动经营的税收引导,以激发融资平台公司参与REITs市场的积极性,转变融资平台公司运营模式,化解地方政府隐性债务困境。     

基于区域房地产市场的REITs投资方向与围度定位研究

房地产投资信托（REITs）作为重要的证券化产品创新,有效的解决了单笔房地产投资规模巨大、产权不易分割、交易繁琐等弊端,成为房地产持有者与相关证券投资者共同的选择。本文以房地产投资组合的运行机理为依托,比较了REITs投资于不同物业类型的优劣势,并进而以天津房地产市场开发及运行情况为例对REITs投资方向与围度定位。     

资产证券化特性及其内在风险简析

2006年开始从美国爆发进而席卷全球的次贷危机,各国金融界普遍认为这场百年一遇的金融危机源于美国住房抵押贷款证券化MBS(Mortgage-Backed Security)。MBS是美国发起最早,运作最成熟的资产证券化形式。当美国房地产市场泡沫破裂后,房地产价格大幅下跌,直接导致贷款违约、房子被银行收回的处境,进而引起按揭提供方的坏账增加,随之造成MBS违约案增加,并逐渐席卷整个金融市场。本文尝试对资产证券化的内在特性进行简要的分析,探讨资产证券化的运作机制和参与其中的各方的作用,以及由于其先天造成的缺陷而产生的各类风险。     

研投究稿报须告知精粹北大核心CSSCI

《欧洲房地产投资信托基金发展的借鉴与启示》近年来,中国房地产企业杠杆率居高不下,偿债压力较大,融资渠道受限。为缓解房地产企业现金流压力,推动房地产行业转型发展,房地产企业资产证券化尤其是房地产投资信托基金(Real Estate Investment Trust,REITs),被业界认为是解决房地产企业融资问题、推动房地产市场加快转型的重要途径。     

路径镜鉴

据悉，设立REITs的方案已上报国务院并获批复，只待确立REITs实施细则便可正式出台。香港在这方面已经先行一步。2005年11月，香港首支真正意义上的REITs——领汇基金上市交易。同年，越秀房地产投资信托基金（0405．HK）作为首只以内地房地产为资产的REITs也成功登陆香港联交所。这些REITs先驱，其运作模式都不乏独具匠心之处，可以说是内地地产商未来最可借鉴的样板。     

保险资管参与开展资产证券化业务的影响分析

<正>一、引言2023年3月3日，证监会指导证券交易所制定《保险资产管理公司开展资产证券化业务指引》（简称《业务指引》），支持公司治理健全、内控管理规范、资产管理经验丰富的优质保险资产管理公司参与开展资产证券化（ABS）及不动产投资信托基金（REITs）业务。那么保险资产管理公司参与开展上述业务主要有哪些优势？目前保险资金以投资者的身份参与公募REITs，对该类投资是如何看待的？将带来哪些积极影响？     

房价衍生品的发展历程、内在逻辑及经验启示

在我国房地产市值畸高、风险不断累积、价格波动加大的背景下,探寻防控房市风险的市场化长效机制非常必要。境外经验表明:房价衍生品是管理房市风险的市场化工具;房地产属性多、周期长、不可分割等特异性制约房价衍生品的功能发挥。我国亟需防控房市风险的市场化工具,但发展住房价格指数衍生品与我国国情不符,建议加快资产证券化市场的制度与产品供给,加快公募REITs产品的发行上市,尝试开发REITs指数期货。     

房地产投资信托基金的税法困境与改进路径

文章梳理了房地产投资信托基金的勃兴与问题,从类REITs法律结构、类REITs税收制度分析了我国类REITs的法律结构及其税法困境与成因,并借鉴美国、日本、新加坡REITs税收制度的成功经验,提出构建完善的信托税收体系、确立税收中性与税收穿透的基础性地位、出台针对REITs产品的专项税收法律法规、制定适当的税收优惠或税收递延政策等我国REITs税收制度改进的相关政策建议。     

高速公路REITs底层资产价值评估研究

高速公路已建成里程长，可证券化存量资产庞大。叠加当前政策的大力支持，使得REITs成为一条盘活存量高速公路资产的优选路径。我国高速公路行业改善现金流、拓宽融资渠道的需求较高，政策鼓励下未来高速公路公募REITs市场会进一步扩容，因此如何评估项目投资价值尤其重要。本文分析了高速公路公募REITs底层资产价值来源，以HX高速为例，使用四阶段法模型从乐观方案和保守方案两个角度测算车流量进而确定自由现金流，并依据实际情况测算各年动态折现率，确定高速公路REITs底层资产价值，全面展示了高速公路REITs底层资产价值评估流程，为后续高速公路REITs底层资产价值评估实务提供参考。     

从供求角度分析证券化资产的选择

截至目前,我国资产证券化的基础资产的品种已从最初的住房抵押贷款发展到不良资产、大型公用基础设施收费、大型公司应收款等。笔者认为,在考虑到资产本身的安全性、流动性以及发起人的主观意愿程度的基础上,切实结合我国国情进行资产证券化品种创新,寻求安全可靠的基础资产进行证券化运作对于资产证券化的开展乃至国民经济的健康发展具有重要意义。本文将从供求两方面对证券化资产的选择进行讨论,同时促进证券化资产供给与需求达到平衡。     

REITs:新的理财选择

如果说1000元可以间接参与购买一座大厦,这在国内听起来难以置信,但在美国却是现实。美国人通过灵活的REITs,实现了普通人间接拥有大型商业地产的梦想。资产证券化新解资产证券化是将庞大的仅凭个人力量难以完全买下的资产,通过证券化的     

资产证券化税务问题研究

资产证券化在发达国家已成为主流融资工具。作为一项融资工具,融资成本的高低直接决定其生命力,而税收直接决定各方参与主体的投融资成本。本文主要分析资产证券化过程中涉及的相关税收,研究税收制度安排对资产证券化的影响,旨在为资产证券化的发展营造良好的税收环境,亦为评估师在进行资产支持证券化项目评估时的税收优化服务提供借鉴。     

首只公租房REITs蓄势待发

北京市住房和城乡建设委员会委员、北京市住房保障办公室常务副主任邹劲松近日在某论坛上透露,北京已将朝阳区的5个公租房项目打包,申请试点发行REITs(房地产信托投资基金),一旦获得证监会批准即可将公租房进行资产证券化。同时,为了降低公租房建设成本,拟允许公租房项目最多配建45%的     

房地产投资信托基金发展前景探析

作为发达国家重要的房地产业直接融资方式的房地产投资信托基金(REITs),近年来受到了我国理论界和实务界的关注。本文介绍了美国和日本REITs的运作模式,通过分析我国REITs发展的障碍所在,提出发展我国REITs的若干对策建议。