业委会：物业管理者与业主的“义工”

业主委员会的产生．至今也有好些年头了，然而如今在多数的业主眼中．仍然是相当陌生的新鲜名词。业主委员会平常都该做些什么事？在小区物业管理活动中，它应该扮演什么样的角色？在物业公司与业主之间．它又应该如何选择自己的位置？……这些问题．其实也是每一位有意投身”自治”大潮的业主事先所应该了解的。带着这些问题，笔者近日走访了汕头中泰花园小区业委会主任沈广鑫．下面就让我们一起看看这位活跃在最基层社区的“业主自治”实践者是如何当好他的“业委会主任”的。     

商品房小区中纠纷解决的新机制——以北京市朝阳区F家园业主私拆承重墙事件为例

近年来，随着城市住宅制度的改革，计划经济时代的福利分房制度渐渐消失，越来越多的居民通过购买住房的产权而聚集在一起，形成新的商品房小区。在这类小区中，主要的行动主体有三个，即被称为“三驾马车”的居委会，业主委员会和物业公司。居委会代表国家的派出机构——街道办事处对小区进行综合性管理，业主委员会代表小区内房产所有人和使用人的权益对共有的物业实施自治管理。     

未经召开业主大会 物业管理合同无效？

广州市白云区凝翠花园小区数名业主作为原告，将该小区的业主委员会和华昌物业管理公司告上法庭，要求法院判令两被告签订的《物业管理委托合同》无效。[编者按]     

突破制约物业管理行业发展的两大瓶颈

我国物业管理行业经过20多年的发展．目前已进入一个相对滞长阶段．为什么这样说？我们不妨回眸瞬间．1990-1997年深圳物业管理行业有多少值得我们骄傲自豪的篇章。1990年深圳市莲花物业管理公司，率先在深圳莲花二村推行综合“一体化”管理，打破了物业服务多头管理的混乱局面。1991年深圳市万科房地产有限公司物业管理部，率先在深圳天景花园推行由业主参与小区物业管理的“共管模式“，成立了全国第一个业主委员会     

动态

西安：一个小区，两家物管业主暖气费交给谁？;同一小区，物业公司＂三分天下＂；物业公司被”炒”索50万违约金被驳回；成都：发生物管纠纷，以后可找调解中心。[第一段]     

连载故事（40）：在小区物管处的日子里

拔“钉子” 晚上正准备去食堂就餐．会所管理员手持当天的晚报敲门进来，翻到“昨夜今晨”版指着一篇章让我看。这篇题为《百万豪宅竟然不够住？》的章竟然是写我们小区的，大意是讲我们这个小区虽然是当地数一数二的富人区，家家都是百万豪宅．然而却存在不少违章搭建现象，更为严重的是．居然有业主在私家花园的绿地上搭建房屋，破坏了整个小区的外观统一．侵害了其他业主的公共利益．引起了小区部分业主的不满。记在章里还借业主之口提到．之所以造成这种局面．物业公司的不作为应该是主要原因之一。     

是否承担法律责任不能想当然

在日常的物业服务中，难免要产生一些工作纠纷，比如业主的自行车不见了，汽车被划伤了，在地上跌了一跤，邻居有麻将声干扰等等。对于这些纠纷，很多人想当然地认为物业公司要承担责任，一句很流行的话是：这件事不解决，我物业服务费不交了。这类想法的人，目前在社会上很多小区的各阶层人当中，还是很有市场的，仿佛这个物业小区的大门一打开，所有大大小小的事情，想当然，都得要由物业公司来担当责任。笔者在近期就曾碰到一例：两家业主，因“狗”事而起纠纷，引来了媒体，媒体在采访笔者时，     

如何防止业主委员会"腐败"?

近年来业主状告业主委员会的事件日渐增多,状告的内容千奇百怪,有业主委员会私下将小区的车库出租,收入私分;有业主委员会成立不符合有关法律;有业主委员会违法雇佣工作人员并发工资,有私自发包小区更新改造工程的;有业主委员会改选后,上任业主委员会不交出公共维修基金的……业主们与业主委员会的对抗方式也多种多样,有拒交物业管理费的;有另外再成立一个监督业主委员会的"监督委员会";有的甚至是对收取物业管理费的人大打出手……这些是是非非充分说明业主和业主委员会的矛盾已经浮出水面,而且目前处理相互关系毫无章法.     

哪个是小区主人(3)

却说送走了记者之后,散眼子又和在场的业主商议了一会儿成立业委会的事。大家一致意见是要乘电视台采访曝光的东风,集中业主意见,尽快把业主委员会成立起来。站在小区绿地前,业主们七嘴八舌,就业委会筹备组的人选各抒己见。有的说,就是需要像散老师这样又有时间又有能力又热心公益事业无私奉献的人;有的说,还要考虑到应该有学法律或者从事司法工作的人选,才更有利于依法办事;有的说,最好是有媒体记者或者是记者的父母兄弟参加,这样才便于得到     

从“线性”治理结构到“复合式”治理结构——由北京上地西里社区看物业小区治理结构的转变

随着物业小区自主治理运动的推进，业主组织作为自主治理的主体和载体．进入了快速发展的阶段。《物业管理条例》从法规的角度对业主、业主大会和业主委员会做出了比较详尽的规范．初步从法规的角度奠定了物业小区自主治理的基本框架。法规具有规范性和稳定性．另一方面，稳定就在某种程度上意味着滞后．在物业小区的自主治理中也是如此。《物业管理条例》对业主组织做出了一定的规范，然而物业小区自主治理的实践中却涌现出了“业主代表大会”．“监事会”以及“业主小组”等众多的业主组织，这些都是在实践中业主自发组织成立的。这些新生的业主组织不仅仅意味着业主组织种类的增多．更为重要的是他们带来了物业小区治理结构的转变．即物业小区的治理结构由原来的“线性”的监督授权关系转向一种“复合式”的监督授权关系。这一转变不仅在理论上．而且在实践中对物业小区的自主治理都有重大意义，对此进行探讨正是本文的旨趣所在。     

美林花园构建和谐社区

北京市海淀区美林花园是一个文明、和谐的住宅小区,曾获得过"市优"和"国优"示范小区的称号.记者日前来到美林花园走访,业主委员会主任杜女士接受了记者的采访.     

“美丽园”如何才能美丽？——北京美丽园小区遭遇维权尴尬

北京市首批“金牌居住区”之一的美丽园小区，从2005年3月小区业委会起诉鸿铭物管公司“大幅度虚抬物管费”以来，这个环境优美的小区便一直没有平静过。2006年9月1日，鸿铭物管公司因为物管费纠纷在已经由法院判决的情况下突然撤离，给业主们的生活造成了极大不便，一时间，小区内秩序混乱，矛盾丛生，小区内外议论纷纷，莫衷一是。 近年来，物管公司撤离的事件在全国许多城市都时有发生，美丽园小区仅仅是其中一个并不美丽的现象。从美丽园业委会与物管公司的物管费诉讼案以及其他各小区业主与物管公司纠纷事件中，我们看到现在的社区似乎越来越不稳定，甚至影响到了区域性社会安定，许多人都想探究这根源到底在哪里？物管企业应该怎样才能获得业主的信任？“美丽园”如何才能美丽？[编按]     

业主自己不掏一分钱 保洁公司为其擦玻璃

北京市朝阳区第一家成立业主委员会的小区自2005年1月31日起，请来保洁公司为小区509户业主擦洗地窗玻璃，而用以支付保洁公司服务的费用全部来自小区出租房屋和在电梯内张贴广告的收入，业主不用花费一分钱。”过年前业主都开始进行大扫除，但是由于小区设计的都是有弧度的飘型落地窗，不少业主向业委会反映地窗的玻璃擦起来不仅有难度，而且也很危险。根据业主提出的意见，     

“巴林别墅”自行管理物业之路

前言：刚刚通过的《物权法》第八十四条规定“业主可以自行管理建筑物及其附属设施……”这一规定弥补了国务院《物业管理条理》的不足，实际上，我国许多地方的小区由于经济或物业服务企业管理不善等原因，业主们早已选择自主管理模式，有的还积累了一些经验，我们小区就是一例。当然，业主委员会自行管理物业，决不是物业管理的主流。就我们小区而言，这种模式下的业主委员会成员太辛苦了。我们没有一分钱报酬，不仅要付出辛勤劳动，甚至还要倒贴电话费、车马费、礼品费……那是不得已而为之。笔者对物业管理是门外汉，是在无奈中才接触的，本文的许多观点和做法不一定对，希望与大家共同探讨。[编者按]     

技防+人防是防止安全事故的重要法宝

2004年12月27日上午，某小区保安员在别墅区巡逻时，发现一青年男子在小区B幢38号房屋前来回走动，保安以为是业主忘记带钥匙进不了家门，但仔细的他还是向门岗查询了此人进门时的情况记录，门岗告知男青年进入小区时已说出要寻找的业主居住幢号及院落，但平常很少看到这个“业主”进出，也许是业主的亲属。于是保安到别处巡逻。10多分钟后，房主按响了报警器，向物业监控中心报了警，并告知家中的3000多元现金和金戒指等物不翼而飞!保安员立即上前查看，发现刚才在B幢38号门前走动的男青年正好从房屋外墙上爬下来，保安立即上前堵截并进行盘查，此人说话吞吞吐吐，     

"过期"业委会不得备案

近期,上海市出现了几起业主就行政机关对业主委员会备案不服的行政复议案件,案情虽然几近简单,但留下的是人们对业主委员会备案制度的思考。案情简介: 2005年8月,上海市佳信都市花园的七位业主向上海市长宁区人民政府(以下简称“区政府”)递交了行政复议申请书。七位业主称,佳信都市花园小区     

前期物业管理不应无限期延续

据媒体报道,北京市政协2006年7月11日公布小区物业管理问题调研报告,指出物业管理存在六大问题,其中不少问题需要小区尽快成立业主委员会来帮助解决。调研显示,北京市新建的3,077个小区中仅有11．7％成立了业主委员会,仍有大部分小区、尤其分期建设小区没有成立业主委员会。成立了业主委员会的小区,只有一部分行使了业委会的权利,重新顺利选聘了物业公司。     

在小区物管处的日子里：楼巴风波（上）

晚上18：20时左右，我下了班还没来得及回家，就接到一个电话，是业主陈先生打来的。电话里很嘈杂，似乎有很多人在吵闹。陈先生说他正在广州回小区的楼巴上，问我还在不在小区，如果还在的话，就先不要走了，直接到停车场等着，他们有急事找我。话还没有说完，电话就断了。不过，即使陈先生没有讲，我也大体能猜测到发生了什么事。楼巴，一听到这两字，我的头皮就有些发麻，心想怕什么来什么，看来业主们终于要爆发了!     

纽约小区业主委员会的几个权力

在纽约,小区全体业主委员会成员集体辞职的情况比较少见,互相争选业主委员会委员的情形比较多。虽然美国是资本主义社会,处处讲钱,人人讲钱,但不计报酬,努力为社会,为社区服务的志愿工一大批,这些人大部分不是有钱人,他们的指导思想是在工余时间为大家做些事是快乐的。     

小区架空层的用途之争

过去四年来，开发商厦门嘉琪房地产开发有限公司陆续将其所开发的新云花园一楼架空层作为售楼处或出租作为店面、宿舍、私家车库等用途，年营业收入好几万元；而物业服务公司也把物业服务室设在架空层。新云花园施先生等24名业主认为，开发商、物业公司将住宅楼底层架空层用作他途，遂于2008年初将新云花园开发商和物业公司告上法庭，要求其恢复架空层原状。2008年6月，法院作出判决，认定新云花园底层架空层使用权归小区全体业主所有，开发商、物业公司应限期恢复原状并予腾退，也就是说，架空层今后要交还给业主们管理使用。