人口集聚视角下城市间房价差异性研究

2015年起,为实现房地产"去库存"目标,中央和地方政府相继出台了一系列房地产市场刺激政策,但是房地产市场却出现以四大城市为代表的部分城市房价快速上涨,而其他三四线城市房价上涨缓慢的现象。文章运用人口迁移动力模型——推拉模型分析了人口集聚对房地产价格的影响,发现人口集聚会从促进经济发展提高收入水平、促进资金聚集、促进城市对人口吸引力的提升3个方面刺激城市房价的上涨。     

人口结构对居民储蓄率的影响

近年来中国居民储蓄率持续处于较高水平,本文将人口结构作为解释变量对高储蓄率现象进行解释,得出老年抚养系数对储蓄率具有正向关系,幼儿抚养系数对储蓄率具有负向关系,性别比对储蓄率影响不显著。     

什么推动了中国城镇房价上涨?来自制度变量的证据

本文将分税制改革、土地财政和房价水平置于同一框架来研究推动中国城镇房价持续快速上涨的制度性因素。本文发现,较高的房价水平总是与较大规模的土地财政相联系,而土地财政的形成与1994年的分税制改革密切相关。在对上述经验事实进行背景分析的基础上,运用2000—2008年的分省面板数据实证分析了影响中国城镇房价上涨的多层次因素,在控制了经济基本面、城市化率和地区竞争等其他潜在影响房价的因素后,经验结果表明,1994年以来的分税制集权化改革是导致房价持续过快上涨的不可忽视的制度性因素,进一步分析得出,土地财政是联系分税制改革和高房价的中间变量。本文的估计结果对替代性财政分权变量的选取、估计方法的选择和估计函数形式的设定均是非常稳健的。     

人力资本积累：实现可持续发展的重要途径

人口与经济增长之间的关系,一直是理论界研究的课题。一般来说,由从事经济活动的人口不断提高所带来的高生产率与高储蓄率能导致较高的资本积累,这就是人口学家所指的“人口红利”。国际经验表明,在1970年-1995年期间,在东亚超出常规的高速经济增长中,劳动年龄人口比重高这一有利人口因素的贡献比率高达1/3到1/2。我们用被抚养人口与劳动年龄人口的比率表示总人口抚养比,计量分析表明,在中国,总抚养     

房价波动与金融危机的国际经验证据:抵押效应还是偏离效应

本文在国内首次采用较新的PMG估计法(pooled mean-groupestimators),来分析房价波动的影响因素、分离房价对均衡价值的偏差,并以此来度量房价失衡;然后利用面板logtit模型分析房价失衡与房价变化对金融危机的影响,以期检验价值抵押效应和偏离效应。长期来看,人均GDP是推动房价上涨最重要的因素,人口其次,银行贷款最小;银行贷款是短期房价上涨最主要的推动力,人均GDP其次,人口的影响最小;人口增加引起的房价上涨很难调整,而信贷扩张造成的房价上涨则相对容易。房价上涨和房价偏离均增加了金融危机发生的概率,但房价偏离的作用力要大得多,本文的结果支持了价值偏离假说。当房价偏离均衡值约25%、2～3年内累计超过30%～40%时,发生金融危机的概率极高。通货膨胀越严重、利率越低,越有可能引发危机,制度性差异也有一定的影响。     

"货币幻觉"与房价虚涨实涨——质疑"房价虚涨论"

在房价不断上涨的现象面前,房价上涨源于货币幻觉的观点具有一定影响。通过对房价上涨是虚涨还是实涨的分析,从而说明房价虚涨论的片面性。实际情况是,货币幻觉对房价上涨的影响是短暂的;收入的增长幅度低于房价的上涨幅度等因素,决定了房价是实涨而非虚涨。房价虚涨论的危害在于,如果房价上涨被房价虚涨论所误导,将会影响政府抑制房价过快上涨政策措施的制定和实施,也将对居民的住房投资和消费产生负面影响。     

城市化进程中住房价格与财富分配效应

当前,中国正处于快速城市化的过程中,城市住房价格的持续上涨成为人们关注的焦点,很多学者把房价的上升归咎于政府征地制度和开发商囤地行为。这的确是我国房价走高的因素之一,但并不能说是房价持续上涨的主导因素。也有学者认为,随着城市化的推进,住房需求大增,需求增加导致了房价持续上涨。笔者不否认需求对房价有影响,但将之看作推动我国房价持续上涨的根本原因,则有以现象掩盖本质、重现象的发端而忽视传导机制的嫌疑。房价的持续上涨有其内在经济机理,具有内生性,是由经济运行本身所决定的,是一个从刺激到传导的作用过程。关于房价上涨对财富分配所产生的影响问题,也有很多学者关注。     

人民币升值、热钱流入与房价的关系——基于趋势性和波动性的研究

本文对热钱流入与我国房价之间的相互关系和作用机制做出了分析。首先,验证了热钱流入规模与房屋销售价格指数之间的关联;然后,考虑到房价上涨包含持久性和暂时性两种类型,利用HP滤波方法将其分解成趋势成分和波动成分,进一步研究热钱和房价之间的相互作用机制。研究结果表明,房价上涨能够引起热钱流入,反过来热钱流入能够引起房价上涨;对于其相互作用机制,我们认为,房价上涨的趋势引起热钱流入,而热钱流入引起房价上涨的波动。这意味着,我国应该加强监测房价波动,稳定房价上涨趋势,以防止由此引起热钱流入进而对房价波动产生影响,最终避免对宏观经济产生冲击。     

利率扭曲、房产价格与汇率波动北大核心CSSCISSCI

文章在构建一个包含信贷约束、价格粘性和工资粘性的新开放经济动态随机一般均衡(NOEM-DSGE)模型的基础上,运用贝叶斯方法估计模型中的结构参数,考察抵押率冲击、技术冲击和利率冲击对我国房产价格及实际汇率的动态影响。研究发现,一方面,正向的抵押率冲击使得房价上涨,汇率先贬值而后升值,而负向的利率冲击则使得房价上涨,汇率贬值,另一方面,正向的技术冲击则使得房价上涨和汇率升值;此外,我们进一步构建了MS-VAR模型实证研究了自2005年"汇改"以来利率、房价和汇率之间的动态关系。实证结果表明:扭曲的利率冲击导致了房价上涨和汇率贬值同时存在,因此,推动利率市场化改革对于实现我国经济长期均衡健康发展十分必要。     

利率扭曲、房产价格与汇率波动

文章在构建一个包含信贷约束、价格粘性和工资粘性的新开放经济动态随机一般均衡(NOEM-DSGE)模型的基础上,运用贝叶斯方法估计模型中的结构参数,考察抵押率冲击、技术冲击和利率冲击对我国房产价格及实际汇率的动态影响。研究发现,一方面,正向的抵押率冲击使得房价上涨,汇率先贬值而后升值,而负向的利率冲击则使得房价上涨,汇率贬值,另一方面,正向的技术冲击则使得房价上涨和汇率升值;此外,我们进一步构建了MS-VAR模型实证研究了自2005年"汇改"以来利率、房价和汇率之间的动态关系。实证结果表明:扭曲的利率冲击导致了房价上涨和汇率贬值同时存在,因此,推动利率市场化改革对于实现我国经济长期均衡健康发展十分必要。     

对中国城市房价现状与未来的思考

目前,中国城市房价持续快速增长,超出了普通民众的承受能力。这一现象的产生同利益的争夺、供求关系的失调、社会结构的贫富分化和家庭结构的变迁存在着密切的联系。正是由于这些因素的存在中国未来城市房价还有进一步上涨的空间,因此要把解决城市房价问题同提高人民收入水平结合起来。     

分税制改革、土地财政和房价水平

本文通过考察分税制改革、土地财政和房价水平三者之间的关系研究了中国城镇房价持续快速上涨的制度性因素。1998年住房市场化改革以来,中国城镇住房价格持续上涨,本文发现较高的房价水平与较大规模的土地财政相联系,而土地财政的形成与1994年的分税制改革密切相关。本文将分税制改革、土地财政和房价纳入一个经济系统,采用1999—2007年的省级面板数据,对分税制背景下土地财政的形成机制以及土地财政对房价的影响机制进行实证研究,结果显示,分税制改革引致的扩大化的财政分权度是导致房价持续过快上涨的不可忽视的制度性因素,进一步分析得出,土地财政是联系分税制改革和高房价的中间变量,在控制了其他潜在影响房价的多种因素后,估计结果依然是稳健的。     

浅析抑制房价过快上涨的相关方法

房价的不断攀升,使得中国的购房问题成为一个持续性的热议话题.中国的低收入人群实在难以支付高额的购房费用,再加之中国的房价过快上涨势必会带来一定的经济风险,抑制房价的过快上涨成为中国一个急需要解决的问题.本文大体从三个方面进行论述：首先简单论述房地产成本的构成情况,了解房价过快上涨的几个主要原因;其次结合使房价上涨的几个关键因素,从根本上提出抑制房价上涨的有效措施;最后结合现在已有的抑制房价上涨的有效措施分析其中的有效点和不合理的地方,结合起来讨论较为合理的解决方案.     

人口结构对住宅价格的影响——基于北京地区的实证研究

文章以北京市为例,使用1990—2011年北京地区人口结构和商品住宅价格数据,分析该地区人口结构变量对于房价的动态影响。文章发现,北京地区房价受到劳动人口比重、人口城镇化率、第三产业从业人口比重等三个人口结构变量的显著影响。其中,劳动人口比重对于房价的正向影响持续最短;第三产业从业人口比重对于房价的正向影响持续最长,影响力度也是最大;同时,人口结构变量整体对于房价的影响具有长期性。     

浅析保障性住房供应对抑制房价的作用

2009年以来我国房价一路上涨,过高的房价使居民难以承受。房价的上涨是众多因素共同作用的结果,本文认为在诸多因素中,房屋的供求结构失衡是引起房价上涨的主要原因,而保障性住房则是改变这种供求失衡的强有力工具,本文主要分析如何通过保障性住房的供给量变化使我国房价回归常态。     

关于中国房地产价格的思考

本文首先客观的呈现出2009年以来我国的房价水平过高的现象,以及此现象带来的利益输送,国有资产流失等后果。并分析了新型城镇化这一大趋势给中国房价带来的影响。着重分析政府希望平抑房价但又不希望房价下跌的心理动机,同时提出将房价控制在合理水平的策略。     

人口老龄化与房价——基于中国省级面板数据的分析

文章采用2002-2011年的省级面板数据分析了中国人口年龄结构变化对住房价格的影响及其区域差异。结果发现:老龄化所导致的房价波动滞后于老龄化进程,各年龄阶段人口比例对房价均产生正向影响,但不同年龄阶段在不同区域的解释力度不尽相同。对此实证检验结果,文章认为可以从我国居民的改善性住房需求与投资渠道匮乏、人口家庭结构小型化以及城市集聚效应等方面进行解释,并以前瞻性政策加以应对。     

扩大民生支出是否会推高房价

大量研究认为财政支出会通过公共服务资本化以及土地财政两种渠道推动房价上涨。这意味着政府扩大民生支出的政策与遏制房价过快上涨的政策之间存在矛盾,难以实现协调统一。本文通过建立离散动态最优化模型的研究发现,民生支出与房价之间存在复杂的联系,民生支出具有房价调节器的作用:当房地产市场过热时,扩大民生支出能够遏制房价上涨;当房地产市场低迷时,扩大民生支出则会刺激市场复苏。此外,本文利用系统GMM方法对中国省级行政单位的面板数据进行的估计证实了这一发现,且估计结果稳健。     

高校扩招、人口迁移与房价上涨

基于高校扩招背景下人口迁移的新视角对房价上涨的机理进行分析,并采用全国35个大中城市的面板数据对命题进行检验,结果表明,城市房价上涨的最主要推动力来源于迁移人口的新增住房需求,而随着高校扩招政策实施,在所有迁移人口当中,高校毕业大学生成为了其中购买能力较高、人口最多、自由迁移能力和动力最强的一个群体。他们来自全国各地,从高校毕业后却集中向一些大中城市迁移,对当地房价形成了显著的正向影响。由于受购买力等因素限制,大学生人口迁移对房价的影响存在滞后性,毕业后第3年的影响最大,之后第4、第5年影响有所缩小。文章也证实了反映居民收入的工资收入、反映货币因素的信贷量、反映人口增长的人口密度、反映投资性需求的上一期房价等变量对城市房价上涨具有显著正向影响。     

由房价问题引发的思考

正一、中国房价现状由于不同国家和地区的发展阶段、文化、地理环境等状况的差异,衡量房价高低还没有一致认可和普遍使用的标准。不少专家学者在研究房价问题时,大都参考两个指标:房价和收入比。房价和收入比,指住房价格与城市居民家庭年收入之比,这个房价收入的变化情况可以给我们提供一个重要的信息,居民收入增加,肯定房价也要上涨,如果两者的增速相近,那么基本属于正常,如果房价收入比突然加速上升,就说明房价的