论农民住房有限抵押

农民住房抵押以有限抵押为基本理念,但现有制度设计存在"房地一体"与"房地分离"的路径分歧和配套制度缺失或法理悖论等问题。这些问题的产生与有限抵押的设计理据存在偏差不无关系。因此,在重述农民住房有限抵押的正当理据不是宅基地使用权的身份性、无偿性或福利性,而应是保证农户基本住房权利、兼顾集体与农户对宅基地使用权增值收益分享的基础上,本文对试点地区与非试点地区农民住房有限抵押进行类型化制度重构。在试点地区,宜坚持"房地一体"抵押、合理取舍地方实践之有限抵押的设计,并完善宅基地使用权的主体限定、增值收益分配以及非本集体成员受让地权的登记、期限限制等配套制度;在非试点地区,暂时可按"房地分离"的思路,创新法定租赁权,但应从租金归属、担保客体、出租人等方面对相关建议进行改造。     

实现农村住房财产权的法律研究

《农民住房财产权抵押贷款试点暂行办法》(以下简称《暂行办法》)确认了农村住房和宅基地使用权可以进行处分,却没有明确规定受让人范围。我国《物权法》和《土地管理法》目前只规定农村住房不得因非农业建设而转让。但实践中,却有很多城镇居民购买农村住房的合同纠纷。宅基地使用权能够实现制度流转,应兼顾多方的利益诉求,以不损害集体宅基地所有权为前提,保证农民利益,同时实现受让人的购买需求。本文建议农民房屋应自由流转,不限制受让人范围;讨论了房地一体与房地分离的理论争议,为了维护我国的生产资料公有制和集体组织的利益,在宅基地使用权流转过程中应引入有偿、有期限制度,实现城乡住房统一市场管理,以期形成农村宅基地使用权的流转制度。     

“三权分置”下农村宅基地流转的路径选择与规则建构

农村宅基地流转是实现宅基地“三权分置”的重要内容,其路径选择与规则建构对于宅基地“三权分置”的有效实现具有重要意义和价值。宅基地的“保障功能”和“福利性”决定了农村宅基地权利不能单独流转,“房地分离”理论不符合房屋与土地的天然附合,“房地一体”的天然属性决定了房地权利必然一并流转,房带动地流转成为“三权分置”下宅基地流转的路径选择。宅基地使用权在该流转中是一种由《民法典》宅基地使用权分化出来的以使用和收益为内容的用益物权,其应当是有偿、有期限的,类似于“土地经营权”的用益物权。文章以浙江省象山县宅基地改革实践为基础,明确“确权是基础、赋能是核心、机制是关键、保障为根本”的理念,并以此为基础对农民宅基地流转进行规则建构和机制完善。     

深化改革背景下农村房屋买卖路径探析

研究目的:为解决农民将宅基地使用权向本集体经济组织之外流转时宅基地使用权和房屋所有权产生冲突的矛盾,主张应在承认农村土地集体所有的前提下,通过赋予农民房屋所有权处分权能而保留宅基地使用权的房地分离模式,并运用"宅基地法定租赁权"制度解决农村房屋买卖问题。研究方法:案例分析法,实证分析法。研究结果:(1)法律障碍在于:当前的法学理论与实践不当地将"房地一体"原则适用于农村房屋买卖实现场合;(2)"房地一体"原则在目前的法律框架下有其固定的适用范围,在农村宅基地有限流转的规定下,坚持该原则带来的结果就是对建筑在农村宅基地上农村房屋买卖的管制。研究结论:在深化农村土地改革的大背景下,在采取房地分离模式的基础上引入宅基地法定租赁权制度来解决房屋新所有权人对宅基地的权利基础问题具有重要的现实意义。     

农村宅基地使用权抵押影响因素研究*——以重庆市巴南区280户抵押农户调查为例

[目的]农村宅基地使用权抵押对于盘活农村土地资产、增加农业规模化经营投入、促进农民增收有着重要的意义。探析宅基地抵押影响因素,以期为推进研究区域宅基地抵押贷款工作、发挥农村宅基地现有价值提供科学参考。[方法]文章以重庆市巴南区6个街镇280户抵押农户调查为依据,采用文献调查法、农户调查法、因子分析法,从抵押农户宅基地情况、宅基地区位及社会经济服务状况、抵押过程中政府及金融机构行为措施等方面构建了12个指标体系,系统地对农村宅基地使用权抵押的影响因素进行了分析。[结果]通过模型运算,宅基地自身属性因子、社会服务影响因子、抵押物价格因子、政府行为因子累积贡献方差贡献率达到72. 892%,其所占分值分别为40. 41%、10. 61%、22. 45%、26. 53%,是影响农村宅基地使用权抵押贷款的4个关键性因素。[结论](1)农村宅基地是否闲置、结构材料等自身属性在农村宅基地使用权抵押进程中影响最显著。(2)农村宅基地价格和政府行为措施在宅基地使用权抵押进程中起着重要的角色作用。(3)农村宅基地周边基础设施、家庭收入等社会经济服务因素是影响农村宅基地抵押的潜在因素之一。鉴于此,得出建立农村宅基地信息数据库、健全农村宅基地价值评估体系、强化政府引导和服务功能等对策建议,为开展农村宅基地使用权抵押工作提供理论和实践指导。     

农村宅基地使用权抵押融资的法律规制问题

农村宅基地能否抵押是学术界争议的焦点问题,随着农村经济的发展,宅基地使用权抵押已成为解决农户融资难的一个手段。立法上应赋予农户享有宅基地使用权抵押的权能,同时对使用期限进行明确规定,以确保宅基地使用权抵押制度的规范化运行。加强农村宅基地使用权抵押融资的法律规制研究,完善《物权法》等相关法律,以集体土地所有制为前提,以建立试点为途径,将试点地区的经验逐渐推开,为完善农村宅基地使用权抵押融资体系建设寻求有效方法,进而推进社会主义新农村建设,实现城乡统筹发展。     

基于成都联建房的宅基地联建房产权流动的实践、法律困境与突破

研究目的：基于成都联建房的法律困境,研究宅基地联建房产权流动的法律依据和制度突破。研究方法：运用规范分析法和综合分析法,对宅基地联建房产权流动的实践、法律困境和制度突破进行了实证分析。研究结果：宅基地联建房涉及的土地性质是集体建设用地使用权,其产权分割和产权登记在“房地分离”制度下是可以实现的,而且有助于农村房地产权制度改革。研究结论：要与时俱进地推进宅基地联建房的实践,须在坚持集体土地集体所有的基础上,承认宅基地联建房制度创新是合法的,且迫切需求法律建立农村“房地分离”制度和宅基地联建房的产权分割、产权登记制度。     

农村宅基地使用权抵押贷款运行机制与绩效评价

多年来,我国农村经济发展一直面临着融资困境,不仅制约着我国农业的发展,而且也给农村社会经济发展带来困难。农村宅基地抵押贷款项目的设立为有效解决农村金融问题奠定了基础。本文通过对河南省济源市采取宅基地抵押贷款获得的成效进行研究,从农村宅基地使用权抵押的合理性分析出发,阐述了农村宅基地使用权抵押流程,深入探索宅基地贷款的运行机制和其绩效评价,指出了宅基地抵押贷款在加速农村经济发展、带动农民致富及促进金融机构增盈增效等方面发挥的巨大推进作用,为宅基地抵押贷款相关机制提出了一些政策建议。     

房地一体不动产登记视角下宅基地流转问题研究

城市化的快速发展吸引大量农民离开居住地向城市迁移,造成宅基地资源的闲置浪费和粗放利用,实现宅基地使用权的合理规范流转成为盘活农村资产、实现乡村振兴的重要内容。宅基地流转必须建立在宅基地产权明晰、物权保障的基础上,实行农村房地一体的不动产对于促进宅基地使用权的流转具有重要意义。因此,选取河南省G县的30位农户为调查对象,采用半结构式访谈法获得农户的"房地一体"不动产登记和宅基地流转的数据,进行归纳分析,发现了房地一体不动产登记视角下宅基地流转存在的一系列问题,如农村"一户多宅"、超面积建房现象严重、房地权属来源材料不齐全等,并根据这些问题提出一系列建议。     

农村宅基地使用权抵押的法律问题研究

作为农地产权流转的主要形式,宅基地使用权抵押有助于释放宅基地经济价值,拓宽农户融资渠道,促进农村社会发展。农村宅基地使用权抵押牵扯到现行立法、宅基地登记确权、价值评估、农地贷款金融机构、社会保障制度等多方面问题,对此,建议完善相关立法、做好宅基地使用权登记工作、建立价值评估体系、成立专门的农地金融机构、完善农村社会保障制度。     

宅基地流转不宜受限制

农村集体土地作为市场经济的重要生产要素,由于受现行法律制度的约束,尚没有完全发挥出应有的作用,尤其是农村宅基地转让还“犹抱琵琶半遮面”,不能登上市场交易的“大雅之堂”,从一定程度上制约了农村经济的发展。目前,《物权法(草案)》经全国人大常委会公布征求意见。按三审稿规定:“宅基地使用权人经本集体同意,可以将建造的住房转让本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户;住房转让时,宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购买宅基地。”笔者认为,物权立法不宜再对宅基地流转进行限制。限制宅基地流转的利弊为什么限制宅基地转让?…     

农村宅基地使用权抵押法律问题探讨

农村土地是农业生产的重要载体,关系到农业经济发展和农民利益的实现,在“三农”领域占据重要作用。本文聚焦农村宅基地使用权抵押问题,根据对相关试点改革地区的检索分析,尤其是结合对南京市高淳区和常州市武进区两个试点地区深入调研总结,分析目前农村宅基地使用权抵押试点现状,剖析现存宅基地确权登记方面的问题,思考背后的原因,借鉴并吸收学者观点的积极方面,并提出合理化建议。     

农村宅基地确权登记中的问题和对策

<正>近年来,党和国家高度重视农村宅基地确权登记工作,对农村宅基地确权登记工作做出了重大部署。依此,笔者就农村宅基地确权登记工作中存在的问题进行剖析,并提出相应的对策和建议。宅基地确权登记中存在的问题房地分离增加确权难度。农村房屋与宅基地本是一个不可分割的整体,但我国农村又实行"房地分离"的管理模式:即房屋是农民私有财产,     

农村私有住房不能用于抵押

在农村,以私有住房作抵押的行为是无效的。因为:1、《担保法》第37条第二项规定,耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权不得抵押。农民个人住房的宅     

我国农村“三权”抵押贷款的实践与存在的问题

“三权”抵押贷款是实现农村经济快速发展的有效融资平台。目前,我国一些省（市、区、县）在探索通过农村土地承包经营权、农村宅基地使用权和林地经营权抵押贷款来获取融资方面取得了一系列成果,为解决农村发展问题和加快城乡统筹提供了有益的宝贵经验。然而,“三权”抵押贷款还面临一些亟待解决的问题和困境,如需进一步推广“三权”抵押贷款还应做如下尝试：为农村土地、林地和宅基地的流转和抵押立法,建立有效的土地评估机构和交易平台;合理发展农村中介和管理机构,积极引导农民合理生产;完善风险补偿机制的建设等。     

农村房地结构视角下的“三权分置”实现形式

正宅基地所有权、资格权、使用权的"三权分置",为宅基地制度创新开辟了广阔的空间。相比承包地"三权分置",宅基地的"三权分置"在法理渊源和实践操作上有较大的不同,尤其表现在农房与宅基地"房地一体"原则下"三权分置"实现形式的路径选择。如何合理设置农村住房的房地权利结构,平衡保障集体、农户和经营业主的权益,并将其纳入不动产统一登记体系中,是当前推进宅基地"三权分置"的重要突破口。"三权分置"下重塑房地权利结构的     

农村宅基地使用权流转问题探索

在农村宅基地使用权产生之初,就因国家对农民基本居住权的政治考量,严格限制或禁止其流转、抵押和买卖等权能。农村宅基地使用权具有极强的福利性和社会保障性,随着农村发展,其经济功能日益凸显。目前,大部分农村宅基地使用权流转过程受到不同原因的阻碍,使农民的财产性收入受到了不同程度的影响。从新一轮农村土地制度改革入手,针对农村宅基地使用权流转问题,提出了完善宅基地使用权流转的措施,为相关研究提供参考。     

宅基地使用权继承规则之合理构造

宅基地使用权的产生依托中国独有的社会背景，该项权利能否继承在理论和实务中均存在较大的争议。占用宅基地使用权所获得的个人利益与集体经济组织的利益二者之间，在普遍遵循“房地一体”原则时产生冲突。同时，实证研究表明我国农村宅基地及房屋闲置问题日渐突出。在这种情况下，以避免农村土地资源闲置浪费和保障农民居住权和生存权为基本目标，通过对宅基地使用权继承规则进行合理构造，达到盘活宅基地的经济价值的目标，迎合时代发展，实现其财产性与保障性的平衡。     

从“积极试点”走向“逐步规范”——对农村房屋抵押贷款的思考

现实中的农房抵押 现行法律法规明确禁止的宅基地使用权抵押一直是个敏感问题,而农房抵押因无法避开宅基地使用权抵押也变得十分敏感.面对潜在的诸多风险,无论是金融部门还是登记部门,对以农房和宅基地担保放贷、办理有关登记手续的意愿并不高.但随着我国城镇化、工业化和农业现代化同步加快推进,土地价值也逐渐凸显,在一些城镇化和农业现代化程度高的地区或城乡接合部的农村,宅基地及房屋价值十分可观,隐性流转也较为普遍.在此背景下,少数地方大胆突破,开展了农房抵押试点,如20世纪90年代中后期的安徽省宣城市.     

浅析农民住房财产权抵押的若干问题

正一般来说,农民住房财产权指的是建立在宅基地上的房屋财产权,这也决定了农民住房财产权抵押贷款的关键点在于完善宅基地制度。由于种种原因,目前农民住房财产权抵押贷款面临一些问题。要解决这些问题,就不能回避当前农村