农村集体建设用地自发入市的现状与思考

随着经济社会的发展,农村集体建设用地使用权流转已成为发展趋势。目前存在大量农地自发、隐形入市现象,对我国的土地市场秩序造成破坏。为了加强管理,应当改革农村集体土地使用权制度,在所有权不变的前提下,允许使用权流转,建立城乡统一的土地市场;改革征地制度,明确征地性质和使用权;完善征地补偿标准。     

农地征地应与国有土地收益平等

农地征地应与国有土地收益平等中国能不能实现小康,关键要看农村农民能不能实现小康,所以增加农民的财产性收入是一篇大文章。严格建立工业性和经营性建设用地,逐步缩小征地的范围,完善征地补偿机制,对依法征收农村集体土地的要按照土地同地同价原则,及时足额地给农村集体组织和农民合理补偿。同时要解决征地的农民就业、住房和社会保障,逐步建立城乡一体的建设用地市场,在符合规划的前提下,与国有土地享有平等的收益。     

观点

农地征地应与国有土地收益平等中国能不能实现小康,关键要看农村农民能不能实现小康,所以增加农民的财产性收入是一篇大文章。严格建立工业性和经营性建设用地,逐步缩小征地的范围,完善征地补偿机制,对依法征收农村集体土地的要按照土地同地同价原则,及时足额地给农村集体组织和农民合理补偿。同时要解决征地的农民就业、住房和社会保障,逐步建立城乡一体的建设用地市场,在符合规划的前提下,与国有土地享有平等的收益。     

建立开放、竞争、城乡统一而有序的土地市场

研究目的：为建立开放、竞争、城乡统一而有序的土地市场构建政策框架。研究方法：系统分析法,政策分析法。研究结果：（1）转变政府职能,由市场取代政府成为土地资源的基本配置者;（2）进一步完善土地产权制度,明晰和平等保护集体土地产权;（3）允许集体土地进入建设用地市场,建立开放、竞争、城乡统一而有序的土地市场;（4）改革土地征收制度,缩小征地范围,给被征地者公平补偿,执行合意、公开的征地程序。研究结论：建立开放、竞争、城乡统一而有序的土地市场是推进土地资源配置方式和土地利用方式根本转变的重大战略举措。     

开放集体建设用地市场,政府就是管理、监管,不应介入经营

现在集体建设用地,按照政策来说只有国家征收为国有土地之后,才能投入到市场去。这对集体建设用地而言是不平等的。特别是市场开放不平等,国有土地可以进入大市场,但集体建设用地只限于集体经济组织成员的使用,价值也没有显化。我国城乡还实行的是"一国两制"的土地制度。同样的建设用地,集体和国有的产权开发程度、开发范围和征地补偿标准都是两块,征地补偿很多城市有两套拆迁政策,一套     

农村集体经营性建设用地入市研究

城乡二元土地制度是我国实行的基本土地制度,即国家拥有城市土地所有权,而农村土地为农民集体所有。在法律制度的限制下,国有土地可在市场自由流通,农村集体土地若想自由入市流转则需通过政府征地的方式来进行。由于我国农村集体土地被限制进入市场流转,农村集体经营性建设用地流转市场并未真正、全面地建立。本文以分别是安徽芜湖、浙江湖州、广东南海、广东深圳等四地的实践为基础,全面剖析了我国农村集体经营性建设用地存在的主要问题,在参考已有试点地区的实践经验基础上,本文提出了一套制度构想,主要涉及土地产权制度、收益分配制度、市场交易制度和法律政策保障制度。     

农村集体土地自发入市及制度创新

目前存在的农地自发入市现象 ,导致事实上的城市土地价格双轨制和隐性土地市场。其根本原因在于农村集体土地立法和管理体制的缺陷。为解决这一问题 ,应当通过改革农村集体土地使用权 ,在所有权不变的前提下 ,允许使用权流转 ,建立城乡统一的土地市场 ;改革征地制度 ,明确征地的性质和使用权 ;改革征地补偿标准。     

规范农村集体土地使用权流转管理研究

从分析目前农村集体土地使用权流转管理中存在的主要问题着手,就集体土地产权主体和权能、集体土地使用权制度改革、农村土地产权登记和产权转移审批管理、集体非农建设用地地价评估体系、征地补偿标准改革、土地收益分配与使用的监管等方面提出了对策建议,以期达到规范集体土地使用权流转管理、维护土地所有权和使用权者的合法权益、优化土地资源配置、促进土地市场健康有序地发展。     

论城乡统筹发展背景下城乡统一土地市场构建

研究目的分析城乡统筹发展对土地资源配置要求,找出影响城乡统一土地市场构建的制度性障碍,为土地制度改革和土地市场建设提供理论基础.研究方法文献资料法.研究结论(1)构建城乡统一土地市场是城乡统筹发展的必然选择;(2)构建城乡统一土地市场要改革城乡分割的制度性障碍,建设和完善土地征用市场、国有土地(废弃地)流转市场、集体土地使用权出让市场和城乡统一居住用地市场.     

城镇化:赋予农民更多财产权——彭浦村征地留用地试点成功的启示

<正>《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》指出:"建立城乡统一的建设用地市场。在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。缩小征地范围、规范征地程序,完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制。建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制,合理提高个人收益"。这项改革举措,充分体现了党中央打破城乡二元结构体制的改革勇气和让农民获得更多财产权利的决心。     

浅析城乡统一建设用地市场构建的障碍因素与对策

推进城乡统一建设用地市场建设,是我国未来农村土地改革的一个重大方向。本文首先阐述了建立城乡统一建设用地市场的重要意义,分析了影响城乡统一建设用地市场构建的制度性障碍,在此基础上提出了改革现行农村集体建设用地制度的对策建议。     

关于我国农村集体土地制度改革的思考和建议

农村集体土地产权制度不完整是解决"三农"问题面临的最大障碍,农民增收难、"农民工闲置"、"民工荒"、征地矛盾突出等,已成为当前发展和稳定的最大瓶颈。农村土地产权制度和土地征收制度,是农村经济突围、城乡经济和谐发展的核心和关键,是社会管理升级的大文章。要加快构建适应社会主义市场经济体制要求的现代农村集体土地产权制度,明晰健全农村集体土地权能,建立合理有序的城乡统一的土地市场;加快按照"被征地农民生活水平有提高,长远生计有保障"的要求推进征地制度改革;加快按照"把监管和服务抓起来、把权利和责任放下去"的原则改进征地工作机制。     

城中村问题产生的微观动因——基于对“土地租金剩余”的分析

研究目的：以“土地租金剩余”为切入点,从促成城中村形成的三个行为主体的角度,探究城中村问题产生的微观动因。研究方法：城市经济学与土地经济学分析方法。研究结果：城中村问题是地方政府、集体经济组织和村民三方力量共同追逐“土地租金剩余”的结果,是相关利益主体的理性选择;城中村“土地租金剩余”的产生,源于城乡二元土地制度。研究结论：城中村问题的解决,需要逐步改善城乡土地管理中的二元结构状况,实行集体土地和国有土地的“同地、同权、同价”,逐步建立城乡统一的建设用地市场,严格限定公益性用地的征收范围,强化对农民土地权利的物权保护,让农民以土地财产权利参与城市化进程。     

《民法典》视域下居住权征收补偿问题研究

研究目的：探究在现行征收法律规则下居住权人获得补偿的路径。研究方法：文献研究法。研究结果：现行法 仅赋予用益物权人在征收中获得补偿的权利,无论是国有土地上房屋征收,还是农村集体土地征收,均未规定用益物 权为独立的征收客体,征收补偿中亦未单独针对用益物权规定补偿类别,实务中用益物权人可以通过征收补偿分配程 序获得相应补偿。研究结论：现行法中,居住权人在征收中不享有独立补偿地位,需从法定所有权补偿类别中主张相 应份额,应以市场价值为主要参考依据。居住权人在征收中应享有程序性权利,以保证实体补偿权利的实现。     

农村集体建设用地流转价值评估方法述评

十八届三中全会《决定》提出:"建立城乡统一建设用地市场,在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。"但目前受到我国现行土地制度的制约和影响,农村集体建设用地的流转模式、流转价格评估等相关研究尚处于摸索和尝试阶段,目前有一些专家学者对农村集体建设用地流转价值的测算方法进行研究,文章通过对现有文献进行梳理,分析发现农村集体建设用地价值评估方法主要分为以下几类:(1)农村宅基地退出和拆迁补偿式价值评估,(2)农村集体建设用地基准地价测算法,(3)土地发展权下的农村集体建设用地价值评估,(4)经济和生态价值综合考量下的集体土地价值评估,(5)多种评估方法相结合的农村集体建设用地价值评估。通过分析现有研究成果、经验及不足之处,为农村建设用地流转价值的评估方法提供理论借鉴。     

顺势而为，深入推进农村土地管理制度改革——安徽、江苏、深圳农村土地管理制度改革探索的启示

农村土地管理制度改革主要包括征地制度改革,集体建设用地流转、宅基地管理、农村土地整理和城乡建设用地增减挂钩、土地产权制度改革等。通过调研发现,安徽、江苏、深圳两省一市对农村土地管理制度改革进行了积极的探索,为进一步推进农村土地制度改革奠定了重要基础,农村土地管理制度改革从长远看,应建立城乡统一的土地市场和土地管理制度,建立完善的土地要素市场配置和政府管控机制,健全土地增值收益分配和税费调节机制。从近期看,要进一步落实最严格的耕地保护制度和节约集约用地制度,加快征地制度、农村土地使用制度和农村土地产权制度改革,推动建立城乡统一的建设用地市场,促进城乡土地要素合理流动和布局优化,理顺国家、集体、农民之间的收益分配关系,着力破解城乡土地二元结构,推动城乡共同繁荣和统筹发展。     

城乡一体化的土地市场运行特征及利益保障制度

研究目的:探讨城乡土地市场一体化后的运行机制和利益保障制度。研究方法:综合运用文献研究法、定性分析法、比较分析法等方法。研究结果:构建了城乡一体化的土地市场运行结构,分析了城乡土地市场一体化的运行机制特征和利益保障制度。研究结论:城市一体化的土地市场是城市土地市场和农村土地市场有机融合的市场;城乡土地市场一体化要求集体土地与国有土地产权平等、农村土地市场与城市土地市场直接对接、集体土地征收和流转中集体及农民获得足额的市场价格补偿、集体所有土地的流转的收益主要归各级集体经济组织和农民、农地发展权得到充分补偿、重新定位政府在土地市场中的角色、重新定位城市土地储备制度;为确保城乡一体化土地市场的运行,要建立合理的中央和地方土地财政收入分配机制、确保地方政府获取并维持稳定长期的土地税收收入、建立健全税收体制以调控土地利益分配、建立适应市场机制的以非市场化政策手段调控土地用途导向和公共产品供给的政策、保障农民利益不受侵犯。     

2018年土地科学研究重点进展评述及2019年展望 ——土地经济分报告

研究目的：梳理并比较2018年国内外土地经济领域研究进展和研究重点,展望未来研究方向。研究方法：文献法。研究结果：2018年,土地价格、土地市场化、土地产权安排、土地征收和土地改革等是国内外共同的研究焦点。国外研究关注城市土地价格的变化趋势、土地市场不完善的原因、产权稳定性与生产效率的关系、土地改革的成效等,而国内研究重点关注农地流转的意愿和价格、失地农民的福利、产权稳定性与农业投资的关系、土地制度演化变迁过程以及集体土地“三权分置”等问题。研究结论：2018年,土地经济领域研究在土地制度变迁过程、土地流转市场新体系、土地供给、土地细碎化、征地影响因素等方面有所进展。2019年将重点关注实现乡村振兴的土地政策、宅基地“三权分置”改革、农村土地制度改革试点跟踪评估、土地经营权流转和融资担保制度等。     

2014年土地科学研究重点进展评述及2015年展望——土地市场和土地制度分报告

研究目的:呈现目前国内外土地市场的研究进展,总结研究重点并进行国内外比较,把握国内外研究的方向和差异。研究方法:文献法。研究结果:(1)国外已有不少学者提出依靠国家理论和制度安排来提高土地市场运行效率,国内学者则较多分析市场中价格表现和参与主体行为,以及市场与宏观经济环境的关系;中国农村土地市场问题成为新制度经济学尤其是产权学派研究的一个重要领域。(2)国内外土地制度研究都关注土地产权、土地征收以及政府行为等主题,但选题角度有所差异。研究结论:(1)未来土地市场研究的重点可能有:农村建设用地供应的激励相容治理结构,从风险偏误、逆向选择、前景理论和心理核算等方面研究农地流转中微观主体的行为,以及应用委托—代理等博弈论模型研究政府供地行为和土地财政问题。(2)未来土地制度研究的重点可能是:城乡统一建设用地市场制度、征地制度、土地立法和执法、土地流转、确权颁证和推进土地适度规模经营等方面的制度设计和政策评估。