资源特性、配置工具与宅基地利益调整

宅基地资源特性决定宅基地配置的利益维度,产权、管制和市场工具决定宅基地利益的实现维度,宅基地利益关系取决于资源特性和配置工具的结合方式;农民集中居住、宅基地置换和"地票"交易作为宅基地使用权配置改革的不同制度安排代表,体现了不同资源特性和配置工具下的宅基地利益形成逻辑及利益格局,但这些探索只注重单一利益目标的实现。宅基地使用权配置应围绕宅基地资源特性和配置工具进行利益调整,全面认识宅基地资源特性,科学选择产权、管制和市场工具,增加配置工具与利益目标的耦合以及不同利益的竞合程度,重塑合理有序的利益格局。     

农村宅基地制度改革的理论逻辑与深化路径——基于农民权益的分析视角

让农民受益是宅基地制度改革的出发点和落脚点。本文基于农民权益变化视角审视宅基地制度70年变迁历程发现,自“两权分离”后宅基地制度表现出“房地分离、差别赋权、产权管制”的特征,即同一时期宅基地与农房的限定性赋权并不同步,国家逐渐加强对宅基地及农房的产权与权能管制,农民宅基地权益在产权管制中受到损害。乡村振兴背景下,宅基地制度改革的基本趋向是放松产权管制与还权赋能,改革的逻辑思路是以维护国家公益(保障居住功能)为基点,以发展农民私益(显化财产功能)为驱动力,以“三权分置”产权结构重塑为总统领,积极探索深化改革。宅基地“三权分置”本质上是宅基地权利体系的重构过程,即通过三权的重新设置发挥其独特功能和整体效能。在实践路径方面,强化集体所有权重点在于明晰权利主体,赋予完整权能;保障农户资格权首先要厘清权利性质,明确入法路径;适度放活使用权,亟需进一步放宽使用权流转范围与用途功能,实现有偿使用。     

“三权分置”下农村宅基地制度改革政策优化研究

宅基地“三权分置”是一项重大制度创新，虽然我国宅基地制度改革试点取得了一定成效，但仍存在一些问题和困境有待解决与突破。在分析我国农村宅基地制度改革现状及存在问题的基础上，为进一步深化农村宅基地制度改革，提出了宅基地制度改革政策优化建议，包括从宅基地盘活再利用、产业多元化发展等视角落实宅基地集体所有权，从探索宅基地多重置换模式、健全宅基地退出补偿体系等方面保障农户宅基地资格权，从适当放宽宅基地流转主体范围、健全宅基地市场交易机制等角度放活宅基地使用权，促进农村生活、生态、生产“三生”融合发展，谱写乡村振兴优美篇章。     

基于演化与设计融合理念的宅基地制度改革研究

宅基地制度是实施乡村振兴战略的重要基石。目前,"三权分置"作为宅基地制度改革的主流思路,存在三方面的局限性:一是"三权分置"的内涵及权利关系不清,二是不能有效解决农民进城失败返乡问题,三是不能很好满足乡村振兴战略用地需求。宅基地发展权制度是在中国独特的央地关系与发展模式约束下,在"双保"矛盾和"三农"问题的挤压下,在地方政府的主导下,通过不断创新和渐进演化形成的,兼容了宅基地稳定与效率、保障与财产的功能,能够适应不同类型乡村的发展需要,具有典型的内生演化特征。深化宅基地制度改革,应当实现内生演化与人为设计的融合,在推进宅基地"三权分置"改革的同时,协同建构起宅基地发展权制度,增强改革的系统性与集成效应。     

"三权分置"背景下农村宅基地相关主体性关系变化与重构

宅基地"三权分置"是未来一段时期内农村土地制度改革的核心内容,是激活农村发展动力,实现乡村振兴的重要抓手。长期以来,农村外部环境改善与内部需求变化推动了宅基地制度改革的车轮转动,在此过程中,改革的诱因虽一再更替,但与宅基地改革相关的主体性要素却始终未变。新时期,厘清宅基地相关性主体关系是科学、协调和可持续推进"三权分置"改革的出发点和突破口。本文从宅基地的相关主体性要素出发,基于主体性关系变化阐释了宅基地"三权分置"的内在逻辑与溢出效应,并为制度改革提供了突破方向。研究表明"因人成户,因户需宅"的关系构成了宅基地使用的系统稳态,"人""户""宅"的关系变化又进一步推动了宅基地制度改革。因此不同地区实施"三权分置"应当根据"人""户""宅"关系变化而产生的不同问题,因地适宜的施行改革方案。     

从承包地到宅基地“三权分置”解析

正探索农村宅基地"三权分置",是继农村承包地实施"三权分置"后,中央再次对农村土地制度改革提出的新要求。2018年中央1号文件进一步提出探索农村宅基地"三权分置"要求,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权,适度放活宅基地使用权。可以认为,这是农村承包地"三权分置"改革,向农村宅基地制度改革     

农村三项土地制度改革的推进模式与叠加效应研究——基于泸县的实证研究

宅基地制度、农村土地征收、集体经营性建设用地入市"三项土改"联动推进,对于提高土地制度改革的整体效率具有重要作用,本文在梳理试点的基础上,从土地利用保护、土地征收、农地入市、价值提升、基层自治等方面,分析改革显现出的叠加效应,从完善法规制度政策、跨县跨市扩大土地指标交易、以县为单位构建土改经营平台等方面提出建议,以期探索更多面上可复制推广的经验,"三块地"改革的综合、叠加效应更加明显,形成强大合力加快农村改革发展,推进乡村振兴。     

适度放活宅基地使用权 释放宅基地流转活力

正2018年中央一号文件明确提出深化农村土地制度改革,要求"完善农民闲置宅基地和闲置农房政策,探索宅基地所有权、资格权、使用权‘三权分置’,落实宅基地集体所有权,保障宅基地农户资格权和农民房屋财产权,适度放活宅基地和农民房屋使用权,不得违规违法买卖宅基地,严格实行土地用途管制,严格禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。"由此可见,宅基地制度改革作为乡村振兴战略的重要组成部分已被提上了加速改革的轨     

中国农村宅基地制度改革：逻辑与路径

研究目的：系统剖析农村宅基地制度改革的逻辑,并提出相应的改革路径,为深化宅基地制度改革提供参考。研究方法：归纳演绎、系统推论。研究结果：现行的宅基地制度已难以满足农村社会经济发展需求是宅基地制度改革的主要逻辑起点,构建有效的“三权分置”制度体系是宅基地制度改革的主要逻辑目标,而处理好“公平”与“效率”的关系、顺应人们对乡村高品质居住生活空间的需求、统筹好宅基地保障功能与资产功能的关系是宅基地制度改革的主要逻辑主线。研究结论：宅基地制度改革必须兼顾宅基地制度自身的特殊性及其改革的敏感性,改革路径主要包括：一是聚焦于制度建设,并确保制度能得以落实;二是以系统思维推进宅基地制度改革,并融入乡村振兴战略之中;三是立足于当地实际,因地制宜地破解宅基地利用与管理中的难题;四是加强农村集体经济组织建设,提升其行使所有权人的能力,并充分发挥村民的主人翁精神,激发其改革的主动性、积极性和创造性。     

宅基地使用权:法理解构、价值取向与制度优化

促进农民权益和效益的最优是宅基地使用权改革的基点,如何从制度突破上让宅基地用益物权效能最大化是农村要素改革的重点。从历史之角度分析.我国宅基地使用权构建之初的法益取向为居住保障,但随着我国城镇化的推进,此种价值导向与乡村振兴战略之间已显不适,而构建以"权利利用与效能最大化为中心"的宅基地使用权制度成为必然。从法理学角度深入分析宅基地使用权之法理特征.进而构建中国特色之宅基地使用权制度成为必要。在制度设计与突破上,应重点关注宅基地使用权:区分取得及其类型;登记要件主义;流转交易制度;流转收益的分配原则、机制等。     

宅基地制度改革视域下传统村落古民居的活化利用对策

保护好、发展好乡村文化遗产是实现乡村文化振兴的重要支撑。当前传统村落中的古民居保护利用形势较为严峻，宅基地无限期持有、用途管制、转让受限、退出不畅、收回制度缺乏可操作性、房地一体确权进程迟缓以及村庄规划长期缺位是桎梏传统村落古民居活化利用的重要症结。以扩能、赋权与放活为导向的宅基地制度改革为松绑宅基地使用权、激活古民居资源打开了突破口，本文遴选了山西泽州县大阳镇、云南大理市喜洲镇和浙江松阳县横岗村三个典型案例，依据“房—地—人”三位联动的理论逻辑进行深度剖析，为不同发展条件的传统村落选择适宜的古民居活化利用模式提供参考借鉴。未来依托深化宅基地制度改革试点契机，从建立古民居闲置监测机制、拓宽古民居复合性功能和转让范围、健全古民居流转交易机制、分类实施古民居有偿退出政策、加快村落规划编制以及完善产权人私益补偿与筹资机制等方面提出对策建议。     

宅基地改革中存在的若干问题探讨

农村宅基地改革方向是"三权分置"。文章关注农村宅基地改革试点情况,剖析了宅基地的价值,提出宅基地改革应遵循的3项原则,即坚持乡村振兴,遵循土地利用规划和用途管制,增加农民收入。分析了宅基地改革中存在的问题,即宅基地农民资格权取得范围窄、宅基地使用权流转中权利保护不足、农村集体经济组织在宅基地规划中缺位、宅基地治理的相关配套不足等问题,从宅基地集体所有权、资格权、使用权及农户社会保障等角度提出宅基地改革的政策建议。应当完善农民资格权和宅基地退出机制,适度放活宅基地使用权的可行性方式,注重宅基地流转的农民社会保障,建立完备的宅基地政策法律体系,建立多方参与、监督的运行机制。     

农村土地制度改革背景下宅基地使用权申请取得制度的问题与对策分析

农村宅基地使用权具有福利和社会保障双重功能,宅基地使用权申请取得的改革和完善是宅基地制度改革和完善的前提和基础,也是农村土地制度改革顺利开展的重要环节。文章对宅基地使用权申请取得的概念内涵进行了剖析,阐述了宅基地使用权申请取得制度的改革是农村土地制度改革的必然要求。该文针对我国宅基地使用权申请取得存在的问题进行深入分析,并在总结农村土地制度、宅基地制度研究中的宅基地取得制度研究基础上,结合当前深化农村改革及农村土地制度改革的实际,从明确集体经济组织成员资格的认定标准、合理确认宅基地申请取得资格,完善"一户一宅"、面积限定的申请取得原则和标准,严格宅基地使用权申请取得的审批,加强监督与管理等方面提出改革和完善宅基地申请取得制度的对策建议,为我国农村宅基地及土地制度改革提供理论参考。     

农村宅基地制度:从管制、赋权到盘活

宅基地居住保障功能是农村宅基地制度改革的底线,宅基地财产功能的发挥也是以满足居住保障功能为前提而展开,宅基地"三权"分置为此提供了相应的制度空间。宅基地资格权的永续保有决定了宅基地使用权的身份属性不能破除,宅基地的市场化路径依赖于宅基地使用权的利用权的市场化。既定的房地一体原则在"三权"分置之下,可被解释为房屋所有权与其占有范围内的宅基地租赁权的权利主体相一致,非本集体成员或城镇居民仅取得房屋所有权与宅基地租赁权,并不享有宅基地使用权。相应地,宅基地使用权抵押权实现之时,非本集体成员或城镇居民作为受让人也仅取得宅基地租赁权,农民住房财产权继承之时,亦应作同一解释。宅基地的用途和规划管制应予坚持,但"一户一宅"政策在不同地区有不同的实现途径,宅基地审批程序应予简化。     

农村土地改革须整体推进

<正>农村承包地"三权分置"改革这"一块地",加上农村土地征收、集体经营性建设用地入市、宅基地制度改革这"三块地",总共"四块地",构成当前农村土地制度改革的核心和重点。新形势下农村土地制度改革应着眼农地、农民、农业的不可分割及生态环境的整体性,"四块一体"推进。山水林田湖草是一个生命共同体。耕地、林地、草地等农用地以及宅基地等农村建设用地,改革实质都是     

全面把握“三权分置”深化农村宅基地制度改革的路径研究

当前,城市发展建设用地短缺与农村人口流失而宅基地闲置形成的矛盾日益突出。农村宅基地改革,是推动新时期解决"三农"问题和城市未来发展的重要举措。建立和完善宅基地的"三权分置"制度,提高农村宅基地利用价值,缓解城市建设用地紧张,是我国当前农村土地制度改革中必须要解决的重中之重。结合我国农村宅基地的现状和问题,深入解读"三权分置"政策,提出全面深化农村宅基地制度改革的对策。     

我国宅基地使用管理制度的演变、存在问题和改革途径——基于北京市的调查

通过文献研究和归纳比较法对我国宅基地使用和管理政策演变进行梳理,发现我国宅基地使用和管理制度演变经历了5个阶段,并且对宅基地的所有权和使用权、审批制度和面积标准、确权登记政策、流转政策、退出机制等做了分析,总结宅基地使用和管理现存的主要问题为:"一户一宅"等政策难以落实;"无地可批"和"有地不批"现象普遍存在;确权登记时权属来源材料缺失;自发流转普遍等。提出其改革的途径:同户籍管理制度改革相结合改进宅基地审批制度;形成规划、审批、确权、退出等一体化管理体制;推进房地合一的宅基地确权登记发证工作;实行宅基地"所有权、使用权、经营权"三权分置;统筹谋划,全面实现宅基地财产权。     

基于利益相关者的农村宅基地制度研究

本文以农村宅基地制度的演进历程为线索,围绕农民个体、农村集体和政府部门的利益诉求展开讨论。结果表明:我国农村宅基地制度改革中农民个体的诉求得到了回应,宅基地权能不断细化;农村集体的利益诉求得以体现,但管理集体资产的权利发挥受限;政府在改革中具有社会公共利益的维护者和"理性经济人"的双重角色。提出建立宅基地"双有偿"制度,保障农村集体和农民权益;强化农村集体权利等。     

城乡居民对农村宅基地制度改革的认知差异和态度偏好

本文以江苏省894份农民、农民工、市民的调查问卷为基础,分析了城乡居民对宅基地制度改革的认知差异和态度偏好。结果表明,大部分城乡居民对农村宅基地政策有所了解,支持农村宅基地制度改革;大部分城乡居民认为应该放活宅基地使用权、赋予农民宅基地财产权,认为有偿获取宅基地是改革方向,支持城市居民购买农村居民住房;近一半农民愿意有偿退出宅基地;市民对宅基地"三权分置"改革政策认知度较高,对宅基地制度改革的态度更加激进,而宅基地使用权人特别是农民工群体对宅基地改革的态度相对保守,对改革还存在一些顾虑。本文还提出了提升城乡居民认知水平、构建宅基地有偿取得和使用机制、赋予农民对宅基地更多权能、科学引导城市居民参与宅基地制度改革工作等对策建议。     

农村宅基地制度面临的问题

作为一种用益物权,宅基地使用权是农民的一种福利待遇的观点不能成立。通过对当前农村宅基地制度存在矛盾和问题的分析,试图揭示宅基地制度的内在问题以及宅基地管制制度与财产权利规则和司法的冲突。在此基础上,提出宅基地制度的改革和完善将围绕土地权利和公共政策的平衡而展开。