统筹城乡实践的重庆“地票”交易创新探索

重庆的地票是指农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公共设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地,经过复垦和弥补拆迁安置占地,并经土地管理部门严格验收后产生的城乡建设用地增减挂钩指标。重庆农村土地交易市场推出的地票交易模式是统筹城乡重庆实践的制度创新。地票交易优化了要素配置的区域范围和要素的组合机制,要素流动和组合的区域更加广泛,使非农土地级差收益在城乡土地市场上得到了充分实现。重庆地票交易模式还是城乡建设用地市场一体化的初步探索,需要进一步设计相关的政策导向与制度安排,因地制宜、因时制宜地推进地票交易模式的创新与发展。     

中国首家“农村土地交易所”在重庆正式挂牌

中国首家“农村土地交易所”在重庆正式挂牌成立,此举旨在实现城市建设用地增加与农村建设用地减少挂钩,在土地流转中促进农民增收,并严格保护耕地。重庆农村土地交易所由重庆市政府出资成立,注册资金5000万元,主要从事地票交易。所谓地票,指包括农村宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公用设施和农村公益事业用地等农村集体建设用地,     

重庆推行地票交易3周年

2011年12月4日,重庆农村土地交易所成立3周年,作为其主要交易品种——地票,3年来交易金额达148亿元,全部用于地票产生区域“三农”的建设与发展。目前,已有3．95万亩地票获得使用。     

建设用地挂钩指标交易的困境与规划建设用地流转——以重庆“地票”交易为例

研究目的:研究建设用地挂钩指标交易面临的问题,提出解决思路。研究方法:理论研究法,实证分析法。研究结果:建设用地挂钩指标交易是解决经济建设与耕地保护矛盾的一个创新,但目前面临指标的"落地困境"与"供给困境"。研究结论:建议在允许集体所有的规划建设用地流转的基础上,把规划建设用地流转与指标交易结合起来统筹考虑。     

重庆农村土地“地票交易”价格机制探析

重庆市创造性的制定了以“地票”交易为核心的的土地流转制度,该制度利用市场经济的价格形成机制来配置农村土地资源,这为农村土地进一步走向金融市场铺平了道路.但地票价格形成机制在市场尚未形成完全竞争,计划与市场并存的情况下,存在着旧有土地制度的障碍,这要求制度的设定上必须采取更为强有力的措施保障农民利益,在实现资源的最大效益化利用的同时保证社会稳定.     

地票运行绩效及改革路径

●地票制度运行数年来,已进行23场交易,累计交易地票175亿元●截至2011年底,重庆市累计交易地票8.86万亩,使用地票4.86万亩●农民申请地票有三种情况:一是户改退地;二是并户住居;三是拆旧建新调查显示,1997年～2010年重庆市农村常住人口占总人口的比例由69%降至47%,但农村人均居     

“重庆新政”的幻想

土地制度是中国经济社会制度中的一项基本制度,而土地问题也是中国社会现代化进程中的一个重大问题。今年以来,成都、重庆分别进行了"统筹城乡综合改革"的试验,在这项改革中,当地政府对农村土地制度有所变革,即将农村集体土地作价入股。这一变革被有些专家称为"第三次土地革命",但也有人称这是政府主导下的非市场化改革。此外,近段时间以来,关于北京市郊区所出现的"小产权房"也引起了学界的争论"。小产权房"的出现,是在政府未变革土地集体产权的前提下所进行的农村集体土地的商业化流转,这一变革,势必会对农民的利益产生重大影响。本栏目所刊发的四篇文章,均涉及到对农村土地集体所有制及土地产权变革问题的讨论。其中叶檀的文章直接针对此次重庆的"土地新政",乔新生的文章直指"小产权房";李昌金的文章从问题意识出发,以自己所独有的农村工作经验,描述农村土地现象及制度性问题,并试图梳理出土地改革的具体方案和路径;武建东的文章则从统一地权的角度,对重庆试点和"小产权房"的农村集体建设用地使用权流转进行了分析。他们的分析虽各各相异,但均有其可取之处,刊发于此,以飨读者。     

城乡建设用地增减挂钩中不同主体的经济效益分析方法

"城乡建设用地增减挂钩"项目中不同的参与主体对资金带来的效益要求不同。基于此,应用技术经济学原理和经济效益分析方法,分别从追求社会利益最大化的政府和个体利益最大化的投资商两个角度对城乡建设用地增减挂钩中不同的效益观念及评价方法加以阐述,并对不同主体投资效益不对等的原因进行解释。研究表明,政府与投资商之间的经济效益流转具有单向性,且当土地出让金范围介于政府决定的最小值与投资商所定的最大值之间时,该项目便可突破资金瓶颈顺利完成。     

重庆：“五个统筹”促进城乡一体化

重庆市市长黄奇帆在1月28日召开的农村工作会上提出,要通过“五个统筹”促进重庆城乡一体化。     

用政策引领操作实践——广东省城乡建设用地增减挂钩政策分析

随着城镇化、工业化进程的不断加快,建设用地供需矛盾已成为发展的瓶颈。也正因此,城市建设用地需求缺口与农村建设用地闲置浪费并存的现象,成了挖掘建设用地潜力的重要途径之一。为统筹城乡用地,优化配置土地资源,国家出台了     

城乡建设用地流转中置换指标的预警研究——以重庆市地票交易为例

研究目的:城乡建设用地流转中置换指标的预警研究可以较好地判别未来土地利用可能出现的风险和威胁,以重庆市地票交易中用地置换指标为例,可以更好地完善地票交易制度。研究方法:运用头脑风暴法和德尔菲法确定用地置换指标预警的警兆体系,利用极差标准化的方法进行指标数据的无量纲转换,用熵值法计算指标权重,采用bootstrap抽样法和正态分布"3σ"方法确定警度阈值。研究结果:2009年重庆市地票交易中用地置换指标量处于过冷区间,2010年在偏冷区间,2011年在正常区间,2012年和2013年达到过热区间,说明用地置换指标交易量过大,超越了社会经济发展的速度,需要加以控制,否则将会提前消耗未来城镇建设用地储备量。研究结论:研究选取的警兆评价体系能够较好地反映重庆市地票交易中用地置换指标量的变化状况,研究警度阈值的方法有一定合理性,警度发展滞后于用地置换量的变化,警度可用于修正年度城乡建设用地供给量,作为限制过度土地供给的一个依据。     

北京市顺义区城乡建设用地增减联动研究

以北京市重点发展的新城之一顺义区为例,基于1996-2006年顺义区城镇建设用地与农村居民点用地变化分析,得出两者都以快速增长为变化特征,造成顺义区境内近10年建设占用耕地面积高达区域总面积的1/5.这一趋势与国家及北京市大力倡导的集约节约利用建设用地和严格保护优质耕地思想相悖,急需以控制建设用地总量,城乡建设用地增长联动的思路来规划调控用地.通过以行政村为单位,构建"土地自然生产能力评价体系"和"区域经济发展潜力评价体系",并应用ArcGIS6.5和SPSS11.5的分析功能,将两套评价结果空间叠加,生成高生产能力高发展潜力、高生产能力低发展潜力、低生产能力高发展潜力和低生产能力低发展潜力四个类型区域,并分别提出城乡建设用地指标配置方向.     

严格规范推进城乡建设用地增减挂钩试点工作

2010年12月28日,国务院出台<关于严格规范城乡建设用地增减挂钩试点切实做好农村土地整治工作的通知>,明确要求严格规范城乡建设用地增减试点(以下简称增减挂钩试点),并就相关问题作出明确规定.     

城乡建设用地增减挂钩分析——以四川省成都市双流县为例

城乡建设用地增减挂钩政策自颁布以来在各地方已有一定的实践,探讨项目中的问题及对策建议对促进四川省灾后重建意义重大。城乡建设用地增减挂钩项目的问题在成都市双流县主要表现为资金问题、片面追求建设用地指标以及权属调整的问题。应统筹用地规划、建立滚动发展机制、因地制宜、规范管理以有效处理资金不足的问题,保障农民权益,提高村集体参与积极性,推进政策体制改革,以处理权属变化问题。     

城乡建设用地市场一体化视角下农地发展权价格研究

在国内外农地发展权已有的研究基础上,从机会成本及资源环境经济学角度对农地发展权价格进行阐述,指出农地发展权价格是农用地变更为建设用地后价值增值的货币表现,是一种增值收益的价格,其源于不同利用方式下土地产出率的差别。采用相应的评估方法,对农地发展权价格进行了量化,并以长沙大河西先导区为例,测算出研究区农地发展权价格为187.61元/m~2。     

中国城镇建设用地结构合理性分析方法研究

研究目的:分析不同城市间建设用地结构的差异.研究方法:统计分析法.研究结果:(1)以东部、中部、西部和东北部4个区域为单位计算出的同一地类城市建设用地结构基尼系数很小,但不同地类问差异较大,而且随时间变化呈现出不同的变化趋势;(2)大多数省份的城镇建设用地结构基尼系数略有下降,说明中国整体的城市建设用地结构逐渐趋于合理化;(3)依据基尼系数的计算结果,与<城市用地分类与规划建设用地标准>(GBJ137-90)进行了对比.研究结论:使用基尼系数衡量城市建设用地结构是一种行之有效的方法.     

农村建设用地流转与土地复垦对策研究

农村建设用地流转与复垦既是贯彻落实国务院关于严格土地管理决定的要求,又是当前和今后一个时期有效地利用现有土地资源,确保耕地占补平衡,建设用地"增减挂钩",改善农村生产生活条件和环境,缓解建设用地供需矛盾的有效途径和手段.为此,课题组通过对重庆地区的实地调研,提出了进一步完善农村建设用地流转与土地复垦的路径与模式.     

城市建设用地减量化研究综述

建设用地的宽供给为经济社会发展与城镇化进程提供了重要支撑,但同时资源趋紧和需求扩张的紧约束逐步凸显。部分沿海发达城市因面临建设用地指标的硬约束,已主动或“被迫”推进建设用地减量化。文章从减量化的理论内涵、触发机制、联动实施机制等方面对现有文献进行梳理,提出未来研究应着重提升理论体系的均衡性、注重城乡发展的均衡性、加强区域布局的均衡性,以减量思维引导发展格局,支撑高质量发展。     

重庆：金融支持统筹城乡发展先行者——统筹城乡：“重庆试验”告诉我们什么

本期专题“重庆：金融支持统筹城乡发展先行者”,旨在报道重庆金融业尤其是银行业4年来探路城乡一体化的突破与成功经验,由此发见“工业反哺农业、城市支持农村”、破解中国“三农”发展难题的有效路径。我们相信,重庆统筹城乡的金融实践,必能为各地正在酝酿或推进的金融支持城乡统筹提供有价值的借鉴参考。     

地票制度呼唤顶层制度支持

●将持有地票作为参与土地出让竞购的条件,即使会适度拉升房价,仍有助于改变目前政府征收、出让土地低征高出的现状,是对农村土地资产价值的重新发现,是对我国城乡二元体制下对农民土地利益的补偿。