房企参建保障房的利益驱动和主要风险

我国保障房建设任务非常繁重,不仅要依靠中央和地方政府,同时还需要更多房地产开发企业的参与。尽管目前房企参建保障房的强烈直接利益驱动没有形成,但间接利益却是多元的,主要包括：通过一、二级联动获得二级开发权、通过参与配建项目实现低成本拿地、通过保障房地块上配建商品房来实现盈利、     

房地产企业参建保障房的利益与风险

从2011年各省市保障性住房的任务分解来看，我国保障房建设任务非常繁重，不仅要依靠中央和地方政府，同时需要更多房地产开发企业的参与。但是企业参建保障房，存在着诸多不确定性，主要包括政府回购期不明确、政府的“爽约”风险以及企业成本管控难以把握等。     

让保障房成为“放心房”

保障房建设是一项惠及千家万户的民生工程。由于种种原因，保障房建设中出现了一些严重的质量问题，“屋漏漏”、“墙酥酥”、“楼歪歪”……这些称呼，反映了民众对于保障房建设质量问题的不满及担忧，不仅损害了群众的利益，也影响了政府的公信力。勿庸讳言，保障房利润是偏低的，和普通商品房的开发利润相差甚远。所以，对于保障房的建设，往往采取与商品房开发混搭、配建的方式。     

让保障房走得更远

中国4万亿元经济刺激方案震撼世界,其中位居首位的是"加快建设保障性安居工程"。按照该方案,未来三年我国将会投资9000亿元用于保障房建设,平均每年投入约3000亿元。相比之下,2007年全国房地产开发投资25280亿元,而同年全国各地廉租住房建设资金仅93.8亿元。在大量的保障房即将动工之际,一方面,人们期待,房地产市场能够形成市场与保障并行的新格局,另一方面,人们又怀疑,保障房究竟能够走多远?     

楼讯

21家央企可建设保障房中国中冶抢先布阵 5月3日,国资委发布《关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知》,要求央企积极参与保障性住房开发建设。国资委相关负责人表示,21家央企当中,参建保障房的主体主要是以房地产为主业的16家央企,     

央企参与保障性住房建设的依据与可持续性路径

国资委于5月3日公布了《关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知》,要求中央企业深刻认识国家推进保障性住房开发建设的重要意义,通过多种方式积极参与,并切实保障质量,发挥中央企业的骨干和带头作用。认真解读该通知,应深入思考国资委要求央企参与保障房建设的理论基础,更应关注如何促进央企的可持续性参与。     

南宁市流动人口住房开发与经营管理研究

随着经济的发展,大量的外来流动人口涌入南宁,南宁市政府响应国家号召,大力兴建保障房,然而在实际的运营和管理中却碰到不少问题。如何解决外来流动人口的居住,确保南宁社会的和谐稳定、经济的平稳发展,这是摆在政府面前的紧迫课题。本文对南宁市保障房发展方向、公共租赁房的开发、经营、分配模式进行了分析,并提出了切实可行的对策与建议。     

保障房地供应的问题、原因及其对策

一、保障房用地供应存在的问题 1．稳定供应缺乏保障保障房用地供应主要由地方政府主导,地方政府的行政行为往往偏重于地方经济建设政绩的及时体现,而忽视保障房用地的及时供应。再加上保障房用地供应尚无可操作性的法规条例进行具体规定,因此,在国家住房保障政策与地方经济建设短期利益相互冲突的时候,地方政府往往会采取一些变通或者消极的方式,影响保障房用地供应的顺利进行,从而导致保障房用地供应的不稳定。     

媒介视点

1关键词配建保障房地块退地时隔一年之后,杭州市首块通过保障房竞投摘牌的住宅用地因开发商无力开发而退地。据悉,该地块规划配建32%的保障房,面积为3722平方米,建成后可提供75套公租房。     

保障房·军令状

2011年中国将建1000万套保障房,命令下达后,各地政府纷纷签署"保障房军令状"。这预示着,中国大规模安居保障房建设即将由"梦想"照进"现实"。既然保障房"军令状"已签,那么,保障房怎么建?如何在分配与再分配中做到公平、公正、公开?企业又该如何参与?还有哪些风险?如何实现共赢?有     

保障房用地供应的问题、原因及其对策

一、保障房用地供应存在的问题1.稳定供应缺乏保障保障房用地供应主要由地方政府主导,地方政府的行政行为往往偏重于地方经济建设政绩的及时体现,而忽视保障房用地的及时供应。再加上保障房用     

央企参与保障性住房建设的依据与可持续性路径

国资委于5月3日公布了《关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知》，要求中央企业深刻认识国家推进保障性住房开发建设的重要意义，通过多种方式积极参与，并切实保障质量，发挥中央企业的骨干和带头作用。认真解读该通知，应深入思考国资委要求央企参与保障房建设的理论基础，更应关注如何促进央企的可持续性参与。     

土地储备贷款是否可用作保障房回购资金

案例 A市政府计划供地8．5公顷，建设2800套保障房，划拨方式供应。B开发公司有意向为市政府承建保障房。经过洽谈后，双方签订协议如下：B公司取得该住宅用地使用权，房屋竣工后，市政府回购该保障房。由于B公司担心市政府回购资金无保障，于是提出将政府的两宗储备土地进行抵押贷款，用贷款作为回购资金。房屋建成后，市政府果然出现财政困难，于是责成土地储备中心办理贷款事宜。然而金融部门却告知贷款使用方向不符合要求，不予贷款，回购资金迟迟无法落实。B公司于是诉政府还款。     

发挥国企作用，凸显社会责任不断提升保障性住房开发建设的新水平

上海安居房产开发有限责任公司是一家集房地产投资开发、企划销售、装饰装潢、物业服务于一体的具有国家一级开发资质的国有企业。自一九九五年成立以来，秉承“以人为本，品质至上”的开发理念，依靠理性决策、科学管理、高效运作，公司获得了快速发展，开发的产品市场认可度不断地提升，多次荣获建设部“詹天佑优秀住宅小区金奖”“上海市优秀保障性住房奖”“上海市四高’优秀小区”等奖项。公司先后开发建设保障房近70万平方米，为旧城改造及重点地区的建设发挥了区属国企的主力军作用，     

现阶段中国是否需要产权型保障房

中国需要加大保障房建设,已经形成社会共识。但现阶段("十二五"期间,即2011-2015年)保障房建设中是否需要产权型保障房,则争议不断。反映在各地政府的政策制订和实施中,对产权型保障房和租赁型保障房的侧重也不同。毋庸     

保障房有效供给不足的原因分析和政策建议

为低收入住房困难家庭提供住房保障是政府应尽的职责,县级政府是职责主体。在中国现行财政分权体制与政府治理架构下,保障房供给不能增加地方财政收入,难以提升地方官员的晋升竞争力,地方政府缺乏保障房供给的财政激励与晋升激励。因此,增加保障房供给,需要改革目前政府治理架构、完善财政分权体制,以及加大法律约束与公众监督。     

建设保障房破解前期配套难题

保障房建设和供应已成为我国维护社会稳定和拉动经济发展的重大民生工程,为了切实实现这个目标．政府对建设保障房的开发商．在前期配套、设计、施工和销售等各个环节均提出了严格的要求。实践证明,大部分具有较大难度的繁琐工作,都集中在保障房前期报批报建过程中。首先,我国保障房政策规定,开发商须在4个月的时间内完成保障房”四证”的报批工作。如果走常规的商品房报批办法,最少需要6个月．     

国外保障房建设融资更倚重市场

目前,我国保障房建设面临的突出困难是资金不足：地方政府财力不济,社会资金介入不够……而其他一些国家在保障房建设融资方面采取了不少效果很好的做法,比如发挥政府补贴的基础作用、引导私人资本介入和辅以不断创新的金融产品来撬动资本市场的力量等等,为我国解决保障房建设资金困难带来诸多启示.美国：融资主体向市场化转变自上世纪30年代以来,美国开始发展保障性住房体系.经过80余年的摸索,美国已建立起一套多元化的保障房融资体系,融资主体也经历了由政府为主向市场为主的转变.目前,美国保障房建设与投资的70％是私营开发商,整个融资体系已呈现出高度市场化、金融化的特征.其中,美国首创的低收入住宅返税政策（LIHTC）以及房地产投资信托基金（REITs）模式,通过以市场化的方式吸引社会资金介入保障性住房项目,使保障房建设找到了可持续的融资之道.     

“倒”不是一种犯罪

土地供给政策实行严格的“招拍挂制度”之前，大量的土地是以协议形式出让的。实行“招拍挂”制度之后，仍有大量政策变化交叉中的遗留问题，于是就有了“8．31”大限，也有了大量遗留转为土地一级开发的情况，仍保留了这样一个一、二级开发之间的转让与已取得二级开发权的转让。这些都创造了“倒”的机会，也更明确了房地产开发中的土地开发与房屋开发职能。     

地方尝试创新融资渠道

笔者从吉林、江西、湖北等地调研了解到，部分大型开发商和社会机构参与保障房建设意愿较强，但示范效应尚未显现。为缓解资金压力，一些地方政府将现有的保障房房源整合后全部纳入公租房管理，实行统一供应、分配和流转，为保障房融资平台的建立奠定基础。