深圳业主论坛在时代的夹缝中架桥

深圳是物业管理发源地,随着时代变迁,物业行业的发展也遇到了新的问题,特别是在房屋私有产权制度确立之下,物业管理不再仅仅是物业公司的事情,业主自治下的物业管理成为行业主旋律。然而由于业主自治对过往物业管理模式的重大颠覆,同时产生新的利益分配模式,使得业主与物业企业之间矛盾重重,难以沟通,业主自治过程中常常出现的“黑物管”“暴力维权”等现象成为行业发展中不和谐的声音。     

物管人员在流动，您介意吗？

面对物业管理行业用工成本的提高与“用工荒”。长期以来摆在物业公司面前的。是一道难题：物业费高了．业主不认不缴；物业费低了。企业无法保障运作。为了了解广大业主对物管人员流动性的感受和建议。探讨物业企业降低物业管理人员流动率的可行方式，3月9日至15日，本刊编辑部携手腾讯房产对此进行了深入广泛的调查。     

重视日常监督管好物业账本

物业公司的利益和业主的利益是“矛盾”的，物业公司追求的是利益最大化，可能会采用“特别”手段，而业主想用最少的钱办最多的事。恰巧我们小区采用的是物业管理服务费酬金制，对物业公司来说，用出去的钱越多，佣金就越多，那监督就显得尤为重要了。     

重构我国物业管理法律关系的探讨

在物业管理中 ,房地产开发商与物业公司之间 ,关系不顺 ;业主、业主委员会与物业公司之间 ,相互掣肘 ;居民委员会与业主委员会之间 ,职能交叉 ;物业公司与居民委员会之间 ,多头管理 ;部分行政主管部门进行物业管理时 ,执法不力 ;上述状况是由于制度上的先天不足、观念上的陈旧落后和传统上的不良影响造成的。因此 ,有必要理顺物业管理法律关系 ,以形成各主体之间各司其职、各负其责 ,分工合作 ,相互配合 ,形成合力 ,共创和谐的物业管理局面。     

《物权法》视野下物业管理行为模式的变革

《物权法》的实行及《物业管理条例》的修改，将对我国物业管理中业主、物业公司、业主大会（物委会）的行为模式带来重大变革。那么，在《物权法》视野下，物业管理领域中的业主、物业公司、业主大会（业主委员会）三方主体行为模式应当如何变革和构建呢？本文拟从案例解读角度，作些粗浅的分析和探索。     

业主自治 物业配合——深圳南天一花园与中航物业举办合作十周年庆典

2012年6月16日上午，为了庆祝小区十年的发展，以及对“业主自治＋物业公司配合”模式的肯定，深圳南天一花园业委会与中航物业管理有限公司在小区共同举办了十周年庆典活动，并由业主和物业公司员工组织了一场文艺汇演，众多业主观看了此次节目。深圳市住建局物业监管处调研员刘政、深圳市物业管理协会副会长曹阳、本社副社长兼总编张红喜作为嘉宾出席了此次活动。     

物业管理中业主委员会的尴尬与思考

物业管理中的问题纷繁复杂．大事小事一箩筐。其中多层关系错综复杂,物业公司和业主委员会、物业公司和业主间、业主和业主之间．还有业主委员会与相关主管部门或专业管理单位的关系问题等等。     

构建和谐物业管理法律关系的几点思考

近些年，物业管理法律纠纷迭起，主要体现在，物业管理欠费纠纷明显增多，物业公司与业委会的矛盾凸显，政府主管部门无法正常指导物业公司、业委会工作，业委会与业主纠纷激烈等等。从近几年的这些纠纷看，物业管理中的一些问题在现在的法律框架下根本找不出解决问题的有效方式，比如说目前的物业管理收费模式造就的严重的欠费问题，笔者认为，造成这些法律纠纷的根本原因在于我国目前的物业管理法律关系的错位，构建符合物业管理发展规律的物业管理法律关系，是从根本上解决物业管理法律纠纷的基本前提和保障。     

业主委员会工作的思考

房屋业主管理委员会是我国近几年在住房制度改革过程中出现的新事物,目前尚处在萌芽和探索阶段。上海市人大常委会颁发的《上海市居住物业管理条例》(以下简称《条例》)的总则,明确规定了物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理服务相结合的原则。业主与物业的这个“结合”是一大课题,如何“结合”得好,有待实践中不断探索和总结经验。在开展业管会工作中,有下列六个问题值得思考。业主与物业业管会和物业公司由于各自的利益不同,可以说是一对矛盾体。如何处理好业管会与物业公司的     

暗伤与隐痛——停车位权属不明对住宅区物业管理的影响简说

近十年来，同时拥有住房和私家车的城市人口激增，住宅区内的停车位随之成为稀缺资源，停车难导致的“车位之争”也已成为社会关注旬题之一。细分起来，“车位之争”大致围绕所有权、管理权和使用权展开。在前期物业管理阶段，所有权的纷争因业主团体的缺位而被暂时掩盖起来。业主之间及业主与物业公司间的使用权和管理权矛盾相对更为突出。     

物业管理能否作为附赠品？

首先,免收物业管理费违背了物业管理的商品属性,物业管理作为一种特殊的商品,一种公共性服务产品,其生产、销售过程和消费过程是同一的,物业管理生产的过程也就是业主享用和消费服务的过程,两不可分割,业主可根据物来公司服务质量的好坏、质价比的合理度以及在物业管理过程中出现的各种问题提出相应的意见,建议,行使自己的权力,维护自身的合法权益;物业公司则根据业主的需求和意见,不断地提高服务的水平和质量,对管理与服务的档次,深度及方式进行适当的调整,物业管理的商品属性就是在物业公司与广大业主之间所进行的经济活动中,在一个动态的过程里体现出来并发挥作用的,而免收物业管理费的承诺,实质上是把物业管理当作了一种静止、固态且可独立的赠品,这其中,由于缺少量化的标准,物业管理的商品价值无从衡量,而摒拒了业主的参与,无视业主与物业公司之间相互支持、配合所产和的作用,又命名得物业管理缺少了一个基本的、价值实现的过程,这样做的后果,一方面会使人们业已形成的对物业管理的有限的市场观念和意识,因为物业管理的“赠品”定位而遭受冲击,再次模糊人们认识,加深人们的认识误区;另一方面,由于物业公司向业主提供是免费服务,在相当程度上不会顾及业主的反应和要求,而业主享受的是免费的服务,也缺少参预与管理的积极性及维护自身权益的主动性,因此,在缺乏双方相互配合与支持的情况下,物业公司的服务质量与水平要想得到有效的提高,物业管理过程中出现的各种问题要想得到合理而妥善的解决,就非常困难了,由此可见,提出免收物业管理费承诺的做法对物业管理市场化的开展是有害无益的。     

这些问题该如何解决

随着物业管理行业的发展,业主对自己的权利越来越关心,尤其想要了解物业管理政策,作为维权的工具。但由于有些政策规定不细,使得业主与物业公司之间产生争议。我们最近收集了一些有争议的问题,并咨询了政府主管部门,现将这些问题及处理意见刊登出来,请管家和业主以此为桥梁,进行沟通。     

中山市基信物业管理公司 诚信精益服务十四年

“大海航行靠舵手”，航行的船需要舵手正确的指引。不断前进的基信物业公司便是一条载满希望的船。而我们公司总经理赵艺鸣女士便是基信物业公司的掌舵人，她始终以其物业管理先行者的卓越远见引导着我们朝着预期的国标前进。致力维护业主和企业的合法利益。改善业主的生活和工作环境是我们的首要使命，让公司成为中国物业管理服务行业的先锋队伍便是她从事物业管理服务行业的“火”之意志。（“火”诠释为心中的一团火）     

物业管理信托模式的法律审视

北京朗琴园：物业管理信托模式的实践者 北京朗琴园名声在外，原因是小区于2007年试水物业管理信托模式：业委会解聘原物业公司后，迅速与新聘用的物业公司签署了“物业管理权信托契约”，成为全国首家采用“信托式”物业管理模式的社区。央视《新闻调查》栏目为此作了题为《朗琴园物业变局》的新闻报道。     

物业公司敢尝免费物业服务吗？——由《平台战略》一书引开去

现在，不少物业公司都在叫苦，利润率本来就低，各种成本特别是人力成本又在不断上涨。调涨物业费，“超过三分之二以上的业主同意”这一关几乎难有成功闯关者，还要面对不少业主以这样那样的理由拖欠甚至拒交物业管理费。但是，物业公司是否考虑过，物业管理主动打折甚至免费的模式呢？先别急着否定，虽然可能不敢想，但并不意味着没有可行性。     

业委会对物业管理模式的甄选

在当前的物业管理业界，物业管理不外乎两种运行模式。第一种，由发展商核定或业主委员会代表业主权益招聘物业公司结本小区进行管理；     

物业公司通过前期介入起到开发商和业主的桥梁纽带作用——访长沙鸿运物业管理有限公司董事长杨学文

物业管理前期介入，是一个长效服务的概念，即物业管理公司在接管楼盘前，代表业主的利益先期介入楼盘并提出建议的物管方式，目前一些富有远见的开发商已开始尝试对物业项目实施前期介入管理。物管企业作为物业的管理经营维护，对物业可能出现的问题有比较清楚的了解，其前期介入可以从业主和管理的角度参与规划设计方案的讨论，从业主长期使用和后续物业管理正常运行的角度考虑问题，提出一些合理的建议，使物业的功能设计更有利于日后的使用和管理，可以有效地避免遗留隐患给开发商带来麻烦，使其专心于开发建设，又能因业主满意而感受到开发商的品质，从而可以提高开发商的市场竞争力和增加卖点；另一方面，在前期介入中，物业公司可以就房屋质量问题与业主进行充分沟通，并作好耐心的解释工作，充分做好开发商的“勤务兵”、因此物业管理的前期介入可以在开发商和业主之间起到良好的桥梁纽带作用     

言论

“物业管理费中包括了保安、巡查等费用，如果只要求物业公司搞搞卫生或维修水电，那为什么不叫卫生费或维修费呢？”湖南师大公共管理学院教授刘先江建议，政府部门可出台《物业管理条例》解读或细则，规定物业公司与业主在被盗案件中双方的责任。     

“洗牌”已经开始

物业管理不再是“免费的午餐”,如何让收费更加透明成为物业公司与业主都关心的焦点问题。     

物业管理接撤管纠纷分析与对策

物业管理企业与业主之间通过物业服务合同形成平等的契约关系，任何一方都有权依法解除物业服务关系，这打破了传统房屋管理的终身制，是一种社会进步。随着业主维权意识的增强，业主大会解聘物业管理企业的事件逐步增多，与此同时，随着物业管理市场的细分，一些物业管理公司主动解除合同“炒掉”业主的事件也逐步增多。