房地产抵押价值评估有关问题探讨

房地产抵押在法律上是一种经济担保行为，在抵押过程中涉及抵押权、房地产产权、债权和债务等产权关系，在抵押贷款发生时的经济关系是贷款额，在抵押权实现时的经济关系是贷款额及抵押房地产变卖过程中的交易税费。房地产抵押价格评估，应采用公开市场价值标准，参照设定抵押权时的类似房地产的正常市场价格进行确定。因此，房地产抵押价格是房地产提供抵押时的正常市场价格，它是由抵押房地产自身的构成状况、产权关系及当时的房地产市场供求关系决定的，抵押权价格或抵押贷款是由房地产抵押价格和贷款率决定的。     

房地产抵押登记制度研究

房地产抵押登记,是指抵押当事人以抵押人依法取得的房地产设定抵押后,依照法定程序申请有关房地产管理机关,在房地产权证上所作的记载.房地产抵押登记就其性质而言,属于房地产权属登记中的他项权利登记.     

论房地产的抵押登记

房地产抵押是指抵押人凭其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。设定房地产抵押,应当依法办理抵押登记,这是房地产抵押合同至关重要的生效条件,故应引起充分注意。倘若忽视了登记,那么未登记的抵押合同则会因为不能对抗第三人的行为而造成损失。     

如何办理涉外房地产抵押登记手续

如何办理涉外房地产抵押登记手续全言根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》以及《北京市房地产抵押管理办法》，北京市实行房地产抵押登记制度，因此以房地产设定抵押的，应按房地产登记的管辖范围办理抵押登记，不按规定办理抵押登记的，其...     

房地产权属管理疑难问题解析(十一)

56、同一房地产是否可以为不同债务人的多个债务进行担保?如果债权人为同一人时,可以只办理一起抵押登记手续吗?抵押人所担保的所有债权,只要不超出抵押的房地产的价值,是可以为不同债务人的多个债务进行担保的。如果债权人为同一人,如多个债务人同时向某一银行贷款,是否可以只办理一起抵押登记手续问题,则值得探讨。《城市房地产抵押管理办法》明确规定:以两宗以上房地产设定同一抵押权的,除当事人另有约定的外,视为同一抵押房地产。此时应当只办理一起抵押登记手续。而同一房地产设定两个以上抵押权的,《城市房地产抵押管理办法》规定“抵…     

土地设定抵押的法律思考

根据《担保法》、《城市房地产管理法》、《规范国有土地租赁若干意见》和《城市房地产抵押管理办法》的规定，下列国有土地使用权可以设定抵押权：一是单独的土地使用权。对于这类抵押，设定抵押的前提条件是，要求土地必须是以出让方式取得的土地使用权或通过国有土地租赁方式取得的承租土地使用权。二是依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押权。对于这类抵押，无论土地使用权来源于出让、国有土地租赁还是划拨，只要房地产权属合法，     

我国房地产产权价格评估方法浅析

房地产价格的本质是房地产权益价格,房地产上设定的产权种类,内涵 不同,房地产产权人获得的房地产收益或效用就不同,房地产价格则存在质的差异,本根据我国房地产产权的种类和特性,房地产产权价格的影响因素与价格特点,提出损益值评估法评估房地产产权价格的思路,并阐述了此法评估的要点。     

房地产权属管理疑难问题解析(八)

41、房地产抵押有哪些种类?房地产抵押权有哪些效力? 房地产抵押以抵押的标的物来区分,可分为房地产、在建工程和房屋期权抵押;按担保的债权是否特定来区分,还可以分出最高额抵押。抵押权是担保物权的一种,担保物权是以保证债的履行为目的,在债务人或第三人的所有物或者权利上所设定的限制物权。房地产抵押权有以下效力:一、优先受偿的效力。房地产抵押以后,债务人如果不按期履行债务,债权人有权依照法律的规定以抵押的房地产拍卖或折价所得的价款优先受偿。1、抵押担保的范围包括主债权及利息、因债务人未履行债务而发生的违约金、损害…     

金绍达信箱：房地产权属管理疑难问题解析（八）

房地产抵押以抵押的标的物来区分，可分为房地产、在建工程和房屋期权抵押；按担保的债权是否特定来区分，还可以分出最高额抵押。抵押权是担保物权的一种，担保物权是以保证债的履行为目的，在债务人或第三人的所有物或者权利上所设定的限制物权。     

浅谈如何应用剩余法评估在建工程价格

根据《城市房地产抵押管理办法》第三条规定，在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行。从上述定义可看出，在建工程抵押得来的贷款只能用于该工程的建造。因此，对已完工甚至已竣工验收了的工程就不能进行在建工程抵押登记，而应该督促其尽快完善产权后再进行产权抵押登记。     

不动产抵押物的处分与第三人利益的保护——兼谈《担保法》及司法解释的完善

在房地产市场上,债权人为了保障债权,往往要求债务人提供房地产抵押。抵押是债务人不转移对房地产的占有的一种债权担保方式。在债务人占有房地产的情况下,债权人就要承担债务人擅自处分已设定抵押的房地产给第三人的风险。一旦风险发生,就会酿成债权人、债务人、第三人间的“三角纠纷”。如何处理这种具有复杂性和频发性的纠纷,梳理好各个主体间错综复杂的利益关系,是房地产市场中的一个法律难点问题。一、我国法律规定的变迁1、《担保法》限制抵押物处分的价值取向依《中华人民共和国担保法》(以下简称《担保法》)第33条规定,债务人或者第…     

房地产抵押政策问答

１．房屋和土地是否可分开抵押,在什么情况下可分开？建设部《城市房地产抵押管理办法》第四条明确规定：以依法取得的房屋所有权抵押的,该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。但是以划拨方式取得的土地不得同时抵押。以出让方式取得的土地使用权可以设定抵押权。...     

浅议产权式房地产的抵押价值评估

本通过分析产权式房地产的营销模式，揭示这种资金运作过程中的风险以及开发商售价的内涵与真谛。提出了该类房地产抵押价值评估的办法．并针对资本化率提出新的确定思路。     

产权式房地产的抵押评估

近年来．市场上推出各种产权式房地产．引起了不少投资者的关注。由于开发商将投资理念运用于房地产的营销模式之中．因此．尽管售价比较高，但是产权人被承诺的收益水平也比较高．所以．一段时期内．产权式房地产十分热销。对于这类房地产的抵押评估．估价师应如何把握风险．估算出真实、客观、合理的价值呢？     

房地产权属管理疑难问题解析(十)

51、已经设定抵押的房产是否可以转让? 转让抵押物应当适用于《担保法》第四十九条的规定。即抵押人应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况。《城市房地产抵押管理办法》规定:转让抵押房地产须经抵押权人同意,转让房地产所得的价款应提前清偿所担保的债权。所担保的债权一经清偿,抵押权即归于消灭。转让应当包括赠与,赠与房屋亦须经过抵押权人同意。抵押的房地产如被依法继承,由于抵押权所具有的追及效力,抵押权并不因此而受到影响。登记机关在为继承人办理转移登记时,可以在登记文件和房屋权属证书上作相应的记载。52、某外…     

浅析房地产抵押权实现的条件和方式

房地产抵押权的本质在于担保债权的实现。对于有效的房地产抵押，房地产抵押权设定后，如果债务人履行了债务，房地产抵押权即归于消灭；如果债务的履行期限尚未届满，房地产抵押权人无权行使抵押权，否则，属于侵权行为。因此，只有具备下列情况之一的，房地产抵押权人才有权要求依法处分抵押房地产，以实现其抵押权：（1）债务履行期满，抵押权人未受清偿的，债务人又未能与抵押权人达成延期履行协议的；（2）抵押人死亡或被宣告死亡而无人代为履行到期债务的；或抵押人的合法继承人、受遗赠人拒绝履行到期债务的；（3）抵押人依法宣告解散或破产的；（4）抵押人擅自处分抵押房地产的；（5）抵押合同约定的其他情况。[第一段]     

帮您了解抵押的相关规定

抵押是借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下,将财产作为贷款的担保。银行持有抵押财产的担保权益,当借款人不履行合同时,银行有权以该财产折价或以拍卖、变卖该财产的价款优先受偿。在房地产贷款中以土地、房屋等不动产设定贷款抵押,是最常见的担保方式。土地使用权抵押依据[1997]国土[籍]字第2号     

美国房地产保险业何以成功抵御次贷危机冲击

房地产保险是以房地产业中的各类财产、责任、信用和人身为保险标的各类保险业务的总称。经过近百年的发展，美国房地产保险市场日趋成熟，成为美国房地产金融的一个有机组成部分。与其他国家的房地产保险相比，美国的房地产保险具有如下特性：第一，险种多而全，包括房屋保险、产权保险、抵押贷款保险、委托保险、从业人员人身保险、交易保险等十几个险种；第二，建立了十分完善的住宅抵押贷款保险体系；第三，私人保险公司成为住宅保险的主力军；第四，大部分房地产保险公司兼营委托保管业务。     

房地产抵押估价有关问题

《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，以出让方式取得的土地使用权．均可以设定抵押权。由此可见，抵押的标的物，一是以房屋为主的抵押，对于这种形式的抵押，法律未规定土地使用权的取得方式．只要地上已合法建成房屋，无论     

抵押房地产的公开市场价值、抵押价值及变现价值

在金融机构发放抵押贷款时,抵押房地产的价值是确定房地产抵押贷款的贷款额的一个重要参数。我国《房地产抵押估价指导意见》规定:房地产抵押估价采用公开市场价值标准,房地产抵押价值等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。但是,金融机构通过变卖或拍卖方式行使处置权和收益权得到变现净值或清算净值,因而金融机构房地产抵押所追求的是“变现净值”或“清算净值”标准,不是公开市场价值标准。所以,金融机构要防范金融风险,科学确定房地产抵押贷款的贷款额,就必须准确界定抵押房地产的市场价值、抵押价值和变现价值。