长租公寓运营模式及发展策略

为实现“让全体人民住有所居”的目标,培育发展住房租赁市场成为国家解决城镇居民住房问题的重要举措。而长租公寓市场则是住房租赁市场建设的重要一环。目前,在长租公寓发展中存在一些问题,需要通过建立和完善相关制度进行解决。不同运营模式的长租公寓可以采取不同的发展策略,特别是融资问题的探索将决定长租公寓市场的可持续发展。     

基于大数据的长租公寓决策支持系统研究

在我国大中城市居民流动性增高与居住品质需求升级的背景下，长租公寓的涌现和发展对满足居民的住房需求有着重要意义，长租公寓在住房租赁市场体系中的地位随之日益提高。本文利用大数据技术，深入研究长租公寓决策支持系统的构建，通过企业业务、数据处理和数据应用、系统工作流程等方面的需求分析，设计了针对住房租赁市场信息查询、长租公寓业务跟踪管理和长租公寓业务决策辅助的三个业务功能子系统，并构建了能够支撑业务功能的系统架构。该决策支持系统的应用有利于长租公寓企业管理水平和盈利能力的提升，对我国住房租赁市场平稳健康发展起重要作用。     

仲量联行：深圳长租公寓市场体现抗周期韧性

<正>10月下旬，仲量联行发布了长租公寓系列第三部研究报告《顺时聚势，向光谋远——2023中国长租公寓市场白皮书》。七普数据显示，深圳城市人口家庭约77%的房屋来源为租赁，经测算拥有约1200万租赁人口，位列一线城市之首。庞大的需求为深圳租赁住房市场发展提供了坚实基础。刚性需求支撑下，深圳长租公寓市场体现出抗周期的韧性。今年以来，深圳市场化运营长租公寓较快摆脱疫情影响。     

长租公寓良性发展的司法认定难题和规范路径

《上海市住房发展“十四五”规划》提出,要完善多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度。长租公寓是拓宽住房供应渠道、深化住房制度改革、落实房地产市场健康发展长效机制的有效路径。本文聚焦上海市长租公寓市场运行现状,归纳行业发展样态,以对比视角分析典型运营机制的特征,并依托近年来审判实践数据样本,提炼司法实务中的有益经验,从政策支持、健全法规、强化监管、多元解纷等层面建言献策,以期为长租公寓的持续健康发展提供充实保障。     

促进住房租赁市场稳步健康发展，保障住房租赁活动有法可依——浅谈《上海市住房租赁条例》出台

<正>2022年11月23日,上海市人大常委会第四十六次会议表决通过《上海市住房租赁条例》（以下简称“《条例》”）,自2023年2月1日起生效施行。此《条例》是继《北京市住房租赁条例》之后,我国第二部地方层面对“住房租赁”相关问题予以明确法律规定的条例。《条例》的内容进一步贯彻落实了党中央、国务院坚持“房住不炒”“租购并举”,积极培育和发展住房租赁市场的要求,对加大保障性租赁住房筹措供应,扎实推进住房租赁工作也起到了积极的立法促进作用。本文将从《条例》出台的背景出发,为读者释明《条例》内容的亮点,落脚于《条例》出台后的影响和展望。     

价值观对集中式长租公寓开发和运营的影响

一线城市房价高,住房租赁市场需求巨大,政府鼓励租赁住房的投资和建设。长租公寓项目投资金额大,收益相对较低,投资回收期长,开发商在作投资决策时都非常谨慎。长租公寓投资决策与投资者的价值观密切相关,价值观不仅会影响开发商在公寓建筑的功能定位和形态规划上的决策,也会影响公寓的建设和运营模式的选择。     

长租公寓融资产品类型及其选择

2014年以来,受中央"租售并举"政策影响,长租公寓行业发展迅速,伴随中国社会城镇化率的不断提高,住房租赁市场走势向好.受长租公寓投资回报期较长的特点影响,营运资金不足的问题日渐困扰长租公寓运营企业.融资,已成为长租公寓运营企业急需解决的共同问题.本文通过介绍适用于长租公寓的一部分金融产品,结合我国目前运营长租公寓的重...     

上海市住房保障供应管理体系的构建和发展

住房问题既是民生问题,也是发展问题。为实现城市常住人口的“住有所居”,上海在本世纪最初十年逐步探索构建了以廉租住房、共有产权保障住房、公共租赁住房和征收安置住房为框架“四位一体”的住房保障体系,并于2021年启动了保障性租赁住房的建设供应,进一步夯实本市“租购并举”多层次住房保障体系。本文系统地阐述了上海市住房保障供应管理体系的构建、机制和现状,并尝试提出进一步推进住房保障供应管理体系高质量发展的路径建议。     

中国住房租赁政策的发展与变革:基于间断均衡理论的分析

加快培育与发展住房租赁市场是新时代中国住房制度改革的重要内容。本文基于间断均衡理论对新中国成立后的住房租赁政策进行分析梳理，发现我国住房租赁政策的发展变迁具有非线性、非确定性的特点，且大致经历了“公房低租”“重购轻租”“以保促租”与“租购并举”四个阶段，而中央政府注意力的转移、焦点性事件的推动以及政策场域的扩大是推动我国住房租赁政策发展变迁的主要因素。     

基于TOD模式的上海市“保租房”发展研究

“保租房”即保障性租赁住房。这是解决新市民、青年人住房问题的重要举措,但其发展面临经济性与社会性二者难以兼顾的困境。利用TOD模式,结合轨道交通综合开发建设保障性租赁住房,有利于化解土地价格和区位选择的两难问题,平衡土地利用效率、居民福利水平和轨道交通可持续发展。通过梳理保障性租赁住房TOD的发展现状,总结TOD建设保障性租赁住房面临的突出难点,以期为促进上海市保障性租赁住房TOD发展提供参考。     

上海市重点产业人才住房租购需求特征及住房政策优化分析

本文基于2023年上海市房地产科学研究院面向服务于上海市“五个中心”建设等重点产业的人才群体开展住房需求调查的数据,分析上海重点产业人才住房租购需求特征和政策满意度。研究发现：人才租购意愿较明确,沪籍与非沪籍人才租购选择差异明显。置换改善性购房需求略高于刚需首套购房需求;人才租购意向区位分布不一,郊区购房需求高于租赁需求。促进住房租售价格保持在合理区间、适度强化人才购房政策、支持及培育专业化规模化住房租赁企业是政策端的优化重点。基于此,本文提出加强人才刚性和改善性购房政策支持、促进人才职住平衡、强化租赁市场监管以及形成多层次住房保障体系等对策建议,为制定并完善人才安居政策提供参考。     

公共租赁房“杭州模式”的“三化”管理服务体系

公共租赁住房保障工作陆续从建设期步入交付入住期,在缓解群众住房难的同时,呈现出管理难、收租难、退出难等租后“三难”问题,对此,杭州实施“早研究、早计划、早准备”政策。杭州总结了2004年启动的外来务工人员、大学毕业生等“两项公寓”住房保障工作经验,借鉴国内外城市住房保障管理的先进做法,坚持“建管并抓”,一方面克难攻坚、加快建设;另一方面深入研究、借鉴创新,建立以信息化、智能化、社会化为基础的“三化”管理服务体系,即以信息化系统管理为平台、依托智能化“三级门禁”功能、引入社会化的综合管理力量,探索创建公共租赁住房租后管理新模式,有效破解租后管理“三难”问题。目前,杭州已率先在田园公共租赁住房项目实施“三化”管理服务体系。     

REITs成租赁房发展最大动力

从2022年年初政策端明确加快推进保障性租赁住房公募REITs，到年中首批保租房REITs申报，再到近期四支保租房REITs上市，热度不断攀升。“租购并举”已成为长效机制，住房租赁成为其重要推动力。从目前来看，需求端租客租房意愿提升，客群多元、长租化成趋势，供应端无论是个人房源供应还是租赁企业开业规模都出现了一定的回落。随着我国基础设施公募REITs制度的建立和发展以及保租房公募REITs的试行，为前期投入大、投资回报期较长的租赁住房项目提供了优质的退出渠道。这在一定程度上能使企业快速回笼资金，有效提升租赁住房市场的流动性，促进租赁住房市场实现“投融建管退”循环生态圈，推动住房租赁行业稳定发展。     

房住不炒背景下青年住房租赁问题研究——以天津市为例

本文基于我国城镇化快速发展、青年人口大规模集聚城市、青年住房保障缺失的现状,通过查阅相关资料,采用大数据对比分析的方式,对天津市青年住房保障现状以及存在的问题进行分析,深度探讨青年住房租赁问题。研究发现,大量青年住房经济负担较重,保障性住房供给不足致使青年住房矛盾越来越尖锐。对此,本文结合现有政策,提出通过发展长租公寓、扩大保障范围、以租为主租购并举等途径,探寻解决青年住房问题的对策方法。     

浅析我国住房租赁市场的建设困境及优化路径

在“多主体供给、多渠道保障、租购并举”的方针下,住房租赁问题再一次成为重点关注对象。住房租赁问题一直是我国最重要的民生问题之一,对我国未来的整体发展布局起着重要作用。通过对住房租赁市场的现状及发展前景进行梳理,分析我国住房租赁市场的建设困境,并根据分析出的问题提出对策建议。     

《上海发展公共租赁住房的实施意见(征求意见稿)》初步研究

继动迁安置住房、廉租住房和经济适用住房等基本制度建立之后,上海市推出的《上海发展公共租赁住房的实施意见（征求意见稿）》（下称《实施意见》）,是落实“新国十条”的重要举措,也是对上海已有公共租赁住房创新实践的肯定,这无疑对上海的住房保障工作具有里程碑的意义。     

基于蒙特卡洛模拟的长租公寓投资风险分析

当前,我国长租公寓已进入新的发展机遇期。对长租公寓进行投资风险评估是判断投资风险的重要依据,也是评判项目是否可行的重要依据。对我国长租公寓投资风险进行定性评价,同时采用动态风险模拟方法蒙特卡洛法对郑州市某集体土地租赁房项目的长租公寓进行风险评估,以进一步改进传统的投资风险分析方法。     

我国长租公寓的空间扩张对策研究

如何进行合适的空间扩张是每个连锁经营型长租公寓都无法回避的重要课题。目前,长租公寓行业的扩张呈大幅减缓趋势,亟需为其注入活力,破解其空间扩张难题。本文详细解析“搜索阻力”和“位置阻力”对长租公寓空间扩张的影响,提出长租公寓自身的空间扩张能力由“密度经济”和“竞食效应”共同决定,并探讨以互联网信息技术为核心的解决对策,以期为整个长租公寓行业的高质量发展提供思路。     

杭州市分散式长租公寓租金影响因素研究

研究分散式长租公寓租金影响因素对政府完善租赁市场管理有重要意义。以杭州市区为研究对象,运用地理加权回归模型分析分散式长租公寓租金影响因素。研究发现：(1)租金空间分布呈“一超多强、多核心”不规则环式结构。(2)租赁方式、租赁时长和入住方式、朝向、电梯配置、容积率、房龄、绿化率、距地铁站和距CBD距离对租金产生显著影响。(3)长租公寓特征影响的空间差异性最大,区位特征对租金贡献程度的空间差异性最小。     

本刊讯

5月29日，上海市房产经济学会科教专业委员会、上海市房地产行业教育中心举办了“完善上海住房租赁制度研讨会”。会上．有关专家、研究人员着重就如何建立保障性住房租赁制度建设问题进行了探讨。