居住权适用困境及解决路径——以法解释论为视角

《民法典》新设居住权这一用益物权在保障弱势群体、实现“住有所居”及促进物尽其用等方面具有推动作用。但由于目前法律对居住权的相关规定较少且笼统,导致现实中适用该制度具有主客体不明确、权利义务规定较笼统、对于居住权产生及消灭事由规定未全面等困境。基于法律的稳定性需要,宜在现行规定基础上结合文义解释、体系解释、目的解释等方法对居住权相关条文进行法解释学研究,促进居住权真正实现住房保障及促进住宅使用及交换功能。     

基于《民法典》第三百六十六条对居住权的法律解读

早在2002年《物权法》起草阶段,居住权制度就已经成为我国法律界的热门问题,其支持者与反对者各执一词,该制度在《物权法》定稿中遗憾缺席。2020年《民法典》出台,居住权终在我国正式确立。《民法典》第三百六十六条对居住权进行了定义,该条文的概括性表达为解释论提供了巨大的发挥空间。居住权的立法沿革、法律性质、内容及实践存在显著的探讨意义。     

比较法视野下我国居住权规范完善进路分析

居住权作为一项以他人房屋为标的的特殊用益物权,在保障部分弱势群体的居住权益、发挥房屋的最大效用上发挥了重要的作用。居住权作为一项全新的权利被写入《民法典》,能够缓解我国日益加剧的住房压力,弥补现存住房保障制度的不足。但作为一项全新的权利,居住权制度应以何种理论作为基础进行构建,在实践中又应当如何实现,仍是亟待解决的问题。我国可以充分借鉴域外法居住权制度的有益经验,完善居住权设立方式和放宽居住权规范限制,建立起以社会保障为核心、具有高效登记制度的居住权制度。     

居住权在实践中的适用问题研究

居住问题自古以来就是涉及民生的重要问题，在《民法典》颁布之前，实践中就存在很多涉及居住权的案件，《民法典》颁布之后，在一定程度上规范了司法裁判行为。然而，由于法律规定较少，司法实践对于居住权的适用标准不一，有时会导致公民的合法权益无法得到有效保护。因此，有必要通过对司法实务状况的探究来发现实践中涉居住权案件在处理时存在的问题，加深居住权的司法适用研究。     

《民法典》视域下居住权价值取向与适用问题：意定与法定的抉择

立法机关以保障特定自然人的居住利益为立法目的与价值取向订立居住权。然而，在《民法典》居住权制度的设计中仅规定了意定居住权，这无法妥善保障家庭关系中弱势一方的居住权益。此外，以遗嘱方式设立居住权登记时的法律效力也存在争议，居住权人与善意第三人之间的利益平衡问题也亟需进一步明确。本文认为，应尽快设立法定居住权，明确不同方式设立居住权的登记效力，细化居住权制度实施规则，充分发挥居住权制度优势，从而达成房屋所有人、居住权人与受让人之间的利益平衡。     

未成年人的不动产如何设立居住权

居住权是《民法典》物权编新增的用益物权。自《民法典》实施以来,居住权登记的办理数量不断上升,居住权登记遇到的问题也越来越多。对不动产登记实务中遇到的未成年人不动产设立居住权的有关问题进行分析和讨论。     

居住权设立对住房抵押贷款的风险波及研究

适逢住房保障制度改革之际,我国《民法典》首次将居住权明确列为一项独立的用益物权,从而维护弱势群体基本居住权益,为“住有所居”政策性指导提供了坚实的法律依托。然而,新兴权利的出现可能导致旧有权利格局的失衡。例如,同一处住宅上同时存在居住权与抵押权,则两者易发生权利冲突。此外,由于居住权登记制度的不明晰与抵押房产执行条件的复杂性,居住权设立使住房抵押贷款的审批产生了较大风险。基于此,笔者认为,应完善居住权登记方式及内容,增加抵押人必要的承诺义务与通知义务,重点打击居住权人与被执行人恶意串通情形,尽可能地削弱居住权对住房抵押贷款的风险波及程度。     

利用居住权制度实现以房养老

在我国人口老龄化的背景下,我国社会各界不断探索适合我国国情的养老模式。养老观念转换后,以房养老成为缓解我国社会养老和家庭养老压力的重要举措。我国借鉴美国反向抵押制度推行反向抵押养老保险,但在实践中存在诸多问题,以致无法实现以房养老,居住权应运而生。《民法典》规定了居住权制度,可弥补反向抵押养老保险的不足,实现以房养老,缓解中国养老压力。居住权制度允许通过合同或遗嘱方式设立居住权,在保留居住权的同时进行空虚所有权交易,实现以房养老。     

论优先权

优先权是解决民事权利冲突的一项权利，具有法定性、物权性、从属性的特征。优先权有非常重要的制度价值，有利于实现公平正义，有利于维护特种国家利益和弱势群体的利益，有利于解决权利冲突的矛盾。本文试图从一个新的角度研究优先权，从新定义了优先权的概念，将优先购买权纳入了优先权的范围。本文讨论了我国的优先权立法并为将来的民法典中优先权制度的制定提出了立法建议。     

论遗嘱设立房屋居住权的法律效力

所谓房屋居住权,是指特定的自然人享有的占有他人所有的房屋及其附属设施用于居住的权利。居住权制度最初源于罗马法,属于人役权的一种形式。现代居住权制度则产生于欧洲大陆法系国家民法典的规定。我国澳门地区民法典规定了居住权制度。根据该法第1411条第1款和第2款之规定,使用权是指权利人及其亲属在本身需要的限度内使用他人的特定物及收取有关孳息之权能,而涉及住房之使用权,则称为居住权。     

土地经营权二元法律制度构建

在农地规模化经营趋势日趋显著的背景下，中央为了保护土地流转关系稳定、解决农业经营主体融资困难等问题，提出了进行“三权分置”农地制度改革。土地经营权制度构建是农地制度改革的核心。通过对土地经营权的根源进行分析，发现应当将其定性为二元化的土地经营权，从而提出在《民法典》适用背景下土地经营权的制度建议。     

试论我国时效制度的体系构建

文章从民法典草案中对时效制度的完善出发，通过对取得时效和消灭时效的比较，阐述了民法典中设立总编的必要性的论述，论证了应该在民法典中分别规定取得时效和消灭时效：即在总编中规定消灭时效，在物权编中规定取得时效。     

居住权制度下以房养老模式探究

随着我国人口老龄化程度进一步加深,为了保障老年人群体“老有所居”,社会各界纷纷进行了以房养老的实践探索。其中,租售换养模式、售后返租模式以及住房反向抵押模式具有较强的代表性。然而,这三种模式都没有达到预期的效果。实践表明,以房养老模式仍不完善,还需要进行不断的优化调整。《民法典》中居住权制度的设立体现了立法者对弱势群体居住需求的保障。居住权制度允许当事人通过书面合同或者遗嘱的方式设立居住权,可在保留居住权的同时转移房屋的所有权,实现以房养老的目的。这一举措促进了以房养老模式的新发展。     

统一动产和权利担保登记制度实用研究

《民法典》对担保物权体系的重大调整成为构建统一动产和权利担保登记体系的制度基础。相较于传统担保登记，统一动产和权利担保登记制度在功能上能为交易第三人提供信息，确立竞存权利之间的优先顺位，并能让隐形担保“显形”。在功能主义的立法思路下，纳入登记范围的行为应当在功能上具有担保作用。在登记各方职责上，《统一登记办法》仅要求登记机关进行形式审查，而对当事人规定了更高的注意义务。在登记制度选择上，《统一登记办法》构建了电子化登记系统、选择人的编成主义，并采用声明登记制的登记方式。     

论抵押财产的转让——以《民法典》第四百零六条为中心

《民法典》时代,作为抵押物的动产、不动产均可转让,未达到约定条件的抵押物不可转让,但第三人享有涤除权。禁止性转让约定违背立法精神,当属无效。转让约定具有登记能力。应在明确抵押权的追及效力、抵押人的通知义务、转让约定的继受的基础上,探究抵押物转让过程中当事人的权利义务,厘清抵押权人与抵押物受让人间的权力顺位。     

居住权制度之我见

“居住权”一词在我们的生活中并不陌生，是一个已经被广泛使用而含义迥异的概念。但生活中恐怕很少有人去品味这样一个词。可是在物权法中，它却有特别含义，沿袭自某种古老的权利或制度并不断地演绎。从罗马法到法国民法典．从德国民法典到瑞士民法典都可见它的踪影，而我国澳门民法典也将它置于物权法中独立的一章。     

关于二手房“带押过户”政策落地的调查研究报告——以深圳市为调研对象

《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）“带押过户”（《民法典》第四百零六条“抵押财产转让抵押权不受影响”）政策旨在降低交易成本，提升营商环境。笔者以深圳市为对象，通过数据收集、样本分析以及与相关主体座谈调研等方式，分析政策出台后，不动产交易市场是否取得预期效果。研究表明，目前“带押过户”在深圳市已有多单完成实例，且在运行模式上逐步向纵深推进，有效解决了市场主体因房贷未清而导致的房屋过户成本高的问题。     

住宅建设用地使用权续期问题研究

《民法典》第三百五十九条规定了住宅建设用地使用权期满自动续期，但只是作了原则性的规定，并未构建明确具体的法律制度，续期费用的缴纳、减免等问题被暂时搁置，有待后续立法予以衔接。随着时间的推移，会有越来越多的住宅建设用地使用权期满，是否有偿续期、续期的期限、续期程序等问题均有待解决。本文通过分析温州、深圳、青岛三地在住宅建设用地使用权续期中的实际做法，探讨住宅建设用地使用权续期费用、期限、程序等方面的争议，尝试提出一系列有益的建议，以期为将来政策的出台、制度的完善提供参考。     

关于聘任中国物业管理协会行业发展研究中心第二批研究员和加强行业发展研究的通知

中国物业管理协会行业发展研究中心自2008年成立以来，通过聘任第一批研究员，汇聚行业优秀人才，围绕完善管理体制、健全法律制度、培育市场机制、推动学科建设等重点，开展行业发展研究。先后完成《物业管理行业税负问题研究》、《物业管理项目进入与退出若干问题研究》、《物业管理行业调解机制研究》、《物业管理开拓资产管理初探》等多项课题研究。既为解决当前问题提出对策和措施，又对谋求行业可持续发展提出了有益的政策建议，并带动了行业学习研究的风气，促进了行业的转型升级和创新发展。     

对于“一站式”行政许可制度的思考

相对集中行政许可权是我国《行政许可法》确立的一项旨在解决我国传统行政审批制度弊端的法律制度。但该制度在本质上和一些法律原则存在一定的冲突，这决定了它生命力的阶段性。目前该制度在实践中也存在一些难题，需要进一步研究解决的方法。