从民商法角度谈收入确认

如何判断商品所有权上的风险和报酬是否转移给了购货方,是我国会计工作中的难点之一。笔者引入民商法学理论中的“交付”“、风险转移”“、孳息归属”和“所有权转移”等概念对该问题进行探讨。     

商品房买卖所有权移转个案评析

在商品房买卖中，购房人和商品房开发商虽说在法律上处于平等地位，但因经济实力的不对称，实质是不平等的，购房人总是处于弱势。对于开发商设置的购房条件，购房人往往不得不接受，由此引发相当多的商品房买卖纠纷。与一般简单的商品买卖不同，商品房买卖涉及诸多环节，如交易登记备案、贷款、抵押、交付、所有权转移登记等，涉及的法律关系也多，因而商品房买卖纠纷案件一般都比较复杂。对于房屋没有交付但已办理了所有权移转登记，购房人是否已取得所有权尤其是审判实践中的难点问题。笔者尝试通过对典型案例进行分析，对审判实践中如何正确认定所有权的移转提出管窥之见。     

送货上门商品受损咋办

消费者周某在一家商场购买了一个高档浴盆，商场按承诺送货上门，但在卸车时却将浴盆碰损。周某要求商场换货，而商场却答复说因周某在商场已验货付款，所以货物离开商场后损坏的风险应由他自己承担，商场不予换货。商场的做法是否正确呢？有关法律界人士分析认为，在本案中，消费者周某与商场之间构成的关系是买卖合同关系，这里有一个商品标的物的所有权转移的时间、地点及标的物的风险问题。《合同法》第一百三十三条规定：“标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”一般来说，消费者验货付款以…     

我国买卖合同中标的物所有权移转规则探析

买卖合同中标的物所有权的移转问题,涉及到买卖合同当事人的根本利益。我国民事立法就标的物所有权的移转规定:在当事人没有特别约定和法律未做例外规定时,标的物交付时所有权移转;法律的特别规定主要是不动产、机动车登记时移转,船舶、航空器交付时移转,但未登记不得对抗第三人。     

天津二手房买卖将用标准合同

自2003年7月1日起,天津市二手房交易要统一使用由天津市房地产管理局、市工商局新近制定的《天津市房产买卖合同》示范文本,原《买卖房产合同》和《天津市房产买卖契纸》将停止使用。新合同文本依据“合同法”和“城市房地产管理法”等相关规定,特别明确了房产交付条款,只有在房产实物状况和权利状况均符合有关规定及双方约定的前提下方可交付,否则不得交付。该文本还要求合同订立后,甲乙双方应在30日内到房屋所有权登记机关办理房屋所有权转移登记手续,其它相关设施应办理登记的也应在规定的期限内办理。如因一方原因造成另一方未能及时办…     

法律顾问

耕牛被盗怎么办河南省淅川县村民问：我村王明与李平达成一个买卖协议，王明以１８００元的价格把耕牛卖给李平，李平当场就交付１８００元。交付货款后，李平对王明说今天不拉牛走，等明天再来拉。可是几天后李平都没来拉牛。第６天夜晚，关在王明牛栏的耕牛被盗，于是双方为１８００元是否该退还而产生争执，李平要求退回１８００元货款，而王明不同意。请问丢牛的损失应该由谁承担？答：根据《合同法》第１３２条规定，标的物的所有权自标的物交付时起转移，但法律另有规定或当事人另有约定的除外。第１４２条规定，标的物毁损、丧失的风…     

不动产二重买卖的法律救济

不动产二重买卖是指不动产所有权人在与第一购买人签订买卖合同后，又将同一不动产卖与第二购买人的行为。在现实生活中，有四种常见形态：其一，两个债权合同，即不动产所有权人分别与第一购买人和第二购买人签订买卖合同，均未交付占有也未登记；其二，一个为债权合同，另一个为债权合同加交付，即在签订第一个买卖合同后，又与第二购买人签订合同，并交付占有使用；其三，一个债权合同，另一个债权合同加登记，即签订第一个合同后，又将不动产卖与第二购买人并办理登记手续；     

广告内容也要算售房合同：最高法院对商品房买卖合同纠纷案件作出新解释

最高人民法院于2003年5月7日发布《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》,对商品房买卖合同纠纷案件出台新的司法解释。最高法院副院长黄松有对这一《解释》作了说明。黄松有说,出卖人往往认为“房屋交付使用”就是“交钥匙”,而买受人则认为“房屋交付使用”不仅是领取房屋钥匙,还应同时办理交付房屋的所有权证书。这里主要涉及到出卖人应否承担违约责任的问题。本《解释》对此明确规定,对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用。这也就是人们常说的“交钥匙”。只要出卖人在合同约定的期限内将房屋转移给买受人占有,就视…     

从理财角度透视融资租赁

在我国，租赁可以划分为融资租赁与经营租赁。首先，从风险与报酬的角度，融资租赁是指实质上转移了与资产所有权有关的全部风险和报酬的租赁，而不是以所有权是否转移作为判断的标准。因为在融资租赁业务中，风险与报酬的转移与所有权的转移有时并不同时发生，即风险与报酬已转移，而所有权最终可能转移，也可能不转移；其次，从时间价值的角度，从租入资产入帐价值的确定以及未确认融资费用的分摊到出租方确定租赁内含利率，融资租赁的全过程都考虑了折现因素，如最低租赁付款额现值与最低租赁收款额现值。为了下论述的需要，笔在此把这一对现值的计算公式表示如下：     

购买预售商品房的法律问题值得注意

(一)预售合同属买卖合同。房屋预售合同签订时，房屋尚未竣工，预售合同的标的物有一个“成长”过程，但双方签约行为仍属买卖行为。购房者支付价款为了取得房屋所有权，开发商接受价款负有交付房屋的义务。预售合同有关付款、标的物交付、权利担保、瑕疵担保和违约责任等内容与一般买卖合同相同。实践中如遇到预售合同纠纷缺乏专门法律规定时，应按买卖合同一般规定处理。     

论我国商品流通渠道的建设

一、商品流通渠道的概念长期以来，理论界对商品流通渠道的研究甚少，在一些教科书和一些理论文章中，倾向于仅从所有制结构来说明所有权，从商品所有权的转移来表述商品流通渠道，笔者认为仅从商品所有权的转移来表述商品流通渠道，不仅忽视了商品流通的客观规律，而且把属于生产关系范畴的所有权摆在了第一位，有悖于生产力第一性的唯物主义观点。１、没有表述清楚“通道”在哪里。商品是物，自己不能跑到消费才手中，笔者认为商品流通渠道应该是指商品从生产者向消费者转移过程中的合理流向，它反映生产力方面的要求，商业企业的构成，有…     

实质重于形式原则在会计核算中的应用

《企业会计制度》第11条规定:企业应当按照交易或事项的经济实质进行会计核算,而不应当仅仅按照它们的法律形式作为会计核算的依据。实质重于形式原则的运用涉及财务会计的各个环节:(1)商品销售收入的确认。按照《企业会计制度》的规定,企业商品销售收入应当在四个条件均满足时予以确认。因此,不能仅从形式上关注商品是否交付、商品所有权凭证是否转移、商品货款是否收到等,而应对交易实质进行分析,分析和判断是否已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给了买方,是否丧失了已售商品的继续管理权和控制权,销售商品的价款能否流入企业,相关的…     

房地产开发企业“以租代售”会计核算之我见

一、确认商品销售收入的条件 《企业会计准则第14号——收入》规定，商品销售收入同时满足下列条件的，才能予以确认：①企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方。②企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制。企业将商品所有权上的风险和报酬转移给购货方后，如仍保留通常与所有权相联系的继续管理权，或仍然对售出的商品实施控制，则销售不成立，不能确认相关的销售收入；     

确认商品房销售收入应把握的几个要点

《企业会计准则一收入》规定了企业商品销售收入的确认原则,一般地来讲,房地产开发企业的商品房销售与其他企业的普通商品销售类似,也应当按照这些原则确认已实现的营业收入。但由于商品房的销售需要经过取得预售许可证、签订买卖合同、收取房款、组织竣工验收、交付商品房、办理产权登记等一系列环节,且实务中又常常存在商品房的法定所有权转移给买方之后,     

所有权保留买卖中取回权的相关法律性质

引言 所谓所有权保留买卖中出卖人的取回权,是指在所有权保留买卖中,标的物实际交付后,标的物所有权移转于买受人之前,因买受人不按约定履行义务,不当使用标的物或者擅自将标的物进行处分,致使出卖人权益受损害时,由出卖人取回标的物的权利.出卖人的取回权最能体现和实现所有权保留的担保作用.     

房屋所有权转移登记之行政法效力及审查标准

一、从一个案例谈起 2007年4月，张某与李某共同出资购买一套商品房，与卖方陈某签订了商品房买卖合同，但未办理所有权转移登记。2007年5月张某采取伪造的方式，将买卖合同中的签章由“甲方张某、李某，乙方陈某”涂改为“甲方张某，乙方陈某”，到房产管理部门办理了房屋所有权转移登记。     

论买卖合同条款的风险提示

买卖合同是《合同法》的支柱和范本,买卖合同体现了民法所有制度的价值和精神。《合同法》第九章130条-175条46个条款对于买卖合同涉及的买卖标的物所有权的转移、标的物的交付和风险承担、买受人检验标的物的期间和效力、分期付款买卖、凭样品买卖、试用买卖等问题作了规定。无论是买方抑或是卖方,为了避免企业由于签约不慎给企业造成经济损失,我们有必要了解买卖合一般条款之外的相关条款风险利弊。     

土地征用的特征和原则

我国土地实行社会主义公有制，包括全民所有制和农民集体所有制两种形式。作为土地所有制的法律表现形式，土地所有权也相应存在国家土地所有权和集体土地所有权两种类型。土地征用是发生在国家和农民集体之间的所有权转移，是指国家为了社会公共利益的需要，按照法律规定权限和程序批准，并给农民集体和个人土地补偿和安置补偿后，将农民集体所有土地转变为国家所有的一种方式。     

国际贸易中货物买卖的所有权保留问题研究

所有权保留,是指在移转财产所有权的商品交易中,根据法律规定或当事人的约定,财产所有人移转财产占有与对方当事人,但仍保留对该财产的所有权,待对方当事人交付价金或履行特定义务后,该财产所有权才发生移转的一种法律制度.     

城市房屋租赁管理亟待加强

房屋租赁 是的指出租人（一般为房屋所有权人）将房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为，房屋租赁也包括转租。房屋租赁时，出租人和承租人应当签订书面合同，合同应当载明出租房屋的范围、面积、租赁的期限、租金数额及交付时间，房屋修缮的责任以及违约责任等条款。[编者按]