吉林:保证金妥善使用挽救"弃管"物业费恶意拖欠尚须制裁

2009年1月1日起施行的<吉林市物业管理条例>(以下简称<条例>),将"物业服务保证金"纳入了物业管理地方性法规中,这是地方条例中的一大突破,一个大胆的尝试,它将有效促进物业服务企业不断提升物业服务水平,能有效地促进行业发展,捋顺行业市场,<条例>中纳入"物业服务保证金"政策是非常有必要的.     

关于对"物业服务保证金"的批判与猜想

不言而喻,中国的现代化进程在近十年之间以加速度前行,其中衍生了许多新生事物,具有中国特色的物业管理即是其中之一,最近的一个比较有意思的话题即为"物业服务保证金",它近年来开始在全国各个城市纷纷涌现:2008年<杭州市物业管理条例(修改草案)>提出:被选聘的物业服务企业向区、县(市)物业主管部门办理物业服务合同备案时,应当按照该物业管理区域3个月物业服务费用的标准缴纳物业服务保证金;吉林省吉林市的<物业管理条例>则将两个月的物业服务费用作为物业服务保证金的规定数额;江苏镇江的房管部门也在2008年5月出台了<镇江市物业管理企业履约保证金管理办法>,不过它的保证金标准定得低一些,也就是一万元至数万元不等.     

专业化:二次创业之路

当前,大多数物业服务企业脱离不了"职能部门+项目服务处"的传统运行模式.一方面,物业服务企业接管项目增多,企业管理规模、范围、跨度增大,企业经营收入上升;另一方面,物业服务企业随着规模增大、收入提高,规模边际效益下降,物业服务质量难以控制.     

金华:物业服务质量保证金制度不宜推行

2008年以来,为防止物业公司突然撤离的情况发生,各地建设部门都在探讨是否应向物业企业收取服务质量保证金的问题.由于出现物业企业认为"收取物业费难"、业主则认为物业公司"提高服务质量难"的"两难"局面.     

住宅小区物业资产管理方案

我国物业管理行业在30年里经历了"管理物业--物业管理--物业服务"三个阶段的发展,随着经济发展和人们生活水平的提高,"物业资产管理"必将成为物业管理行业发展的更高阶段.笔者近期对一高档酒店公寓物业进行顾问服务,制定了该项目的物业资产管理方案,现提供给业内人士交流和指正.     

李钊说法之五:物业管理用房

物业管理用房是指专门供物业服务企业进行物业管理活动使用的建筑.必要的物业管理用房是物业服务企业开展物业服务的前提与必要物质条件.物业区域内已建成的项目中如果缺乏物业管理用房,物业服务企业就可能无法顺利开展物业服务.因此,<物业管理条例>第三十条规定:"建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房."这就从行政法规的层面明确了建设单位负有配置必要物业管理用房的义务.     

物管交接纠纷法理评析与实务分析

人民法院在审理新、旧物业服务企业交接纠纷中,要着重审查业主大会解聘原物业服务企业的程序是否合法,是否出现了法定或约定解聘条件。同时,要引导各方当事人理性与规范交接,做好对债权债务的清理及档案资料的交接工作。针对原物业服务企业拒绝退出物业管理或拒绝移交相关资料的,可根据当事人申请,适用"先予执行"制度。     

不同类型房地产项目的差异化物业服务需求比较分析

在房地产行业纷纷选择向复合地产方向发展的背景下,基于房地产业发展起来的物业服务企业亟需满足不同需求的专业化物业服务。本文在理清房地产业和物业服务行业发展现状和主要问题的基础上,具体分析了养老地产、写字楼地产和旅游地产三类房地产项目的发展阶段特征与所服务业主群体特点,建立了对物业服务需求的分析框架,梳理了不同类型房地产项目对物业服务的差异化需求。     

深圳"好来居"案判决的可商榷之处

物业服务企业作为"管理人"对高空落物损害责任的承担未履行合同约定<物业管理条例>第三十六条规定:"物业服务企业应当按照物业服务合同的约定,提供相应的服务.物业服务企业未能履行物业服务合同的约定,导致业主人身、财产安全受到损害的,应当依法承担相应的法律责任."     

物业服务收费标准,谁主沉浮?

推行物业管理费政府指导价,其实是在推进建立更加公平合理的物业服务价格机制.物业服务收费政府指导价不应废止,同样的,指导价也只适用于特殊阶段和特殊类型的物业项目.     

新业主率先打破"囚徒困境"

随着住房商品化改革步伐的不断加快,人们在生活中也越来越多地接触到了市场化的物业管理,并且在享受物业管理带来服务的同时,也需要付出一定的物业管理费.从含义上来说,"物业管理费"就是指物业产权人或使用人为得到物业管理服务而支付的费用.     

第三方监理必须确保责权利统一

<北京市物业服务第三方评估监理管理办法(征求意见稿)>(下文简称<办法>)的出台,开创国内物业管理第三方评估监理的先河.该市锁定物业服务评估监理业务范围包括:(一)物业服务费用评估;(二)物业项目交接验收;(三)物业服务质量评估;(四)其他需要评估监理的事项.     

新时期物业职业经纪人公司的可行性初步探讨

<物权法>将物业服务企业和"其他管理人"一并列入提供物业服务的主体,这将对我国物业服务的长期发展趋势产生怎样的影响?本文试图对物业职业经纪人公司的可行性这一问题进行初步的探讨.     

新时期物业职业经纪人公司的可行性初步探讨

《物权法》将物业服务企业和"其他管理人"一并列入提供物业服务的主体,这将对我国物业服务的长期发展趋势产生怎样的影响?本文试图对物业职业经纪人公司的可行性这一问题进行初步的探讨。     

向"百强企业"学习什么

根据媒体公开报道,中国房地产TOP10研究组、中国指数研究院主办的"2010中国物业服务百强企业"研究成果发布会于2010年11月10日在香港会议展览中心隆重开幕,现场发布了"2010中国物业服务百强企业名单",列前三名的是深圳市万科物业服务有限公司、中海物业管理有限公司和长城物业集团股份有限公司.     

福州"小小区"自管之路

纵观国内外住宅小区物业管理模式,大致有两种,一种是委托专门的物业服务企业或物业职业经理人进行物业管理,笔者将之称为"委托代理制";另一种是业主自行管理,笔者将之称为"自主管理制".     

焦点2从法院强制执行,看物业收费纠纷

据物业管理协会相关人士介绍,近年来,业主和物业公司之间纠纷频发,双方的关系陷入一个"怪圈":业主对物业服务不满--问题得不到解决--业主开始欠费--物业经营亏损--服务品质下降--更多业主欠费--物业费收缴困难,最终导致物业服务低劣、小区物业贬值,形成恶性循环.     

从管理回归到服务

据报载,继万科物业后,又有一家物业公司——美佳物业(深圳)有限公司将其旗下20多个"物业管理处"统一更名为"物业服务处",以此向全体客户展现自己的服务新主张,新内涵。从"管理"到"服务"不仅仅是一个称谓的改变,而且是企业调整经营理念     

“龙园印象”项目的前期介入

在现今的房地产服务市场上,全国绝大多数房地产开发企业都比较注重物业管理,聘请物业服务企业对项目开发进行前期介入,接受物业服务企业的意见.实践证明,这样做有利于提升物业档次、促进楼盘销售,有利于日后的物业管理工作,也有利于提升房地产企业的品牌,从整体上提高物业建设和服务质量.     

“建外SOHO东区”纷争所体现的危机

两个物业管理公司"共管"一个物业项目的情形不是第一次出现;业主与业主委员会之间的矛盾也并非独独发生在"建外SOHO";所谓财务监管方式、物业服务费标准的高低诸如此类争议似乎永远找不到答案,问题究竟出在什么地方?起诉业主委员会有效吗?像潘石屹先生那样呼吁"政府出面"干预,是否就能真的让问题获得解决?