土地二级市场政策新探——浙江省宁波市的探索与实践

正改革开放以来,我国基本形成了体现土地所有者与使用者之间关系的土地一级市场和体现土地使用权人之间交易行为的土地二级市场,这两个市场对优化土地资源配置、健全完善现代市场体系、盘活利用存量建设用地、促进土地节约集约利用起到了十分重要的作用。但相对于具有较为完善制度体系的一级市场,建设用地二级市场在制度建设方面仍存在着一些突出问题,致使要素流通不畅,土地价值难以充分显化。土地二级市场的交易限制     

论农村集体土地使用权的流转

目前，我国集体土地使用制度改革尚在进一步发展之中，新的集体用地制度特别是有偿使用制度并未像国有土地使用制度那样完善，尚处在探索阶段，还未在农村普遍推行。鉴于此，这里根据国家有关规定，并结合实践，对集体土地使用权的出让、转让、入股、联营、出租与抵押等流通模式作些探讨，以期今后在农地使用权立法上有所创新，把农地使用权搞活，把农村土地市场搞活，进而使农村经济更活跃。 一、集体土地使用权的出让 集体土地使用权出让，是指集体组织就其所有的土地的使用权在一定的期限内提供给土地使用者使用，土地使用者支付土地出让…     

完善林地产权市场体系 促进林地有序流转

林地产权市场是林地产权流通、交换、转移形成的市场。我国土地制度的建设是以稳定土地所有权公有，同时搞活土地使用权为基本框架。与我国农村土地基本制度相适应的我国林地产权市场体系，主要是围绕林地使用权在各类使用经营主体之间转移而形成的、若干相互联系的市场。     

完善林地产权市场体系促进林地有序流转

林地产权市场是林地产权流通、交换、转移形成的市场.我国土地制度的建设是以稳定土地所有权公有,同时搞活土地使用权为基本框架.与我国农村土地基本制度相适应的我国林地产权市场体系,主要是围绕林地使用权在各类使用经营主体之间转移而形成的、若干相互联系的市场.     

多重约束下的农地制度

近一段时期,针对我国现行征地制度存在的问题,学界正涌动着一种农地产权私有化思潮。一些学者提出要对农地进行彻底的产权化,将所有权还给农民。本文认为,目前我国农地制度的选择很大程度上不仅是一种经济选择,而是与我国现实约束联系在一起的多维选择。所以,本文从我国农地的现实属性、市场前提、农地交易后果的政治约束和经济转型中的农民需求转型等方面,提出多重约束下土地制度选择的现实性。认为农地产权和产出之间没有显著关系,简单的土地彻权化并不能带来农业的迅速增长。集体土地所有制已经有效地解决了土地的社会保障属性,从政策层面保证了农户的有效经营权和使用权的流转和集中。因此,下一步的改革方向应是逐步使制度具备挖掘农地资本潜力的能力。     

我国土地评估行业发展现状

我国的土地评估事业产生于８０年代初，是在我国改革开放和社会主义市场经济建设过程中诞生和发展壮大的，特别是随着我国土地使用制度改革的不断深化和国有企业改革的推进，土地资产属性日益受到重视和显化，土地评估工作由浅入深、由点及面，在九十年代获得了长足发展，目前已形成一个独立的行业。作为一个新兴行业，尽管起步较晚，发展时间仅十余年，但势头很好，目前已成为我国社会主义市场经济体系重要的中介行业之一，在我国经济建设，特别是在国有企业改革的过程中发挥着日益重要的作用，并取得巨大成就。一是在社会上确立土地估价制…     

我国农村土地经营权抵押担保制度研究

土地承包经营是我国农村最核心的制度,关系着农村发展和农民生存。农村改革的不断推进和城市化进程加剧,农村土地经营权能否抵押成为农村改革和城市化进程中不得不面对的问题。我国城乡二元体系下,土地承载了农村社会保障功能,土地承包经营权究竟能否抵押融资,如何进行抵押融资等却在实践操作中遭遇了很多困难。为了解决土地承包经营权抵押问题,亟需进行抵押担保制度创新,完善农村土地承包经营权制度,建立与市场挂钩的土地承包经营权价值评估体系,完善土地承包经营权流转变更机制等,同时在金融制度和法律制度方面对农村土地承包经营权抵押权益进行保障。     

浅论农村土地产权制度的创新

随着经济改革的深入,农村土地的商品属性已逐渐为人们所认识,培育和发展农村土地市场已是多数人之共识。然而,土地市场的发育必须以土地产权明晰为前提;目前,农村土地产权制度不合理已成为土地市场发育的重要障碍。本人认为,创新土地制度是以市场为取向的农村改革的必然选择。     

市场结构对城乡结合部征地与出让市场运行效率的影响

市场结构与市场行为决策及经济绩效之间存在着内在的相互关系,市场结构通过诱导市场上各个行为主体的决策,继而影响市场运行效率和资源配置效率。文中探讨了现行土地制度下市场结构对城乡结合部土地市场形成与运行机制的影响,特别是对集体土地市场形成与发展的影响。     

新世纪中国土地市场建设大趋势

对我国土地使用制度改革以来的土地市场建设从制度、成绩和当前进展做[HJ了总结，并根据土地市场发展现状、存在问题以及今后我国经济发展和经济环境的预测，推断出21世纪我国土地市场发展七大趋势。     

重构收益分配关系--谈怎样推进集体土地制度创新

利益问题是任何矛盾和冲突存在的根源。明晰集体土地产权关系,确定集体土地使用权的财产属性,重构土地收益分配关系,是社会主义市场经济体制下土地使用制度创新的基本内容。 　　其中,明确集体土地流转收益如何在各有关利益主体（政府、集体经济组织和农户）之间进行分配,以形成一种合理的土地收益分配关系,是推进集体土地制度创新所必须回答的一个问题。 　　构建新的土地收益分配关系,必须坚持公平与效率兼顾的原则。经济学分配理论的基本出发点就是在公平与效率之间的权衡。具体到集体土地收益的分配,为提高集体土地资源配置的效…     

外部利润、制度环境与集体建设用地流转制度创新

改革开放以来,国家对集体土地市场进行了严格控制。但随着我国土地使用制度改革的深入,社会发展理念的进步,市场经济体制的建立与完善,社会经济发展水平的提高,以及土地供需的突出矛盾,农村集体建设用地流转面临的制度环境不断变化,由此产生了土地增值收益、风险降低和转移、规模经济以及交易费用降低与转移等外部利润。正是当前国家对集体土地的控制现状与潜在利益之间的矛盾。激励着各地基层政府和农民集体在制度环境不断变化的过程中,努力进行制度边际上的创新。     

2021年土地科学研究重点进展评述及2022年展望 ——土地经济分报告

研究目的：梳理并比较2021年国内外土地经济领域的研究进展和研究重点,展望未来研究方向。研究方法：文献分析法。研究结果：2021年,国内研究集中于城市土地利用效率、城市土地供给、农地流转机制建设、土地价格的空间分布、土地要素市场化、产权安全效应、产权制度创新、土地征收补偿以及宅基地制度改革等问题;国外研究重点关注城市土地价格的影响因素、土地市场与农业发展、土地市场参与主体与土地利用效率、产权安全与农业生产效率、土地制度改革的减贫效应等。研究结论：土地经济研究的深度和广度得到了拓展,土地经济研究需要进一步结合中国国情,着力探索理论创新,为形成有中国特色的土地经济理论、更好地为新时代土地制度改革服务而努力。2022年《中国土地科学》将重点关注土地经济基础理论探索、土地市场波动的理论与实证研究、土地要素市场化机制设计、土地制度改革配套政策、确权登记颁证进展与绩效评估、重要改革试点的跟踪与评价等。     

加强宏观调控，规范、完善土地市场

加强宏观调控，规范、完善土地市场郁青（上海市经济研究中心）我国土地使用制度的改革取得了显著的成效。通过土地一级市场配置的土地供应比例逐步加大，改变了长期以来土地供应的行政划拨制，推动了旧城改造和新区开发。但是，在土地使用制度改革的实践中出现的问题告诉...     

论土地承包经营权流转市场的基础及制约因素

在我国农业和农村形势发生转变的背景下,推进农村土地承包经营权流转市场的建立是平衡权利公平、社会保障和土地利用效率之间关系,推进农业向现代转型的有效途径。我国土地承包经营权流制度改革要从农村和农民工社会保障体系的构建、完善农村要素市场和土地流转管制等方面深入。     

我国土地征用制度对农村集体经济福利的影响

由于我国现行土地使用制度限制集体土地直接入市 ,导致土地市场主体之间尤其是政府和集体之间的经济利益冲突。本文从寻租经济学的角度 ,对土地征用——出让市场进行经济学分析 ,认为这种土地制度在一定程度上破坏了土地市场潜在的均衡 ,造成农村集体经济福利损失 ,建议政府对集体土地入市的管理工作应从“介入经济关系”转向“只管理 ,不介入”,并引入竞争机制以改善农村集体经济福利     

论农民经济分配权的法理内涵与法律实践

新中国历史上经历过四次分配制度改革,以分配权为中心的改革比较欠缺,而农民又是我国最大的社会群体,在实践和理论层面上以权利为核心的涉农分配制度改革意义重大。农民经济分配权是农民参与社会财富和社会资源等经济利益分配的权利总和,在权利属性上具有私权为本兼顾公权诉求的属性,在部门属性上属于经济法上的经济权利,在价值属性上应强调经济发展的持续性和共享度,是涵盖初次分配、再次分配和第三次分配的权利体系。现有条件下实现农民经济分配权应该充分利用现有制度并系统化进而予以局部制度创新,从多元主体维护、保障性法律制度、促进性法律制度和救济性法律制度四个方面实践农民经济分配权。     

政府制度性寻租问题研究——以我国土地征用制度为例

在我国现行的城乡土地使用制度下，由于集体土地直接入市存在着“征地制度壁垒”，所以在政府征用集体土地过程中存在着较大的租源空间，从而导致政府制度性寻租问题；而且这种制度性寻租的强制性直接导致集体土地所有者的经济福利损失，并改变了土地使用者、集体和政府之间的经济福利分配关系；建议政府应利用竞争机制来消散制度性寻租的租金。     

土地市场法律体系建设探索

改革开放以来,随着土地有偿使用制度的逐步建立,土地市场开始形成,市场机制在土地资源配置中的基础性作用初步显现,但同时也出现了土地市场秩序混乱等问题。规范土地市场需要采取多种措施进行制度创新,而加强法律体系建设则是根本保证。本文围绕这一主题展开探索性的研究,提出一些可供参考的对策建议。     

浅析石河子市土地市场的建立与完善

石河子市土地市场的形成与发展,是在改革中发展起来的,从１９９２年开始加大力度进行土地使用制度改革,其核心是：实行土地使用权有偿出让和转让制度,用市场机制合理利用和优化配置土地资源,以发挥土地资产的巨大潜力。石河子土地市场的形成与发展,适应了经济体制改...