房屋买卖合同的效力确认——兼谈善意取得的学理扩张

《中华人民共和国合同法》第八条规定 :“依法成立的合同 ,对当事人具有法律约束力。”由此合同的成立与生效是两个不同的法律概念。成立并不当然生效 ,而生效则必须是“依法成立”的。那么 ,房屋买卖合同的成立和生效 ,在审判实践中该如何把握呢 ?本文拟从审判实践中的实例出发对此作一浅析 ,以就教于同行。王某与孙某原系夫妻。 2 0 0 2年 6月 9日 ,王、孙两人办理离婚手续 ,但对座落于某镇的房屋壹套未作分割。该房屋系联建房 ,购买价格 4万元 ,但未能办理房屋登记手续。孙某在离婚后 ,将房屋租赁于陈某 ,后因孙某经济困难 ,欲向陈某借款 ,陈某提出以 2 5 0 0 0元购买此房 ,孙某同意 ,遂于 2 0 0 2年 8月 9日向陈某出具“收到购房款 2 5 0 0 0元”的收条 1份 ,将房屋卖给陈某。 2 0 0 3年 1月5日 ,陈某又以 30 0 0 0元的价格将房屋转卖给张某 ,张某支付了房款 ,并搬入此屋。半年后王某获知此事 ,表示不知情 ,要求张某搬走 ,张某不允 ,王某遂诉至法院 ,认为该房屋系其与孙某共有 ,孙某未经其同意 ,擅自出卖共有房屋 ,侵害了其共有权 ,要求确认房屋买卖无效 ,张某...     

案例说法：一房两卖引发的纠纷

[故事梗概] 2013年1月份黄某将其位于A小区的一房屋出租给张某，并签订了租赁期为三年的《房屋租赁合同》。2014年4月1日，因黄某全家将要去加拿大定居，眼看出国手续也快办好了，黄某和妻子蒋某想把租给张某的房子给卖掉，于是就找到了张某，问他有没有购房的意向，但因资金不足张某就一口回绝了。随后，黄某和蒋某就将售房信息挂到了赶集网上，并留下了两人的联系方式。     

口头租赁合同 一旦翻脸麻烦多

<正> 编辑同志:我是一名下岗工人。去年10月,与张某达成口头协议,租赁他们门面房两间,租期二年,每月租金1000元,经营日用百货。今年7月,张某通知让我搬走,房子他另有用处。我认为合同未到期,不同意搬走,但张某却认为,由于合同未采用书面形式,合同应视为不定期,他有权收回房屋,请问,张某说的有道理吗?读者:王芳王芳同志:     

常见法律问题问答

Q：我通过某中介与张某签订为期一年的房屋租赁合同，而后向张某支付半年房租并向中介支付1800元中介费。入住几天后，房屋所有人向我催要王某某欠下的房租，我才知道张某系假名，其身份证、房产证均系伪造。请问我可以起诉要求中介退还我支付给王某某的房租和中介费吗？     

中消协推出《房屋租赁合同》、《房屋承租居间合同》

３月１３日，中国消费者协会推出了《房屋租赁合同》、《房屋承租居间合同》，并倡导消费者和经营者使用消协版的合同。合同文本可以在搜狐网相关房屋租赁页面（http／／sca．sohu．com）及中消协网站（http：／／www．cca．org．cn）下载。据中消协统计，房屋租赁领域存在大量损害消费者合法权益的现象，并且已经成为消费者投诉中的热点和难点问题。中消协结合受理投诉中遇到的问题请相关的专家起草了兼顾经营者、消费者双方权益的合同推荐文本，为的就是更有效地帮助消费者维权。■◢〞中消协推出《房屋租赁合同》、《房屋承租居间合同》…     

北京异地办公注册 不行

<正>最近,北京市工商局规定,登记注册时凡提交的《房屋所有权证》写明房屋用途为“住宅”,在商品房购房合同中写明房屋用途为“住宅”(公寓、别墅)的,《房屋所有权证》和购房合同中房屋用途的表述无法辨别为住宅或商业用的(如商住、综合等),均不予登记注册。     

货款到底应由谁付?——谈谈合同表见代理及其后果处理

读了《北京工商管理》1994年第11期的《货款应由谁付?》一文后,感到该文作者阴定红对文中合同纠纷案的处理意见不妥,特作此文与阴定红商榷。 《货款应由谁付?》一文中的合同纠纷案情及处理意见大体如下: 某糖果厂聘用的推销员张某,于93年10月携带5份在供方栏目中盖有糖果厂合同专用章的空白合同文本,在外出推销本厂产品途中,听说某供销社需要白糖,于     

货款应由谁付?

张某是某糖果厂聘用的推销员。九三年十月,张某携带五份在供方栏目中盖有糖果厂合同专用章的空白购销合同示范文本,外出推销本厂产品。在出差途中,张某听说某供销社需要白糖,于是就用盖好章的空白合同与某糖业烟酒公司签订了一份价值3.21万元的白糖购销合同。在签订合同时,张某擅自把原合同中的供方改为需方,并擅自将白糖提出,直接出售给某供销社,所得糖款全部据为已有。而久糖业烟酒公司的糖款     

食品经营者判刑后如何依法吊销证照？

<正>某县城区从事食品经营活动的负责人张某,持有2025年到期的《食品经营许可证》和长期有效的个体工商户《营业执照》。2023年6月,张某因销售不符合食品安全标准的卤肉制品被追究刑事责任,该县法院根据案情以“生产、销售不符合安全标准的食品罪”判处张某有期徒刑十个月,缓刑一年零六个月,并处罚金;同时宣告禁止令,禁止张某在缓刑考验期限内从事食品生产、销售及相关活动。该县市场监管局在张某判刑后并未对其《食品经营许可证》和《营业执照》作出吊销处理,2023年9月收到了该县检察院的检察建议书,要求该县市场监管局进一步履行职责,依法吊销张某的《食品经营许可证》和《营业执照》。     

由具体案例学习预告登记

案例一：2007年2月1日，李某与甲公司签订了商品房预售合同。双方约定甲公司将某小区的一套房屋卖给李某。合同签订后，李某依照协议约定，交付了首付费用偶，于2007年6月入住。因该房未到约定办理登记过户时间，李某为保护自己合法权益，于2007年12月1日向房屋登记机构提交了身份证明、商品房预购合同、《预告登记申请书》等材料，     

整合工商职能 强化合同格式条款监管

近年来,由于对合同管理的重要性缺乏足够认识,工商部门对合同行为监管力度有弱化趋势。我们杭州市工商局余杭分局以《浙江省合同行为管理监督规定》(以下简称《规定》)实施为契机,以合同格式条款监管为抓手,整合工商行政管理职能,积极促进工商监管到位。一年多来,对全区范围内的格式条款合同文本共备案198份,其中房屋买卖合同105份、房屋租赁合同15份、房屋居间及委托合同21份、物业管理合同27份、住宅装修装饰合同15份,其他合同15份。通过格式条款检查,查处违法案件5起,罚没金额16万元,合同格式条款监管取得一定成效。我们在开展合同格式条…     

越权签约 受骗后果自负

<正> 律师同志:我与王军系好朋友,1996年元月我聘请他推销钢材,具体负责办事处的收款、记帐兼销售。同年7月20日,王军和办事处的张某与苏州某供销公司签订价值12.5万元的钢材购销合同,合同签定后,张某即电告我,我也无异议。当天下午,王军与张某即将货物发给对方。同     

不是所有的委托都能代理

2002年,张某、李某拟各出资50万元成立一家有限责任公司,张某出任公司的法定代表人。由于张某常年居住国外,他专门给李某出具了一份授权委托书,委托李某代其办理公司登记及管理的一切手续及签字。2003年,李某与张某电话协商再设立一家分公司。但张某不同意,同时提出自己要在公司中占有80%的股权,享有绝对表决权利。由于公司只有两位股东且出资对等,谁也说服不了谁,协商不欢而散。2003年底,李某以公司的名义向登记机关申请设立分支机构,并在《设立登记申请书》、《股东会决议》、《公司章程》等材料上签上了张某的名字。张某得知此事后,向人…     

房价下跌时购房人退房要求的法律辨析

开发商降价销售房屋是开发商的自主行为,房屋买卖合同一经签订即告成立和生效,任何一方不得擅自变更或者解除.本文认为除了法律规定或者合同约定外,之前已签订房屋买卖合同的购房者,无权以开发商降价销售房屋而主张解除买卖合同,退还已购房屋.     

聚焦高法公布的商品房买卖合同纠纷司法解释

高法司法解释商品房合同避免产生纠纷新华网2003年5月8日最高人民法院日前公布《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》),对商品房预售合同的效力、商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款(按揭)等方面如何具体适用法律作出更加明确、具体的规定。其中规定,销售广告可以成为商品房买卖合同内容;买房子“缩水”3%将难以解除合同;房产商恶意违约欺诈将付出沉重代价;到期不给办理房产证买房户可申请赔偿损失;“交钥匙”就算房屋…     

甲鱼怎么不长了？

张某听说养殖甲鱼很挣钱，潜心学习了一套甲鱼养殖技术后想找一个池塘来养殖甲鱼。于是就向朋友王某打听哪有合适的池塘，碰巧王某所在的甲村庄有一个村民集体所有的池塘（10亩）一直闲置着，说完便带着张某去看池塘，张某看了看池塘觉得挺适合养殖甲鱼的，便通过王某找到了甲村的村委会，要求租用该池塘。不久后张某与村委会签订了有效的池塘租赁合同，合同期限为10年。     

二手房交易：当警惕陷阱

案情播放2007年3月,许某的一名朋友获得湖北省青山区新安小区经济适用房的购买资格,他暗中记下了朋友购房合同的相关信息,伪造了一套假合同。随后,他四处放话,说自己有套经济房可通过合同更名转让。张某联系许某,要去看房。许某向朋友撒了个谎,带张某一家     

格瑞福德:致力合同能源管理的创新典范——访格瑞福德总工程师过郑华

"十二五"节能环保产业发展规划明确提出,要大力推行合同能源管理,到2015年,力争专业化节能服务公司发展到2354家,其中节能服务业总产值突破3000亿元.何谓合同能源管理,其商业模式如何,对我国环保节能产业的发展又具有怎样的推动力?近日,《财经界》记者专门就相关内容对格瑞福德国际节能(北京)有限公司总工程师过郑华进行了访问.     

四川:以地方立法为契机 全力推进合同监管工作

从2008年开始,历时2年8个月,《四川省合同监督条例》于2010年11月1日正式实施。《条例》共9章54条,分为总则、合同信用建设、合同示范文本管理、格式条款监督、合同履约备案、合同争议调解、合同违法行为查处、法律责任及附则。具有以下几个特色:1.合同信用建设成     

房价下跌时购房人差价补偿法律辨析

房屋买卖合同一经签订即告成立和生效,无论房屋是否办理了过户手续,都对当事人具有法律约束力.本文提出,购买房屋后,房屋价格的涨跌属于商业风险,而这种风险是随着购房合同的生效时起从开发商即出卖人转移至购房人.除了法律规定或者合同约定外,除开发商与购房人约定或者开发商的单方承诺外,开发商并无法定义务补偿购房人降价前后的价格差额.