对农村宅基地使用权流转及抵押问题的调查与思考——以陕西省西乡县为例

农村宅基地使用权有效流转是实现土地资源最佳配置的关键.本文通过对陕西省西乡县农村宅基地使用权流转运作的调查,剖析了当前农村宅基地流转中存在的问题,提出了转变观念,用市场经济的观点看待农村宅基地流转的必要性;完善配套的法律法规,赋予农村宅基地流转的合法性;积极鼓励试点地区完善农村宅基地流转的相关制度;探索农村宅基地使用权流转抵押的途径,破解新农村建设中农民融资难的难题等政策建议.     

我国农村宅基地有条件流转的必要性及途径

农村宅基地使用权流转是当前我国农村工作的热点问题之一,加快农村土地使用权流转对我国农村经济的发展具有重要的意义。因此,我们要在弄清农村宅基地使用权流转的概念后,依据农村宅基地使用权流转的条件,探索农村宅基地市场化流转的必要性,从而找出农村宅基地市场化流转的途径。     

农村宅基地流转探讨——以江苏省扬州市邗江区为例

农村土地流转问题是我国土地管理中的热点问题,也是难点问题。农村宅基地流转问题又是农村土地流转问题中的一个重要方面。本文在对江苏省扬州市邗江区农村宅基地流转问题充分调研基础上,从机制方面对农村宅基地流转问题进行了探讨。     

完善我国农村宅基地使用权流转制度的法律思考

我国现行法律严禁农村宅基地使用权的流特.中共十七届三中全会虽然提出要完善农村宅基地制度,依法保障农民宅基地的用益物权,但是关于农村宅基地使用权的流转问题,并没有像会前公众预期的那样给出明确规定.作者认为,严禁农村宅基地使用权流转带来了诸多现实困惑,因此,我国有必要从完善相关法律制度、赋予农民完整的宅基地用益物权、构建宅基地使用权流转市场及加强集体土地监管等方面,建立和完善农村宅基地使用权的逐步流转制度.     

农村宅基地使用权流转的现存问题及其完善

农村宅基地使用权,特别是使用权的流转是关系农民切身利益的基础性权利.就目前形势而言,由于法律的限制,导致宅基地使用权的流转缺乏灵活性.因此,农村宅基地使用权流转制度的改革势在必行.解决农村宅基地流转问题当务之急是立足于现有法律制度和农村实践,完善农村宅基地使用权流转的立法制度,提出合理的解决对策.     

农村宅基地使用权流转制度的法律探讨

农村集体经济组织对宅基地拥有所有权,农民拥有无偿使用权,宅基地使用权具有特殊的法律特征。限制宅基地使用权自由流转不利于保障农民的经济权利,容易造成"空心村"和"隐性流转"等问题。因此,必须建立宅基地使用权自由流转制度,并在农民、集体、政府间合理分配流转收益;必须建立宅基地使用权流转运行保障机制。     

农村宅基地使用权流转之政府规制

目前我国法律对农村宅基地使用权流转原则上是禁止的,但宅地基使用权的私下流转却非常普遍。苏州、天津、成都等地区积极开展了改革农村宅基地使用权流转的实践,并取得了一些成效。但是,目前宅基地使用权流转混乱,需要政府加以规制,而政府在宅基地使用权流转中的职能缺失主要体现在法律法规缺失、登记制度缺失、服务职能缺失和监管职能缺失等。因此,建议通过完善立法、健全登记、强化服务、加强监管来规范、推动、促进、保障宅基地使用权的流转。     

城乡统筹发展背景下农村宅基地使用权流转问题

现行农村宅基地流转制度存在着宅基地使用权不可转让性与农村住房所有权可转让性、农村宅基地物权与政府公权的矛盾.农村宅基地流转制度缺失严重制约经济结构转型.实行农村宅基地立法理念转变,制定农地分区法,进行农村集体经济组织创新是化解农村宅基地流转问题的现实选择.     

农村宅基地流转和城市化的研究综述

在我国的城市化进程过程中,农村宅基地流转是其中的重要问题。论文对我国农村宅基地流转法律、实施模式、土地整理与集中居住等宅基地流转问题以及城市化近郊村发展与城市化问题进行研究综述,以期对我国农村宅基地流转实践和城市化进程提供一定的借鉴。     

基于地票制度下的成渝宅基地流转模式对比分析

城乡二元土地制度是长期制约我国城乡统筹发展的主要原因之一.随着我国城镇建设的极度膨胀,城镇建设用地的紧张和农村宅基地闲置的城乡二元土地结构矛盾越来越突出,直接影响我国城乡统筹发展的步伐.成都和重庆作为全国城乡综合配套改革试验区,在宅基地流转方面进行了有力的探索.本文通过比较在地票交易制度下成渝两地农村宅基地流转的现实背景、流转方式、交易成本等环节,分析成渝两地在农村宅基地流转过程中的经验和弊端,希望为农村宅基地流转机制的健全提供一定的借鉴意义.     

农村宅基地"三权分置":内在逻辑、权利性质及权能范围

实行农村宅基地“三权分置”,既可以打消进城落户农民担心因宅基地流转而永久失去宅基地使用权的顾虑,也可以避免因宅基地流转范围不再局限于集体内部而动摇集体土地所有权的根基,其实质是在落实集体土地所有权的前提下,将依附在“两权分离”下的宅基地使用权上的居住保障功能和身份属性剥离出来,形成体现身份属性和承担居住保障功能的资格权,剥离后的剩余权能构成了新型宅基地使用权,以达到宅基地使用权去身份化的目的,进而通过扩大新型宅基地使用权的流转范围,促进农村闲置宅基地的流转,盘活闲置的宅基地资源,增加农民的财产性收入;“三权分置”下的宅基地资格权是一种从原使用权中剥离出来的承担保障功能和体现身份属性的新型权利,其权能包括期待权、收益权和支配权;“三权分置”下的宅基地使用权是剥离了保障功能和身份属性的用益物权,其权能包括占有权、使用权、收益权和处分权等。     

关于农村宅基地使用权评估方法的思考

党的十八届三中全会提出,要保障农民宅基地用益物权,改革完善农村宅基地制度,建立农村产权流转交易市场。这意味着,农村宅基地产权流转将逐步有序的推进,必然会牵涉到相应的土地估价问题。本文因此提出了宅基地的常用评估方法,且给出相应的对策及建议。     

农村宅基地流转现状分析及新制度构建

从解读现行有关农村宅基地相关法律法规的基础出发,总结了社会上广泛存在的宅基地地下流转及有组织流转尝试现象,分析了暧昧的政策制度与现实的利益驱使之间的博弈结果,提出通过市场化改革来有条件、有规范、有步骤地实现农村宅基地使用权流转的新制度构建思路,以适应城乡一体化发展和构建和谐社会的迫切要求。     

我国农村宅基地使用制度创新研究——“宅基地指标化”改革思路与方案设计

我国现行农村宅基地制度立法思想落后、权利框架模糊,宅基地因权利被限制而无法实现收益权能,导致宅基地浪费严重、使用效率低下。党的“十八届三中全会”提出了“改革完善农村宅基地制度”的战略构想。宅基地制度创新应体现城乡公平、区域公平和时际公平,并实现节约集约利用土地的目标。而现有的“限制自由流转、扩大权能”和“自由流转”两个改革思路,都局限于宅基地问题的表层,没有在城乡统筹、新型城镇化背景下对宅基地制度进行重构,存在着天然的缺陷。“宅基地指标化”模式,以权利替代实物,引进市场化的交易机制,实现宅基地指标在全国范围内的流转,有利于节约集约利用土地,能在更大程度上体现社会公平,是解决我国宅基地问题的一种较为理想的方案。     

农房抵押贷款与宅基地流转的协同发展：耗散结构理论视角

将农房抵押贷款纳入宅基地“三权分置”改革的大盘子统筹考虑，是盘活闲置宅基地与农房资源、显化宅基地财产功能的重要措施。宅基地流转作为“三权分置”改革的核心议题，其与农房抵押贷款的密切关联鲜有被关注。基于耗散结构理论，探讨农房抵押贷款与宅基地流转市场协同发展的内在逻辑、必要性与实现路径，并通过湖南省浏阳市的实践经验加以论证。研究发现：农房抵押贷款的奏效，关键在于通过“三权分置”改革明晰并强化宅基地的占有权与处置权，削弱宅基地与农房的资产专用性以及由此带来的“套牢效应”，进而培育活跃的流转市场；宅基地流转市场的发展潜力在于社会资本，其引入需要农房抵押贷款作为支撑。换言之，农房抵押贷款子系统需与宅基地流转子系统协同发展，才能够形成宅基地系统的耗散结构。为减少子系统间的摩擦，降低交易成本和撮合交易对象，农村集体经济组织应发挥资源调配功能，做实其在宅基地制度改革中闲置资源收储和社会资本引入等职能。     

新农村建设背景下对农村宅基地使用权制度的创新思考

文章针对农村宅基地使用权制度的缺失,创新建构了实施宅基地使用权以有偿取得为主,无偿取得为辅的新的取得模式,并提出加大对农村宅基地的管理力度,有条件地实现宅基地使用权自由流转的建议。     

宅基地使用权入股的法律冲突与协调

我国宅基地制度由“两权分离”向“三权分置”演进。宅基地使用权是宅基地利用法律关系的核心,推进闲置宅基地的规范有序流转是宅基地“三权分置”改革的重点。入股作为一种创新型的宅基地流转方式,对乡村振兴和深化农村改革会产生积极深远影响。然而,现行的宅基地使用权制度与具体的宅基地使用权入股实践存在法律冲突。通过探讨宅基地使用权入股的法律界定及入股模式、政策与法律基础、立法缺陷等问题,提出完善宅基地使用权的界定及入股公司的法律制度、完善农民专业合作社及农村股份合作制企业的相关法律、构建宅基地使用权入股企业的破产利益平衡机制等建议,以期将宅基地使用权入股纳入法治轨道,更好实现闲置宅基地的经济价值。     

新农村建设与农村宅基地制度的创新

当前,我国农村宅基地利用效率低、浪费、污染严重。社会主义新农村建设要求在充分发挥宅基地经济价值的同时,张扬宅基地的生态价值。因此,必须适时引入物权生态化的理念,打破限制宅基地流转的制度约束,强化对农村宅基地的规划管理,创新农村宅基地制度。     

浅析宅基地使用权流转问题

农村宅基地是农民的重要财产,农村宅基地使用权也是农民的一项重要的用益物权,关系着农民的切身利益。在目前的现行法律之中,对宅基地使用权流转采取的是严格限制的态度,然而,随着我国社会主义市场经济的迅速发展和城乡一体化进程的推进,宅基地使用权的隐形流转现象层出不穷,越来越普遍,由此也产生了诸多法律纠纷和问题,不仅对农民的切身利益产生了侵害,而且也给司法和行政部门的管理带来了难度,不利于社会的稳定和经济的发展。     

基于金寨县农村宅基地制度改革实践的思考

在对安徽省金寨县农村宅基地利用现状调查的基础上,发现其普遍存在宅基地闲置情况严重、户均宅基地面积超标、隐性流转监管难等突出问题。基于此,结合金寨县农村宅基地制度改革实践,提出了要在确保农民合法权益的前提下,农村宅基地退出要充分尊重农民意愿、要规范退出流程、实施差别化处置宅基地超占现象、有序推进农村宅基地"三权分置",建立健全农村宅基地退出机制。