农地价格评估探讨

一、农地价格评估现状土地价格评估和土地市场状况密切相关。我国土地市场发育较晚 ,一般认为 ,我国土地市场发端于1987年深圳市政府首次以拍卖方式出让国有土地使用权 ① 。在此之后 ,我国开始进行土地使用制度改革 ,其核心是变无偿、无限期、无流动的使用制度为有偿、有限期、有流动的土地使用制度。②。随着我国土地使用制度改革的不断深入 ,国民经济得到了迅速发展 ,土地市场日益发育 ,特别自 1992年初以来各类土地价格评估机构也相继成立。近几年来 ,随着我国土地科学的发展 ,有关地价、地价管理等方面的理论研究和评估实践得到了一定…     

农地资源价格研究

论述了农地资源价格特征和构成。农地资源作为土地资产的一种，其价格具有外溢性、市场失灵性、影响因素复杂性等特征。农地价格和其他土地一样具有二元性，即包括农地物质虚幻价格和农地资本次生虚幻价格。从农地产生效益的角度看，农地价格包括农地社会效益价格、农地生态效益价格和农地经济效益价格。作为农地所有者（或使用者）真正把握住县可让渡的价格仅是农地真实的价格中的极少的一部分。     

城镇近郊农地征用价格评估方法研究

在城镇化发展过程中,城镇近郊农地被征转用是一种普遍现象,且征用后的建设用地会导致巨大的增值。然而,现行农地征用补偿方法却缺乏对增值部分的合理分配的考虑,引起失地农民等原产权主体的经济损失,甚至影响到征地区域的社会稳定。鉴于此,本文根据城镇近郊农地利用、转用特点及用途过渡性特征,提出了综合考虑农地价格和征用后建设用地价格来确定农地征用价格的思路。     

合理确定农地承包价格促进新土地管理法的贯彻实施

我国实行土地使用制度改革至今已逾十年,在这十多年的改革过程中,城镇国有土地已逐步进入市场,一个规范化的城镇国有土地市场正逐步形成。相比之下,农地的市场发育滞后许多,对农地地价的探讨也较少。农地是人们的衣食之源,对国计民生极为重要,因此,国家历来对此都...     

城市边缘带农地经营模式改变对耕地保护的影响研究——重庆市江北区鱼嘴镇双溪村的实证分析

城市边缘带是城市建成区与乡村地域之间的过渡地带,良好的区位、便捷的交通、充足的市场信息和技术信息等因素决定了城市边缘带成为农地流转条件最优越的地区.耕地保护是我国的基本国策,在城市边缘带进行的农地经营模式转变必然会对耕地保护政策的执行产生新新的影响.本文通过对重庆市江北区双溪村农地流转现况进行分析,提出在农地流转过程中加强耕地保护的几点建议.     

农地承包经营权的产权价格探讨

农地承包权是一种基于成员身份而设定的具有社会保障功能的产权制度安排,随着实践的发展,它遂步由债权向物权转化,由此为其转让的价格形成奠定了理论可行性和现实的必要性.农地承包经营权的产权价格实质是一种虚假的社会价值,其基础构成来自农地的生产力价值与我国国情下特殊的社会功能价值,其价格高低则受到农地所提供的效用高低的制约,以及受到农地所提供的社会保障功能的制约.     

环境资源价值评价方法在农地价格评估中的应用

研究了效果评价法、收益损失法、旅行费用法、随机评估法等国外专门用于环境资源价值的评估方法，举例分析了这些方法在农地价格评估中的应用，并重点介绍了随机评估法。     

农地使用权流转价格的影响因素分析——来自于农户和区域水平的经验

本文以在江西省、安徽省和江苏省实际调查得到的786户样本农户的数据为基础,通过建立多元有序Logistic模型分析了农地使用权流转价格的影响因素。研究结果表明:户主的耕种意愿、农地平整度、农地地理位置、当地经济发展水平和物价水平显著正向影响农地使用权转出价格;而户主年龄、劳动力务农的机会成本和社保参加状况显著负向影响农地使用权转出价格。农地平整度、流转时间长短和当地经济发展水平显著正向影响农地使用权转入价格;而户主年龄、家庭务农收入所占比重、流转后是否改种其他作物和劳动力务农的机会成本显著负向影响农地使用权转入价格。户主文化程度、家庭务农劳动力数量、农地面积大小、农田基础设施状况、土壤肥力、未来农地政策是否变动则对农地使用权流转价格影响不显著。进一步地,本文利用乡镇层面的有关数据,通过构建空间计量模型分析了不同地区之间农地使用权流转价格的空间分布情况。研究表明,从区域水平来看,农地使用权流转价格在区域之间存在传导性。     

农地征收价格构成与土地增值的关系

研究目的:确定适用于社会主义市场经济条件下的农地征收价格构成及土地增值空间。研究方法:文献资料法和数理统计方法。研究结果:(1)以被征地方为研究对象,从产权和消费者行为理论角度,确定农地征收价格构成。(2)以政府为对象,进行农地转为建设用地的成本收益分析,确定土地增值空间。研究结论:(1)社会主义市场经济条件下,以农地为对象,不考虑“经济人”特点确定的农地征收价格是不完整的;(2)农地社会保障价格是农地征收价格的组成部分,其实质不是土地增值;(3)根据产权理论,政府正在逐渐还原农地征收价格。     

土地利用规划模型研究综述

研究目的：以服务土地利用规划编制为目标,针对区域土地利用规划模型研究进行系统回顾。研究方法：文献综述和比较分析法。研究结果：土地利用规划的核心是数量结构和空间布局的调整。作者从模拟与优化两个角度系统地分析了已有区域土地利用规划模型,论述了土地利用规划由传统单一数量结构研究向数量、空间协同研究的发展趋势,并探讨了这些模型在区域土地利用规划应用上的优势与不足。研究结论：基于GIS技术的 “自下而上”与“自上而下”双重耦合空间协同决策模式,是未来区域土地利用规划建模的发展方向,而关于国土空间多尺度转换机理解释是中国构建“多规合一”空间规划体系的关键所在。     

宗地面积对住宅地价的影响

研究目的:研究宗地面积对住宅地价的影响,为土地估价提供科学的决策信息。研究方法:文献资料法、GWR模型、Hedonic模型、GIS方法。研究结果:(1)把结果与Hedonic模型进行了对比,证明GWR模型解释的可信;(2)在解释宗地面积的影响时,用GIS方法把GWR方法的结果生成曲面,进行可视的空间显示。研究结论:宗地面积对住宅地价的影响在空间上有很大差异。     

我国城市地价指数理论和应用研究综述

地价指数是反映地价变动过程的重要指标,也是政府地价管理的重要组成部分之一.通过总结我国城市地价指数体系、地价指数编制理论和地价指数动态变化等理论研究概况,从地价指数编制方法应用和地价指数成果在社会生产生活中的应用两个方面概述了地价指数应用研究现状,得出结论:虽然国内城市地价指数及编制紧密结合我国具体国情,取得了丰硕的研究成果,但仍然需要进一步深入研究和完善.     

两类模型在土地价格指数编制中的比较和综合运用

研究目的：研究Hedonic模型和重复交易模型在土地价格指数编制中的综合运用。研究方法：理论建模和实证研究相结合。研究结果：综合运用两类模型编制出2003 — 2009年杭州住宅用地季度价格指数,编制结果的准确性与单独使用两类模型相比都有很大的提高。研究结论：综合运用两类模型进行土地价格指数的编制会产生较为准确的编制结果,应具有广泛的应用空间。     

住宅用地基准地价的容积率系数修正新方法

容积率修正系数编制是土地评估领域探讨的热点之一。提出了先构建容积率、因素总分值与地价关系的地价模型,进而编制分级别的住宅用地容积率修正系数的新方法,并以北海市为例进行实证研究。研究表明:地理加权回归模型的拟合度明显优于最小二乘法,便于据此编制更精准的分级别容积率修正系数表;该方法引入因素总分值规避了传统区域修正方法的主观任意性问题,便于计算机进行批量快速处理,保证了编制的容积率修正系数的可靠性,在实践中行之有效。     

城镇商业用地基准地价的容积率修正系数编制新方法

研究目的：建立一种具有理论基础的城镇商业用地基准地价容积率修正系数编制方法,为宗地评估提供更科学的参数标准。研究方法：基于竞租理论和最大效用原则等理论综合分析房屋楼层用途分布的经济驱动和土地收益随楼层递增而递减的变化特征,确定了均质区域内存在楼层用途由商业向住宅转换的分布特征及以转换层为临界点的收益分段递减规律;据此设计了以商业与住宅用地级别叠加划分均质区域R、统计方法确定临界楼层k、住宅级别基准地价确定临界楼面地价P的参数确定方法,基于城市房屋重置价格和典型楼盘的楼层售价的剩余法确定k+1层—顶层之间地价比值作为商业楼层系数并计算商业楼层地价,继而结合商业首层楼面基准地价回归分析拟合第1—k层之间的商业楼层修正系数;以此统计不同容积率和建筑密度条件下的宗地地价与基准地价的比值作为修正系数值。研究结果：基于上述思路设计了针对城镇商业用地基准地价容积率修正系数的系统编制技术流程,以四会市城镇商业用地基准地价容积率修正系数编制进行了实例说明。研究结论：本方法在广东省汕头市潮阳区、四会市、饶平县等城镇基准地价评估中得到实践应用,验证了其可行性与合理性,丰富、完善了中国基准地价评估的技术流程。     

秦皇岛城市区旅游用地定级及地价评估

在明确旅游用地概念的基础上,结合秦皇岛市区实际,建立影响旅游用地地价评价指标体系,采用特尔菲法确定因素权重,通过计算单元影响因素总分划分旅游用地级别;从旅游景点收入中剥离出土地纯收益,采用收益还原法计算旅游用地地价。结果显示,旅游用地级别及地价为Ⅰ级地930元/m2,Ⅱ级地765元/m2,Ⅲ级地585元/m2,Ⅳ级地450元/m2,Ⅴ级地300元/m2。研究结果符合区域实际状况。     

关于农八师石河子市垦区水价改革的思考

水是一种特殊商品,有使用价值。然而,福利供水和低水价以及水价改革的滞后,一方面掩盖了水的稀缺性、珍贵性;另一方面使水利工程无法得到资金补偿。本文以农八师石河子垦区为对象,对此问题进行探讨,并提出了水价改革的基本思路。     

房地产市场中土地价格刚性上涨探讨

研究目的:针对近年房地产价格持续上涨的局面,从内在动因、组织形式和操作工具角度,剖析房地产市场中土地价格上涨的内在刚性机制.研究方法:制度经济学和新古典经济学边际分析方法.研究结果:为实现中国房地产市场的持续健康发展,应从三方面着手,即:严格执行土地规划,抑制供地冲动;淡化并逐步取消土地储备制度;土地出让方式实现"单一规则".     

城镇土地"以价定级"方法研究

通过分析目前我国城镇土地定级中级差收益测算法、多因素综合评定法、以价定级法等三种方法的基本思路和优缺点,提出了"以价定级"的主要思想和技术路线,并以晋江市市区土地定级为例,验证了此方法.结果表明:在土地市场发育成熟、交易案例较多的城市,"以价定级"是一种测算便捷、结果实用的好方法.