从差价换房的市场前景 看加快公房出售的必要性

随着房地产三级市场的发展,用自己居住的旧房,加上已有的储蓄和借贷资金,通过差价换房这种形式.解决自己的住房问题,已逐渐成为许多工薪阶层人士改善居住条件的首选办法。但是,随着公房租金的不断提高,差价换房市场将逐步萎缩以至消失。本文将从公有住房提租对公房使用权价值的影响这一角度,来讨论差价换房的市场前景和加快公房出售的必要性。     

差价换房亟待完善房屋评估制度

公有住房的价格因素是“差价换房”的核心问题。要建立公有住房交易通市场价格的正常秩序,必须通过房地产评估。目前,由于在差价换房中估价尚未制度化、规范化,再加上公有住房估价情况较复杂,一些评估人员业务素质不高,使得评估程序透明度低,收费混乱,评估结果不具有权威性,评估机构得不到信赖,其结果是,轻则双方争执不下,影响     

转型期的中国存量公房市场化策略

转型期的中国存量公房市场化策略田东海从“差价换房”说起近几年在上海酒和其它城市兴起的“差价换房”，是我国福利公房政策限制公房出售，商品住房传售（租）二级市场不发达等制约下发展起来的。从我国城市中长期存在的公房交换来看，从自发分散的黑市换房，到有组织的...     

对差价换房的几点思考

公有住房差价交换(以下简称差价换房),作为市民改善住房条件的重要途径,作为消化空置商品房的有效措施,作为促进房地产二、三级市场联动的有效载体,近年来,逐渐为市民所接受,为市场所容纳,成为社会关注的热点。本文结合笔者的所见所闻和平时的思考,就差价换房的现状、存在问题以及解决方法,谈几点看法。一、现状分析差价换房其形成、发展的原因,可能是多方面     

构筑住房的“百姓市场”

近来,在报刊上出现了不少有关住宅与房地产流通的新词。比如,置换,货币化安置,已售公房上市,二、三级市场联动,不可售公房差价交换(亦称“差价换房”)。我认为,透过这些词语的表象,应能观测到一些更本质的问题。第一个问题是:它们最早的发生地几乎都在上海,且能以极快的速度扩散出去。这里面,存在着哪些方面的背景条件?上海在客观上具备这么几条:一是,已售出大批     

房屋使用权价值评估的探讨

一、差价换房的可行性前一段时间,差价换房悄悄在社会上兴起,没有经过多少时间很快就形成一股热潮,隐性的差价换房市场几乎遍布于全市,大量的居民,房屋交换单位、房地产开发企业均投入了差价换房市场,部分房地产开发商还张贴了换房资料,醒目的挂出以旧换新的广告。为什么有那么多的居民和开发商钟情于     

关于差价换房的可行性探讨

目前,社会上差换房活动正日益兴起。房屋交换单位、动拆迁公司、房地产开发经营企业,都纷纷参加到这个无形的市场中来,交易活动十分活跃,已遍于全市。从其发展趋势来看,将成一股不可抑制的潮流。这种差价换房虽尚在社会上分散的隐性市场中悄悄进行,但这个自发的市场,为什么能冲破公房不能转租转让的条条框框,蓬勃发展起来,为什么那么多市民和单位被吸引到差价     

运用收益还原法 评估公有住房使用权价格

凝聚了行业内外老中青理论和实际工作者共同心血的《上海市公有住房差价交换试行办法》已于今年1月19日出台,在实际操作中,居民较关心的问题是如何知道自己租住的公有住房使用权价格。除了房地产交易中心已试行公布存量房典型成交案例以提供市场价格信息外,进一步研究各种评估公有住房使用权价格的方法似有必要。笔者在《公有住房使用权价值及其入市探讨》     

规范公有住房承租权的流转确保产权人的利益

公房承租权流转，特指现阶段公房承租权转让、公房差价交换和公房转租行为。目前，这几种行为在本市房地产市场十分活跃。根据我国现行法律规定，公房承租权的有偿转让、转租是不允许的，但目前的实际情况却是，这些行为已经从起初的私自地下交易日益走向公开化，甚至已得到了某些地方政府的默许认可。本文拟通过对公房承租权流转的现状分析，研究公房承租权的法律性质，对公房承租权流转行为的合法化及如何进行规范进行初步的探讨。北京市公房承租权流转的现状转让公房承租权、公房差价交换和公房转租是指公房承租人将承租的公房使用权作价让与他人或公房承租人将其承租的公房使用权补贴差价后与其他居民租住的公房结算差价、交换使用，或将其承租的公有住房转租给他人的行为。公房承租权流转在本市最初出现于80年代中期，当时基本上是私下高价出租公有商业用房，到80年代末90年代初，公房转租范围逐渐扩大到公有住宅。公房承租权的差价交换和转让也是如此。随着90年代房改实践和市场经济的发展以及土地使用权有偿转让制度的实行，公房承租权的商品价值逐渐显现，人们逐步懂得房屋的地段、层次、面积、结构、朝向、年限等都含有一定的价值，公房的差价交换和公房承租权的转让以公开、半公开的形...     

对差价换房的进一步思考

一、差价换房的兴起,为解决群众居住困难和繁荣房市起到了积极作用1998年掀起的差价换房,对居住困难户来说,由于单位分房没有希望,商品房又价高买不起,现在差价换房可把住房的使用权有偿交换转让,这无疑是从天上降下的一个解困希望,因此,差价换房一出现,就不胫而走,普遍受到群众的欢迎,发展速度之快,已成为房地产市场的一个热点。差价换房的兴起不仅是一个解困的新渠道,同时也是盘活存     

论点摘编

二、三级市场联动是楼市发展的关键7月3日《新闻报》郑兰兰的文章认为,楼市的发展,二、三市场联动是关键。随着《上海市不可出售公有住房差价交换试行办法》于今年6月1日起的实施,不仅引起市民的极大关注,也出现了一些动态,随着部分银行与企业合作,为三级市场的已售、可售和不可售公房提供六成10年最高30万的公积金按揭组合贷款,提高了市民的购买能力,同时也给     

北京市国土资源和房屋管理局——关于开展直管公有住房使用权交易试点工作的通知

各区县国土资源和房屋管理局、各区县直管公房经营管理单位: 为充分发挥公有住房的使用效益,规范和搞活房地产市场,经研究决定,自2003年1月1日起,在全市范围内开展直管公有住房使用权(以下简称“公房使用权”)交易试点工作。现就试点工作中的有关问题通知如下: 一、公房使用权交易的适用范围:除按照北京市住房制度改革有关规定可以向承租人出售的公有住房外,包括平房、筒子楼、简易楼等其它直管公有住房均可上市进行交易。     

完善售后房小区物业管理的几点看法

售后公房是上世纪九十年代初期房改政策的产物，旨在加快住房商品化的步伐．激发和促进房地产二、三级市场的活力和发展。上海市于1994年5月颁布了《关于出售公有住房的暂行办法》．住房以货币计价形式逐渐被市民认可。1999年11月上海市又制定了公有住房出售的若干规定，允许售后公房可直接上市交易，有力地拉动了个人住宅的投资和消费，同时亦带动了相关行业和市场的发展。     

公有住房使用权价值及其入市的探讨——再论为增加住房的有效需求铺路架桥

笔者曾撰文《为增加住房的有效需求铺路架桥》(载《上海房地》1997第4期),通过分析长宁区试行已售公房上市的成功经验,提出在已售公房上市变现的基础上贴钱或再加抵押贷款购买适当住房是可行途径之一,即住房产权交易中的差价交换,有利于职工购房支付能力的成倍提高,有利于市场的消化吸纳和交易活跃。本文提出探讨的,是在本市逐步扩大已     

经济适用住房对市场的影响初显

据报道，上海近来一批经济适用住房上市，符合条件的申请家庭为购买经济适用住房，纷纷将原居住的公有住房出售。在当前市场调控的形势下，这批公房价格较低廉，由于短时期内公房供应量骤增，其房价还有进一步议价的空间。可见经济适用住房的推出对市场的影响开始显现。     

二手房网上交易对传统中介说“不“

2005年2月18日,上海市房地产交易中心向社会推出“二手房网上交易服务平台及配套的二手房服务体系。”交易中心秉着“透明信息、规范交易、保障安全、便民利民”的精神,构建了一个“信息流、物流和资金流”三流合一的二手房交易服务平台,主要受理三类交易业务:二手房买卖、租赁,公有住房差价交换。服务平台帮上海市市民全程完成从交易信息上网挂牌到产权、资金交割的所有手续,同时提供金融、经纪、评估、公证、担保、保险、房贷等一系列专业服务。截至6月16日,网上挂牌房源共计12161套,出售房源10846套,出租挂牌房源1259套,差价换房挂牌共56…     

试论房屋置换市场的历史、现状、趋势

“小小贴补换新家”、“梯级消费,逐级改善”的住房消费观念正为越来越多的市民百姓所接受。“房屋置换”、“差价换房”已成为时下市民议论的热点和房地产专家、学者研究的课题,也成为政府有关主管部门十分关注的重要事项。因此,从历史和现实结合上探讨“房屋置换”、“差价换房”有益于房屋置换市场的发展。本文就房屋置换市场的历史、现状、趋     

规范差价换房 促进市场发展

房屋使用权或所有权的交换是房屋的易主行为,属于房垦买卖的一种衍生。为了弥补换房双方因地段、面积、设备、朝向、结构等客观因素的差异,用经济补偿的形式,使换房双方在价值上保持平衡,或将房屋使用权、所有权转让取得的货币,再购买房屋,这就形成了一种新的住房交换方式,即差价换房。一、差价换房的可行性住宅是一种特殊商品,它同时具有所有     

发展住房中介,促进公房上市流通

一、公有住房本身的特点是建立相适应的住房中介的内在要求公房及公房交易市场一般具有以下特点:１、公房交易市场中的公有住房商品是不可移动的,具有单件的特点,因而难以实现交易信息的充分和完全。这种情况下,交易者只有通过专门的房地产经纪人或经纪机构来收集和传递信息,以至代理自己完成交易。２、公有住房交易层次较为复杂,流通方式多样,涉及多方面的知识。使置业者只有依靠住房中介的帮助。３、公有住房同样具有异质性,价值构成也很复杂,它不仅包括物业因素,也包括环境因素,还包括人文的因素。同时,公有住房的新旧状况、使用期的长短…     

浅谈已购公房交易价格的评估

国务院1998年23号件指出，已购公房和经济适用住房可以进入市场交易。在其指导下．为了加速住房商品化进程．放开搞活二、三级房地产市场，实现以住房消费的发展促进住宅建设的发展，从而带动相关产业的发展，振兴城市经济，改善城市不同收入阶层居住条件的目标。继1998年1月出台公有住房使用权有偿转让政策后，鞍山市于1998年9月又允许已购公房上市交易。已购公房作为商品进入流通领域．为原本活跃的房地产二、三级市场注入了新鲜血液，