中国区域创业成本系列调查长江三角洲篇——工业用地成本

工业用地成本是主要的生产要素成本之一，是一次性投入，从长远发展看，此类创业成本并不算高，相反有的城市是一地难求。长三角地区2004年工业用地地价增长率大于全国工业用地平均增长率，然特大城市如上海地价增长率很低，仅有0．80％，但地价明显高于一般城市。     

工业用地成本

受国家产业结构和投资结构调整的影响,全国工业用地价格增长相对平缓。而珠江三角洲的工业用地价格甚至低于全国平均水平,并且呈下降趋势,平均增长率为-0.22%,2003年比2002年高4.33个百分点。--题记     

房价与地价关系分析

地价作为商品房成本的主要组成部分,是影响房价的重要因素,这是由地价作为商品房成本的主要组成部分决定的。通过对房价与地价的贡献率进行相关分析的结果表明,长春市房价与地价的贡献率存在着一定的负相关系,房价越高,地价对房价的贡献率越小。从房价与其影响因素的相关分析还可以看出,与房价同需求的相关系数相比,房价与地价的相关系数较小,说明地价对房价不具有最主导作用,而影响房价的最主导因素是需求。     

国家级承接产业转移示范区设立与工业用地要素市场化配置

国家级承接产业转移示范区作为促进区域协调发展的空间主体和重要动力源,是承接工业经济、配置工业用地要素的重要平台,其对工业用地要素市场化配置的影响效应是评估国家级承接产业转移示范区政策效果的重要内容.以不同城市在不同时间设立国家级承接产业转移示范区为"准自然实验",基于2007-2017年全国287个地级及以上城市面板数据,使用双重差分法对国家级承接产业转移示范区与工业用地要素市场化配置的关系进行实证检验.研究发现:(1)国家级承接产业转移示范区设立对工业用地要素市场化配置具有显著的抑制作用,在经过一系列稳健性检验后,该结论依然成立.(2)国家级承接产业转移示范区设立对工业用地要素市场化配置的抑制效应阶段性特征明显,且其对工业用地要素市场化配置表现出较大的区域异质性.(3)城市间发展差距的存在对工业用地要素市场化配置具有冲击效应,显著影响国家级承接产业转移示范区设立对工业用地要素市场化配置的政策效果.因此,应进一步加强城市间政府合作,发挥各城市比较优势,通过城市间分工协作,使市场机制在工业用地要素配置中起决定性作用.此外,要明确国家级承接产业转移示范区战略定位,消除妨碍要素配置的各种行政壁垒,通过市场来体现工业用地出让竞争价格.     

文摘

信息化将引起城市土地使用模式发生变化 根据发达国家城市发展的经验,信息化将引起城市土地使用模式发生以下变化:其一,土地使用郊区化。信息网络使许多工业企业不必再位于城市内部就可获得决定企业生存发展所需的信息。在市区与郊区地价差异的作用下,传统的制造业将向郊区工业区转移,大多数高科技产业、城市型工业在信息网络支持下,分布也将趋于分散化。由于信息网络的支持,人们完全摆脱了交通障碍的束缚,城内成片居住区也将向郊区、乡村居住社区转移。其二,土地使用兼容化。在信息互联网推动下,生产与流通出现融合趋势,生产者消费者可能直接形成信息反馈,工厂本身可能就是经销店,从而导致工业用地与商业用地兼容化。信息社会企业的小型化、轻型化、清洁化为生产空     

级差地租理论导向下的房地产估价分析

级差地租是重要的经济学概念,本文这里的概念是以政治经济学原理为指导的。本文从级差地租对地价的影响、地价对房价的决定作用、区域房价调整心理预期给出了分析框架。在此框架下的估价模式可围绕着考察房产所在区域的环境变化趋势、量化环境变化所带来的级差地租额、根据"级差地租/市场利率"确定地价、在成本加成原理下对房产进行估算四个方面来构建。     

工业用地招拍挂后国家级开发区的政策安排浅议

国家级开发区开发公司是城市工业园区管理的重要模式,在运行效率、促进企业合作、提高土地集约水平等方面具有相当优势.在工业用地招拍挂等土地宏观调控政策背景下,通过借鉴世界城市工业园区成功发展经验,剖析了开发区开发公司制运作模式,提出了针对国家级开发区开发公司的制度安排建议:开发区特许经营管理;土地前期与配套共同开发;标准厂房统一经营管理;工业用地租赁;实行工业物业管理.     

南京市城市地价分布特征与区位影响因素研究

根据南京市2002年至2007年土地市场交易数据资料,首先通过初步统计,直观地观察南京市土地交易状况,然后利用Eviews软件对城市地价进行统计分析,建立特征价格模型,研究南京市地价的空间分布规律和影响因素。研究表明,南京市地价空间结构处于由工业化阶段向郊区化阶段转变的过渡阶段。     

城市地价评估中的地质环境问题

地价评估通常考虑的影响因素主要有社会因素、经济因素、政策法规，以及地块的地理位置，而对城市的地质环境的影响考虑较少。本文就城市地质环境问题，研究了其对土地价格评估的作用，以及在地价评估中的量化关系。     

土地供给方式对房价的影响研究——基于面板误差修正模型的实证分析

本文建立30个城市面板误差修正模型,对"8.31土地大限"前后房价与地价的面板Granger因果关系进行检验和比较,分析土地供给方式对房价的影响。文章的主要结论是:(1)房价的历史信息(1年内)对土地价格影响显著,开发商依据房价预期进行土地价值估值的预期效应显著存在;(2)长期来看,土地招拍挂制度的实施使得住房市场和土地市场的联动性加强,房价上涨拉高了地价,但房价上涨却不能由地价上涨来解释。     

理性调控房价的基本方法研究

本文通过对中国楼市2007年“疯涨”与2008年“狂跌”现象的分析,进一步调查研究了房价的本质因素,提出“地价、供求、政策”是影响房价的三大基础;通过对商品房成本构成的深入分析,提出“土地成本”是商品房成本的关键因子,进而认为“土地问题”是理性调控房价的最根本问题;并提出了分别对地价和房价进行理性调控的基本方法：“双限法”和“双控法”;还研究提出了BDG定价法,以平衡“购房者、开发商、政府”的利益;最后提出“建立起符合中国实际的房地产管理法规制度和调控机制”,是解决房价问题的根本保障。     

中国城市高技能人口数量的时空演变——宏观规律和微观证据

基于中国2010年人口普查数据分析发现，一个城市距离三大港口越近则该城市的高技能人口数量越多。进一步分析显示，一个城市距离三大港口越近，则该城市在2000到2010年间高技能人口的增长率也越高。从经济因素、非经济因素和迁移成本三个方面进而考察影响个体城市选择的因素，分析结果表明：城市工资、房价和环境污染会影响个体的城市选择行为。利用上海高校毕业生的就业城市选择行为进一步验证非制度性迁移成本的影响，使用条件Logit模型估计发现，毕业生倾向于到距离上海更近的城市或距离生源地省份更近的城市工作；异质性分析结果显示，博士生对城市的平均工资最不敏感，对就业城市到生源地省份的距离则最为敏感。     

中国城市高技能人口数量的时空演变——宏观规律和微观证据

基于中国2010年人口普查数据分析发现，一个城市距离三大港口越近则该城市的高技能人口数量越多。进一步分析显示，一个城市距离三大港口越近，则该城市在2000到2010年间高技能人口的增长率也越高。从经济因素、非经济因素和迁移成本三个方面进而考察影响个体城市选择的因素，分析结果表明：城市工资、房价和环境污染会影响个体的城市选择行为。利用上海高校毕业生的就业城市选择行为进一步验证非制度性迁移成本的影响，使用条件Logit模型估计发现，毕业生倾向于到距离上海更近的城市或距离生源地省份更近的城市工作；异质性分析结果显示，博士生对城市的平均工资最不敏感，对就业城市到生源地省份的距离则最为敏感。     

浙江省:中低收入阶层住房解决的政策与实践

从1998年以来，浙江房价一直呈飞速上涨的趋势。2002年，全国商品房平均销售价格上涨2．9％，而浙江的涨幅达16．4％，2003年全省房屋销售价格比去年同期上涨14．4％，商品房价格同比上涨14．9％，涨幅居全国前例(浙江省统计局，2003、2004)。据国家统计局2004年3月发布的报告显示，2003年上海、北京、杭州成为全国房价最高的三个城市；从国七资源部对2003年全国城市地价监测结果看，地价最高的三个城市分别是北京、上海、杭州。     

基于B—S模型的土地信托受益凭证的定价分析

从城市地租、地价理论分析入手,探讨城市土地信托受益凭证的内容及实现形式,尝试提出基于Black-Scholes模型的土地信托受益凭证的定价思路,指出以城市土地资产未来稳定收益进行金融创新,是进行土地收益市场化配置的必然选择,应加强土地资产证券化的市场机制建设,为土地金融创新提供制度保障。     

我国房价与地价、竣工房屋造价及销竣比的关系

基于一个反映房价与地价微观形成机理的多变量计量经济模型,对我国房价与地价的关系进行理论与实证分析。研究发现：我国房价与地价、竣工房屋造价和销竣比存在长期均衡关系;房价、地价具有较强的粘性;地价虽然从长期看是房价的Granger原因,但从方差分解看,房价对地价的影响远远超过地价对房价的影响;相对于地价的影响而言,“房价惯性”及供求失衡是房价上涨的关键因素;房价和地价受到冲击后,响应值一般在6~7个季度后达到最大并高位趋稳。因此,改善房地产调控效果的关键在于：一是抑制“房价惯性”;二是出台调控政策需有充分的提前期,同时调控政策执行期要足够长;三是调控政策力度要能够实现房地产供求两方面的反向平衡。     

新开发区基准地价水平偏低的原因分析与研究 --以陕西铜川新区为例

基准地价评估是各级政府实施地价管理的一项重要基础工作,但对于新开发区而言,首次评估的基准地价水平往往偏低.陕西铜川新区基准地价水平明显偏低,基准地价水平高低对新开发区经济发展有一定的影响.目前新开发区基准地价评估中,基准地价应在样点测算的基础上,充分考虑地方政府的经济发展政策,同时又要保证国有土地资产的保值增值.     

关于北京CBD开发的若干思考—大力开发北京CBD，提升首都城市形象

一、CBD开发与城市化的关系 CBD(Central Business District)即中心商务区,是城市中金融、贸易、高级零售、信息、管理、会展、高档餐饮等活动最集中、交通最便捷、地价最昂贵、建筑密度最高的地区,是城市的经济中枢.CBD是现代中心城市不可缺少的组成部分,它的发展是否完善,将在很大程度上影响城市的地位和经济发展水平.     

马鞍山市标准化厂房建设与租赁实践及其启示

马鞍山市标准化厂房建设与租赁的实践表明:与工业用地出让制相比,工业用地租赁制具有诸多优越性,能有效解决现行工业用地出让制所存在的缺陷与问题。在推行租赁制改革中应以标准化厂房租赁制为主,建立健全工业用地机制,实现土地资源的有效规划和节约集约利用。     

高科技产业园区的环境特点与景观设计

高科技产业园区的区位条件 高科技产业园区一般避开工业化地区,紧邻城市化地区,位于地价相对便宜的城市郊区。这里处于城市高科技产业和高科技人才由城市中心向周围地区外溢的地带,即所谓“城市外的城市”,又称“边缘城”或“外泄城”,可以看成是“城市的溶解”和“自然—工作—生活”三者的重新整合。因此,高科技园区的区位选择要以区域人地关系的协调