政府土地供应政策、行政调控政策对房价波动的影响——基于中国35个城市的证据

2016年中国面临了新一轮的房价上涨,政府调控对房价调节起着重要的作用。本文从中国35个城市2010～2016年的土地供应政策（土地竞拍过程中的额外规定）和行政调控政策（“限贷”、“限购”和住房规划政策）的变化来研究其对房价波动的影响,得出土地供应调控和“限购”政策对房价的显著正向作用,但“限贷”和住房规划政策对房的作用与预期相反并做了相应的分析,最后提出3个稳定房价的建议：（1）在供给侧的调控仍以增加土地供应为核心,各大城市统筹兼顾,突出重点。（2）在需求侧的调控则以“限贷”、“限购”为抑制房价上涨的短期有效的政策工具。（3）土地制度改革是稳定房价根本措施。     

土改路线:八年三步 试点推进

深化土地制度改革的路线图已经清晰:短期扩大试点,推动制度创新,以点带面;中期完善金融配套改革,消解土地财政依赖;长期构建城乡统一的土地制度体系。10月中旬,"中国顶级智囊机构"——国务院发展研究中心向十八届三中全会提交的"383"改革方案中,将深化土地制度改革列为新一轮八大改革重点之一。"383"改革方案披露后,有关土地制度改革推进的路线图进一步清晰。根据该方案,此次土地制度改革的根本目标是为经济发展转型和可持续的城镇化提供制度保障,最终目标是建立两种所有制土地权利平等、市场统一、增值收益公平共享的土地制度。积     

我国房地产预售制的未来之路

从"地王"、"蜗居"、"楼倒倒"当选2009年热点词汇,到今年两会期间房价和房地产问题稳居两会热点之首,房子和房价已经成了许多中国人心中的痛和不能承受的负担。对于一路飙升、只能让普通老百姓望"房"兴叹的房价,有专家指出,预售制度     

王小鲁:寻根土地溢价 改革土地制度

在城镇化过程中,有一部分的土地溢价产生于某些现行体制和目前的收入分配格局下,地方政府、开发商和从事投机性购房的某些高收入阶层,共同拉动地价和房价上涨,造成地价、房价虚高,并通过供求关系的传导和扩散,最终转嫁给城市居民。寻找并剥离出不同的土地溢价,也许能为土地的制度改革提供新的思路。     

2008年:房地产市场难以出现拐点

对于2008年房地产市场价格的走势,中国社科院发布的2008年经济蓝皮书做出了明确的预测。由于支撑我国房地产市场持续发展的因素将长期存在,我国房价的上涨趋势不可避免。此外,目前我国地价房价倒挂现象严重,一些通过招拍挂出让的土地的楼面地价已经接近或高于同地段在售新建房屋的价格,必然使得未来房价大幅提高,这又造成很多地方开发企业通过推迟开盘时间、放缓销售速度等方式捂盘惜售,进一步拉高了房价。     

遏制“地王”频出必须变革制度

尽管房价与地价的"元凶论"始终是笔糊涂账,但地价是房价成本中最重要的构成要素却是毋庸置疑的,而且地价的上升往往会推高房价也是不争的事实。2007年中国房地产市场上高价拿地的"地王"频现,也就是在这     

中国房地产业的制度变迁

中国房地产发展的过程是伴随着相关制度变革的过程。在30年住房改革实践中,1998年的住房制度改革尤为关键。但是近几年,我国住房消费能力与市场房价严重脱节,土地出让制度也存在着较为严重的缺陷。因此,许多业内人士呼吁,我国住房制度仍需继续深化和完善。     

中国楼市:2008拐了,2009糟了

2008年我国房地产市场真正出现由涨到跌的拐点,而2009年将更加不容乐观,总体下行势不可免。目前,政府和行业最应提防的是房价过快、过度下跌,这也2008年上半年国家就明确提出的"防止房价大起大落"。如果真的出现房价大落,则不仅危及企业,而且不利市场稳定发展,若不加以防范,则有可能出现市场"硬着陆"。由于目前国内外经济形势非常不乐观,按照市场下滑的惯性,未来全国房价环比跌幅还会继续扩大。     

政府与市场在解决我国住房问题中的作用

目前中国的房价问题,不是一个单纯的经济现象,而是一个有着复杂社会根源与贫富差距和社会财富分配不均相关的社会问题.解决这样的问题,既不能完全依赖市场,也不能完全靠政府,其核心也不在于控制房价,保证家家"有住房",而在于调节利益分配.让人人"有房住".因此,政府有责任和义务来积极主导并实施自身力量与市场力量的有效协调与融合,用制度创新所提供的公共物品,来均衡社会财富的分配、有效地配置社会资源、降低房地产市场的成本和交易费用、化解各种矛盾,进而避免市场的扭曲和"诺思悖论"的出现,以实现住房社会福利的最大化.     

聂梅生 内需和消费重塑行业价值

整体来说,2013年房地产市场的各项指标仍然处于高位,土地市场尤其突出。2014年的房地产市场会沿着这个态势继续下去,即一线城市的房价仍将处于高位,但涨幅会收窄,一线城市和其他城市之间的房价差异化将继续扩大。从最近的一系列国家级会议和所透露出来的政策,从国家来讲,已经肯定了经济发展的下一个10年,"十二五"期间肯定是把内需消费放到第一,投资放到第二,出口放到第三这样一个排序。所以内需和消费一定是房地产价值的新方向,机会之所在,因为符合我们国家的发展阶段,符合我们政府宏观方面整个经济转型的需要。     

房价会越控越涨吗

2010年政府对房地产市场调控的调子"相对稳定"。政府调控房价的举措接连出台,这让2010年的房地产市场充满了悬念。从"营业税征收2改5","国四条",到"拿地首付不低于50%",从"5年内普通住房转让差额征收营业税"到"督办全国18宗房地产闲置土地",再到二套房     

邵挺:后土地财政时代如何经营土地?

大量实践表明,农村宅基地制度改革是农村改革的重要方面,关系"三农"全局乃至城乡统筹发展大局,意义重大,正因为如此,中央要求农村宅基地制度改革要"慎重稳妥"。"土地财政"的不可持续性众所周知,土地出让收入受经济形势尤其是房地产市场影响而波动性较大,不宜作为土地抵押贷款的稳定还款来源。尤其当前国有土地经营体系面临巨大挑战,不可持续性快速增加,如果不推进重大改革,未来将成为阻碍中国进入高收入经济体的核心制度     

清算土地增值税对房地产市场影响分析

国家改变土地增值税的征收方式,由预征改为清算,这无疑会给房地产市场带来巨大的冲击。从房地产商和房价两方面研究了清算土地增值税对房地产市场的影响,并对房价走势进行了预测。     

政府降房价应采取主动措施

日前,著名经济学家萧灼基在郑州市政协主办的"构建和谐社会,建设和谐郑州"高层论坛上作专题报告时表示,"我们需要降低房价,但是需要由政府和开发商双方来采取主动,尤其是政府要采取主动,来降低房价,来提高职工的工资。"在谈到中国目前的房价时,他认为与居民收入相比是"比较高"的:按照国际标准,5～7年的全家收入可以买一套住房,而我们大约需要11年。对于如何降低房价,萧灼基开出了两个"药方":一是"提高职工收入",二是"降低房价"。他认为,在目前房价的诸多决定因素中,政府土地批租费及开发商利润比较重要。而要降低房价,首先,政府要降低土地批…     

变数:2007—2008的房地产市场

2008年,房价将呈现稳中微降的局面,这是由于高端物业以及商用物业的价格下滑所带动的,但是这一降幅可能仅仅会是统计数据层面的,对于普通购房人来说,或许感觉不到真实的"降价"。2008年奥运会之后,对于大型商用物业、旅游酒店用房的需求都会相应有所减少,高端物业因为物业税开征预期导致需求降低等等因素都将会带动平均交易价格的下降。不过对于普通住宅,由于保障性住房和中低价位住宅供应的加大,反而会激发那些真实居住需求。城市化进程、人民币升值以及物价上涨以及多个代表性城市的轨道交通兴建等因素还会将房价托起。当然,"理性"的房价将是2008年的主旋律。     

提防蓄意私有化“毒瘤”

正在宏观、行业、业绩不如意的情况下,大股东可以利用对上市公司的实际控制权,消极经营造成股价低估,大股东乘机对公司实行私有化,低价购买社会公众股,这种情况中小股东往往没有太多话语权,只有被动接受的份A股因为"只进不退"饱受外界诟病,退市制度的缺失导致退市难,绩差股炒作成风,这种现象在全球"独树一帜"。证监会《关于改革完善并严格实施上市公司退市制度的若干意见》于2014年11月施行,说明监管层已重视退市制度方面的建树,开始着手     

热钱流入对楼市调控的影响及防范措施

自2007年9月政府对楼市进行调控、实施房贷新政后,楼市急剧上涨的现象有所降温,很多地方还出现了房价下跌的情况,以致有不少人认为房价出现"拐点"。但是,我们不能掉以轻心,必须谨防热钱借机流入炒作     

解读2011年全国各地房地产调控目标

2011年房地产市场延续了最严厉的调控措施,但是全国房地产市场依然坚挺,房价上涨压力仍然很大,房地产调控远没有达到预期目标。为限制房价,给房地产市场加压,国务院今年1月发布了“新国八条”房地产调控措施,要求各地在一季度前公布房价调控目标。各地出台“限”政以来,投资投机需求、房价上涨势头得到明显抑制,房地产调控取得一定成效。但是此次行政式调控也给楼市带来阵痛：房屋成交下降,土地市场平淡,合理购房需求也被压抑。这就要求各地政府在确定房地产调控目标之前要充分考虑当地情况和百姓需求,出台最合理、最有效的调控措施和调控目标。     

我国限价房政策思考

为降低房价,解决本地居民自住需求,按照国务院有关文件要求,政府实施土地供应时在限套型、限房价的基础上,采取竞地价、竞房价的办法,以公开招标的方式确定开发建设行为。其目的主要有两方面,一方面是平抑房价,另一方面增加了真实需求购房者的有效供给。     

土地流拍现象思考

为降低房价,解决本地居民自住需求,按照国务院有关文件要求,政府实施土地供应时在限套型、限房价的基础上,采取竞地价、竞房价的办法,以公开招标的方式确定开发建设行为。其目的主要有两方面,一方面是平抑房价,另一方面增加了真实需求购房者的有效供给。