“三权分置”视域下宅基地使用权流转立法实现探析

在法治社会环境下,在“三权分置”顶层设计引领下,宅基地使用权流转立法具有必要性和可行性的法律政策逻辑依据。新时代宅基地使用权流转立法至少将会出现明确的法治化价值取向、鲜明的时代特征、健全的法制体系和成熟的市场化运作模式等场景。     

“三权分置”下适度放活宅基地使用权探析

适度放活宅基地使用权是在制度变迁理论指导下破解宅基地使用权权能扩张困境、凸显使用权财产价值功能、突破使用权封闭性流转限制的必然要求,但是必须厘清在现代产权制度安排下适度放活宅基地使用权的内涵,提出准确把握宅基地使用权适度放活的条件限定性、阶段性、差异性、动态性、平衡性要求,并从赋予宅基地产权主体完整处分权和收益权、适度突破使用权流转范围和方式、拓展宅基地(农房)使用权经营性用途等方面探寻适度放活宅基地使用权的实现途径,同时要在落实集体所有权、明确农民宅基地资格权、健全宅基地使用权流转市场、构建风险防范机制、适时修改相关法律等方面为适度放活宅基地使用权提供保障。     

“三权分置”下农村宅基地流转的路径选择与规则建构

农村宅基地流转是实现宅基地“三权分置”的重要内容,其路径选择与规则建构对于宅基地“三权分置”的有效实现具有重要意义和价值。宅基地的“保障功能”和“福利性”决定了农村宅基地权利不能单独流转,“房地分离”理论不符合房屋与土地的天然附合,“房地一体”的天然属性决定了房地权利必然一并流转,房带动地流转成为“三权分置”下宅基地流转的路径选择。宅基地使用权在该流转中是一种由《民法典》宅基地使用权分化出来的以使用和收益为内容的用益物权,其应当是有偿、有期限的,类似于“土地经营权”的用益物权。文章以浙江省象山县宅基地改革实践为基础,明确“确权是基础、赋能是核心、机制是关键、保障为根本”的理念,并以此为基础对农民宅基地流转进行规则建构和机制完善。     

“三权分置”背景下宅基地使用权流转的法学视角再审视

研究目的:审视宅基地使用权流转纠纷典型案件,为宅基地"三权分置"改革提供法制化改造路径。研究方法:案例分析法、归纳演绎法。研究结果:司法理论上,现行《物权法》、2004版《土地管理法》以保障农户生存发展权为立法原意,虽将宅基地使用权认定为用益物权,却限制了宅基地收益权能的实现。2019版《土地管理法》虽允许宅基地有偿退出与盘活利用,但框定受让范围与主体也扼制其收益权能的变现;司法实务上,宅基地使用权转让纠纷的裁判结果趋于一致,而农民渴求土地变现并自发流转宅基地的行为,往往会跨出司法审判严格框定的允许范围。研究结论:宅基地"三权分置"是彰显宅基地私益财产属性的可行路径,在立法技术上亟待将宅基地"三权分置"政策言语转换为法律语言,进而在农民集体、农民个人及社会主体间形成三权兼顾的清晰配置格局。     

三权分置下农村宅基地流转的困境与出路

对农村宅基地进行三权分置制度改革,其主要目的在于通过盘活存量宅基地来释放宅基地的经济效益,促进宅基地有序流转,以此来增加农民收入,促进乡村经济发展。但是在宅基地使用权流转过程中,依然存在诸多问题,如闲置宅基地现象凸出、隐形流转层出不穷、宅基地退出难度较大等。在三权分置背景下,要促进宅基地使用权流转,应当加强宅基地规划管理、规范宅基地流转市场,并通过设立专项金或者建立廉租房制度为失地农民提供更多保障。     

宅基地“三权分置”的实践困境与对策：以福建省晋江市为例

放活宅基地使用权、增加农民收入、推动乡村振兴是宅基地“三权分置”改革的重要目标。但其改革措施仍存在权属确认不明晰、使用权流转范围受限、宅基地流转保障机制尚未健全等诸多问题。结合福建省晋江市宅基地“三权分置”试点的做法及不足,并与全国各地改革县作比较,得出以下结论：应在立法上逐步建立相对应的法规体系,具体应用上应明确集体所有权权属、扩大使用权流转范围、建立市场交易平台和健全相应制度,改革探索上可推进政府签约指导规范的政策。     

三权分置背景下宅基地使用权抵押实践探析——基于陇西县农村宅基地制度改革试点

宅基地三权分置是基于我国现实诉求的理论创新,其改革的实施路径和成效亟待实践探索和检验。本文基于陇西市农村宅基地三权分置改革试点,重点阐述宅基地抵押探索中出现的问题,并针对其提出政策建议。     

“三权分置”下宅基地资格权实现的法治保障

[目的]文章通过对我国宅基地“三权分置”中宅基地资格权实现困境的分析,提出合理完善建议,实现对资格权实现的法治保障,推进宅基地“三权分置”改革的深入发展。[方法]实证分析法、政策内容分析法、文献分析法、逻辑分析法。[结果]我国的现行立法尚未对宅基地资格权的内涵以及制度构造做出明确规定,宅基地资格权的性质目前还存在关于“分配请求权说”“用益物权说”“剩余权说”“成员权说”的争议,宅基地资格权的主要权能也并不清晰。同时,现阶段宅基地资格权在实现上存在主体认定不明确、登记制度不健全、行使制度不具体、救济制度不完善等现实困境。[结论]基于对宅基地资格权来源和宅基地改革政策目标的分析,应将其界定为成员权。通过对试点地区实践经验的总结,建议将宅基地资格权主体认定为“集体成员”,采用“三权三证”模式进行确权登记,明确资格权的分配请求权、成员获益权、管理参与权、退出补偿权4种主要权能,探究资格权多元化的救济途径,切实保障农民的宅基地合法权益,全面推进乡村振兴。     

宅基地“三权分置”下农民财产权益的实现路径

宅基地作为承载农民财产权利的客体范畴,其保障性功能随着经济社会发展正在逐步向财产性功能拓展。实行"三权分置"改革对宅基地进行权能重构,为宅基地权利进入市场体系提供价值机理和法律依据的同时,意在增强宅基地作为农民财产权益的变现能力,充分发挥其权能价值和市场效用。改革应当围绕农民的权利主体地位合理建构农民宅基地财产权益的类型和内容,通过立法确定宅基地权利主体和边界,完善流转权利的权能构造,系统建构农民权益的实现和保障机制。     

“三权分置”视域下农村宅基地管理对策

在我国农村漫长的社会历史进程中，宅基地管理经历了多次制度改革，管理中遗留的问题也比较多。在我国城镇化发展、乡村振兴等国家战略推进中，农村宅基地管理也面临着诸多问题。“三权分置”是目前我国农村宅基地管理制度改革的重要方向，通过明确农村宅基地所有权、资格权和使用权，解决农村宅基地管理中存在的问题，赋予农民更多土地财产权利，推进农村土地资源利用合理化，对于提升农民生活和农村经济发展水平具有重要作用。     

论农村宅基地三权分置改革的必要性与实现路径

宅基地三权分置改革要求所有权、资格权、使用权分离。可以化解农村人口和用地增加之间的矛盾,盘活农民闲置宅基地和闲置农房,实现农民的财产权利。明确集体组织所有权的主体地位,公平认定和试用资格权,适度激活宅基地使用权是其实现路径。     

三权分置后宅基地使用权的制度意蕴及其法律规制

宅基地三权分置后形成所有权、资格权和使用权的产权构造,有其特定的制度意蕴。资格权是具有身份资格的成员享有的权利,全体成员以集体决策管理的形式行使所有权,而使用权既可从资格权人手中取得,也可从村集体手中取得,其物债性质由当事人自由决定。应当从明确法人治理结构、资格认定标准、合同化使用权义务以及对标行业经营标准上规制宅基地三权分置。     

农村宅基地“三权分置”与村庄治理现代化提升路径

农地制度是中国乡村治理的重要线索,宅基地“三权分置”革新了宅基地的利用方式和利用效率,同时再造了乡村主体。所有权的具体明晰凝聚了村民的主体意识,资格权的期权逻辑重塑了乡村的内源主体,使用权的限制放松吸引来村庄的外源精英。乡村主体再造作为宅基地“三权分置”与村庄治理的中介,将宅基地“三权分置”的作用力向村庄治理传递,新主体从关系嵌入、要素嵌入、权力嵌入三个维度参与村庄治理。基于其作用机制,探索出“搭建多元主体治理框架、推进治理工具契约化、推进治理知识现代化、谨防‘资本—权力’共谋博弈”的四条村庄治理现代化提升路径。     

全面把握“三权分置”深化农村宅基地制度改革的路径研究

当前,城市发展建设用地短缺与农村人口流失而宅基地闲置形成的矛盾日益突出。农村宅基地改革,是推动新时期解决"三农"问题和城市未来发展的重要举措。建立和完善宅基地的"三权分置"制度,提高农村宅基地利用价值,缓解城市建设用地紧张,是我国当前农村土地制度改革中必须要解决的重中之重。结合我国农村宅基地的现状和问题,深入解读"三权分置"政策,提出全面深化农村宅基地制度改革的对策。     

“三权分置”下农村宅基地制度改革政策优化研究

宅基地“三权分置”是一项重大制度创新,虽然我国宅基地制度改革试点取得了一定成效,但仍存在一些问题和困境有待解决与突破。在分析我国农村宅基地制度改革现状及存在问题的基础上,为进一步深化农村宅基地制度改革,提出了宅基地制度改革政策优化建议,包括从宅基地盘活再利用、产业多元化发展等视角落实宅基地集体所有权,从探索宅基地多重置换模式、健全宅基地退出补偿体系等方面保障农户宅基地资格权,从适当放宽宅基地流转主体范围、健全宅基地市场交易机制等角度放活宅基地使用权,促进农村生活、生态、生产“三生”融合发展,谱写乡村振兴优美篇章。     

"三权分置"背景下宅基地流转风险防范 ——基于物权视角的分析

宅基地"三权分置"是实现乡村振兴的重要支撑,是深化农村土地制度改革的一个制度性轮子。作为一项重大创新性制度安排,在稳慎推进改革中尤其要加强宅基地流转风险防范。本文通过揭示现行宅基地流转过程中存在的农户权益保护不足的显性风险,以及"三权分置"后可能潜存的集体所有权主体权利失范、宅基地使用权永久丧失、农户资格权保障等隐性风险。为使宅基地流转风险降至最低,研究提出物权视角下宅基地流转的风险规避原则,同时,还应建立起风险防范的国家法律制度、市场机制和集体内部监督机制,由此形成多元主体联动的风险防范机制。     

宅基地“三权分置”的法律表达

研究目的:探讨宅基地"三权分置"改革的法律表达与法律构建。研究方法:文献资料分析、综合分析法。研究结果:宅基地"三权分置"是中国农村发展到特定历史阶段后宅基地权利体系的新变革,政策层面与法律层面含义的不同彰显了形式理性与实质理性的对立统一;法律含义和法律结构依赖于分置模式的选择,总体上形成"宅基地所有权—宅基地使用权—宅基地利用权"的权利架构。研究结论:"三权分置"的关键是宅基地利用权的法律构建,焦点是资格权的法律翻译,需要在法律上设计出既满足法律形式理性之要求,又契合当下中国之实质理性的宅基地"三权分置"。     

宅基地三权分置:法理思辨、基础澄清与制度安排——以《德清办法》为样本再分析

资格权、使用权内涵与性质的界定,是宅基地三权分置制度安排的前提。以《德清办法》为样本,相较于最先受让权,收回权对农户权益的保障更为充分。将宅基地使用权转换为集体建设用地使用权或其下位概念的入市路径缺乏可操作性,由"所有权-最、优先受让权-不动产用益物权"构成的宅基地三权分置制度弱势较为明显。宅基地三权分置制度改革,以初始分配阶段贯穿一户一宅、宅基地分配请求权非一次性权利以及货币与实物对住房权的双重保障为前提。宅基地资格权因成员权的存在而存在,因成员权的消灭而消灭。宅基地使用权的转让,可以借鉴德国分时段设立用益物权制度,对宅基地资格权人与第三人共享宅基地使用权的现象作为解读,以此构成宅基地"所有权-资格权-使用权"三权分置模式。