集体建设用地基准地价评估方法研究

以锡林郭勒盟正镶白旗为例,采用比例系数法和权能修正法的评估方法,综合确定研究区集体建设用地基准地价,得出研究结论：比例系数法和权能修正法都以国有建设用地基准地价为基础进行推算,两种方法具有充足的理论和科学依据,测算步骤简易,资料具有易获取性,在实际运用中具有较强的操作性;比例系数法测算的集体建设用地基准地价具有准确性,可作为集体建设用地基准地价评估方法;影响权能修正法测算结果的主要原因为集体与国有建设用地在区位、基础设施、社会经济条件等方面有差异。本研究在评估集体建设用地基准地价时采用权能修正法、比例系数法,可以为评估集体建设用地基准地价提供参考。     

义乌市集体建设用地基准地价评估研究

在义乌市农村集体建设用地分类定级的基础上,以实地调研收集的区域集体建设用地交易资料为依据,采用样点法和修正法分别测算各级别基准地价,取二者平均值作为义乌市农村集体建设用地各级别基准地价,并与义乌市城镇建设用地基准地价对比分析。结果表明:(1)修正法可作为集体建设用地价格评估的有效手段。(2)集体与国有建设用地基准地价差异明显,表明在区位条件、基础设施条件和社会经济状况相当的前提下,法律政策制度在土地价格形成中的作用日益显化。(3)借鉴城镇土地定级和估价的技术流程和主要方法开展集体建设用地基准地价评估,具有较强的实用性和可操作性。     

集体经营性建设用地地价影响因素研究

应用文献综述法与数学模型法进行集体经营性建设用地地价与各要素运行机制和相互关系研究,从理论层面厘清不同类型(用途)集体经营性建设用地土地价格的影响因素.结果表明,集体工业、商业用地价格均受环境条件、区域规划、宏观区位、经济水平和社会状况、基础设施及交通条件影响,工业用地价格受交通条件影响最大,商业用地价格受各要素的影响...     

集体建设用地基准地价体系建设的特征

正新一轮农村土地制度改革进程中,集体土地权利重构、集体建设用地市场建设与培育成为重要内容。而地价,作为土地市场的表征信号,亦成为关注要点之一,各地的探索实践也不鲜见。有必要多角度、不同层面地分析集体建设用地定级与基准地价体系建设的技术要点与特征。集体建设用地市场与地价体系建设概况历史与现状。长期以来,集体建设用地流转一直被法律禁锢于狭小的范围之内,相应地,其市场体系、价格机制,以及地价体系的建设总体     

集体建设用地定级与基准地价定价浅析

随着《广东省农村集体建设用地使用权流转管理办法》的出台,意味着省内集体建设用地从此享有了与城镇国有土地同等的权利进入市场交易,对我国当前的地价管理体系也提出了新的要求。集体建设用地基准地价是当前我国地价管理领域的空白。本文结合广东省集体建设用地基准地价制定试点工作,从对土地定级与基准地价定价思考出发,探讨集体建设用地基准地价与农用地基准地价、城镇国有土地基准地价三者间的区别与联系,旨在为城乡一体化土地基准地价体系研究提供参考。     

基于SI&CU分析的成都市集体建设用地流转政策评估

研究目的:对成都市的集体建设用地流转政策进行系统评估。研究方法:(1)通过SI分析确立评估指标体系;(2)通过CU分析进行定性定量评估。研究结果:(1)成都市集体建设用地流转政策评估各级指标多数得到"中"及"良"的评价;(2)指标"法律依据"及"政策持续性"仅得到"合格"的评价。研究结论:(1)集体建设用地流转有很大现实需求;(2)成都市流转政策整体值得肯定,但尚需深化;(3)缺乏法律依据是制约集体建设用地流转的最大因素。     

农村集体建设用地流转价值评估方法述评

十八届三中全会《决定》提出:"建立城乡统一建设用地市场,在符合规划和用途管制前提下,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同权同价。"但目前受到我国现行土地制度的制约和影响,农村集体建设用地的流转模式、流转价格评估等相关研究尚处于摸索和尝试阶段,目前有一些专家学者对农村集体建设用地流转价值的测算方法进行研究,文章通过对现有文献进行梳理,分析发现农村集体建设用地价值评估方法主要分为以下几类:(1)农村宅基地退出和拆迁补偿式价值评估,(2)农村集体建设用地基准地价测算法,(3)土地发展权下的农村集体建设用地价值评估,(4)经济和生态价值综合考量下的集体土地价值评估,(5)多种评估方法相结合的农村集体建设用地价值评估。通过分析现有研究成果、经验及不足之处,为农村建设用地流转价值的评估方法提供理论借鉴。     

集体建设用地流转中的村委会行为分析——基于委托代理理论

研究目的:基于委托代理理论,探讨集体建设用地流转中村委会的行为。研究方法:实地调查法。研究结果:村委会双向代理行为从总体来说促进了农村集体建设用地的有序流转,但也出现了诸如村委会权力寻租、村委会行为决策有较大不确定性和村委会双向代理风险较大等问题。村委会代理行为出现问题的原因主要包括:集体土地产权代理人市场缺乏竞争;委托人缺位;村委会代理行为受信息和规则因素的制约等。研究结论:应当规范和引导村委会的双向代理行为,具体措施包括引入竞争机制,优化代理人行为;做实农户委托人身份;优化村委会作为双向代理人的激励约束机制。     

集体建设用地流转市场分析

一段时间以来,中国农村土地流转问题成为国内国际社会普遍关注的热点焦点,其中集体建设用地问题尤为复杂.笔者最近通过对常德市的调研,对目前集体建设用地的现状、存在的缺陷等有了初步了解.     

城乡统一建设用地基准地价评估体系构建思考——基于土地权利权能视角

乡村振兴和新型城镇化战略迫切要求构建城乡统一建设用地基准地价评估体系。立足"同权同价"的思想,文章在分析农村集体建设用地和城镇国有建设用地的土地权利权能差异的基础上,提出以土地权利权能修正价格形成机制为导向,构建城乡统一建设用地基准地价评估体系的主要思路。同时,指出构建城乡统一建设用地基准地价评估体系的核心是建立合理的城乡建设用地土地权利权能修正指数体系,避免城乡建设用地价格机制的二分性。最后从交易案例比较和实地调查数据分析两个维度,提出该修正指数体系构建的主要措施。     

农村集体建设用地流转研究

分析农村集体建设用地流转的特点，探讨目前农村集体建设用地流转的主要形式，提出规范集体建设用地使用权流转的主要措施。     

基于帕累托改进理论的农村集体经营性建设用地入市研究

[目的]为了贯彻落实乡村振兴战略,充分激活农村土地发展的经济动力,满足我国城镇化发展的用地需求,加快城乡融合发展,我国正在进行农村集体经营性建设用地入市改革试点探索,入市已成为优化配置农村土地资源,促进城乡用地统筹发展的重要途径。[方法]通过运用帕累托改进理论,深入分析入市前后政府、农民集体和投资者3类主体的利益变化,指出入市过程中仍存在的问题,尝试为推进农村集体经营性建设用地有效入市,凸显农村集体建设用地的市场价值,提高集体和农民收入等方面提出合理建议。[结果]农村集体经营性建设用地入市是符合帕累托改进理论的城乡融合发展的重要过程,是促进乡村振兴,实现农村经济达到帕累托最优状态的必经之路。[结论]明确和完善入市的主体、范围、市场机制和收益分配机制,协调好政府、集体和个人三者之间的利益关系,以期实现多方共赢。     

基于用地需求者的集体建设用地流转方式影响因素的实证分析

企业作为集体建设用地的主要使用者,其行为选择对集体建设用地的流转方式有着重要影响。本文通过对苏皖经济发展水平不同地区用地企业的问卷调查得到数据的基础上,采用Logistic模型对企业选择集体建设用地流转方式的影响因素进行实证分析。研究发现,法人代表年龄、企业用地面积、投资规模和地区变量对企业集体建设用地流转方式的选择有负向影响,法人代表学历对企业集体建设用地流转方式的选择有正向影响,而企业性质、产业类型对企业集体建设用地流转方式的选择无显著影响。     

基准地价更新评估方法的研究

为了摸索一条科学、简捷和实用的基准地价更新评估方法,笔者作了初步研究和有益的实践探索,以期和大家共同探讨。１土地级别的调整《城镇土地估价规程》的首要技术途径为“以土地定级为基础,土地收益为依据,市场交易资料为参考评估基准地价”。由此而开展的城镇土地定...     

集体建设用地流转之三方博弈分析——基于地方政府、农村集体组织与用地企业的角度

研究目的: 找出集体建设用地流转的关键所在,为集体建设用地流转制度的创新提供借鉴。研究方法：三方博弈模型。研究结果：地方政府、农村集体组织、用地企业三方博弈均衡结果取决于风险成本、交易成本、收益分成比例等参数的大小;上述参数值的大小受地方政府政策取向的影响。研究结论：土地收益的合理分配是集体建设用地流转的核心,降低交易成本是流转的重点。     

建设用地市场背景下城乡一体化地价研究

基于城乡统一的建设用地市场,分析城乡一体化地价的衔接方法,实现城乡地价的衔接性.通过文献资料法、图解法、实证分析法,以农地发展权及阿隆索土地竞租模型理论为基础,分析认为工业用地价格是城乡建设用地价格的衔接点,且农地发展权为农用地价格与建设用地价格衔接提供了依据.在理论分析基础上,实证测算了城乡一体化地价涉及的各种价格类型,并实现了研究区城乡地价的衔接.     

基于CiteSpace的集体建设用地问题研究进展及热点分析

基于文献计量法对CSSCI文献进行数据挖掘,利用CiteSpace软件绘制集体建设用地问题研究热点的知识图谱,通过研究得出3个方面的结论:集体建设用地问题研究文献在2014年达到最高值,《中国土地科学》收录的文章最多,陈利根的发文量最大,作者合作强度弱,且多以师生或同事关系为纽带。热点词聚类有"宅基地管理";"自由流转"等10大类,不同聚类内容的研究差异较大。"宅基地退出"和"集体经营性建设用地"作为最新突现词,代表当前该领域的研究热点和前沿问题。     

基于文本分析视角的集体经营性建设用地入市政策演进研究

集体经营性建设用地入市改革是建立城乡统一的建设用地市场的重要举措。文章基于2008—2022年中共中央、国务院等相关部门发布的184份政策文件,在描述政策数量和结构等基本特征的基础上,结合政策试点三阶段理论将集体经营性建设用地入市政策演变过程划分为前试点(2008—2014年)、试点(2015—2019年)和试点后(2020—2022年)三个阶段,并使用ROST分析工具探讨政策的演变特征。结果发现,在改革的各阶段,中央的政策目标一致,但治理体系和协同项目根据实践暴露出的问题持续改进。据此,文章对集体经营性建设用地入市政策在土地增值收益分配制度、融资制度建立、交易平台建设以及改革协同等方面提出建议。     

农村集体建设用地租赁的正当性分析

研究目的：确立农村集体建设用地使用权租赁合同的有效性,为农村土地建设用地使用权“入市”提供法律依据。研究方法：分析中国《土地管理法》第63条的性质。研究结果：认为“集体建设用地使用权以租赁合同形式‘入市交易’,违反了《土地管理法》第63条的强制性规定因而不具有民事效力”的理解是片面的。研究结论：传统观点存在理解上的误区,《土地管理法》第63条成为了破解集体建设用地使用权租赁合同是否有效的关键,而此条的非效力性规范的性质为集体建设用地使用权租赁的有效性提供了法律上的依据。     

基于内容分析法的集体建设用地流转政策演进分析

研究目的:总结中国农村集体建设用地使用权流转政策的演进趋势。研究方法:采用内容分析法和概括总结方法,以59份相关政策为样本,从出台时间、纵向层级和文本横向构成等方面构建分析框架,将政策文本内容进行编码统计获得定量化数据。研究结果:(1)政策数量由1978—1994年间的合计4项演变为1995—2014年间的年均3项,国家、省级及市县层面的分别占32.20%、11.86%和55.94%,涉及17省份;(2)政策形式多为通知、意见、管理办法等,效力层级较低;(3)政策内容经历了由禁止、严格限制再到探索规范流转的过程,涉及流转条件、方式、程序,交易主体、地价、收益及税费,法律责任及监督管理等方面。研究结论:现有政策体系不够完善、缺乏细则,难以有效应对新形势下集体建设用地流转的复杂性,提出科学开展政策评估、加快修改相关法律、出台国家层面指导意见及加强监管力度等建议。