纠正小区不规范行为

业主(物业使用人)的不规范行为往往会损害大多数业主的权益,同时对住宅小区物业管理也会产生不良影响,这些不规范行为应当得到纠正。行为一:建筑装修垃圾不清理现象:业主装修时产生的建筑垃圾和装修垃圾,倾倒在楼前的硬铺装或草坪上等。原因:主要是物业管理企业没有建立装修管理流程和建立后没有执行;还有一些业主在装修前没有到物业公司进行申请,就自行开始装修,随意倒装修和建筑垃圾;有一些业主拒绝清理,物业公司没办法自行清理。一个30万平方米的住宅小区,因业主拒绝清理或装修后     

上海市住宅装修管理的缺陷之我见

住宅装修管理已经成为上海市物业管理的一大难点。1997年7月1日《上海市居住物业管理条例》(简称《条例》)出台后,市房地局又于2001年12月25日颁发了《关于进一步加强本市居住物业装修管理的通知》(简称《通知》),但由于管理性质的混淆与管理职能的交叉。原有的弊端并未克服,本市装修管理的缺陷依然存在。该文如有不当之处,诚望业内行家指正。     

关注物业管理纠纷的防范与处理

物业管理纠纷,是指在物业管理活动中权责主体因物业管理、服务、收费、欠费、房屋质量、装修过失、相邻关系、紧急避险等利益冲突所发生的争执。其中包括物业管理企业与业户之间、物业管理企业与发展商之间、物业管理企业与相关专业企业之间。以及业户与业户之间、业户与发展商之间的纠纷。物业管理企业在物业区域内实施物业管理服务活动时,难免要遇见各种各样的纠纷。因此,物业管理企业及其处于服务接触第一线的项目经理和业户服务人员必须认真研究与正确认识这些纠纷,学会防范物业管理纠纷与妥善处理物业管理纠纷。     

常见装修病诊治

所谓房屋二次装修就是物业接管验收交付使用后,业主或使用人办理完入住手续,根据自己的需要对房屋进行重新装修的建筑活动.但有的小区(大厦)在房屋装修期间,因装修管理不善或管理方法不当,造成业主财物被盗,房屋滴漏等各类治安事件和经济纠纷,导致业主与物业管理企业,业主与业主之间关系紧张并产生矛盾,为后续物业管理工作带来一定的难度.如何进行有效的物业装修管理,减少不必要的纠纷,本人认为应做好以下几点:     

业主装修心头疼

装修前,业主要向小区物业管理公司交纳装修管理费、保证金、电梯增容费、垃圾清运费……恐怕是在物业管理活动中司空见惯的事了.近二、三年,随着各地规范物业管理工作的开展和地方立法的完善,可以说情况有所改善,但不可否认的是,装修活动中物业"乱收费"的现象依然存在.由于相关立法的滞后性和各地立法的差异性,在这些收费项目中,究竟哪些该交,由谁来交,交多少合适?哪些不该交,是属于乱收费?对这些问题,笔者意欲通过几则案例,展开讨论.     

物管企业能否以自己的名义对不法业主提起诉讼?

案件一:上海申厦物业有限公司受开发商委托,对上海市中山南路某住宅小区进行前期物业管理。何某和姚某购买了该小区某单元601室商品房,并欲对房屋进行室内装修。在房屋正式装修前,物业公司与何某、姚某签订了《物业装修管理协议》和《装修须知》,约定房屋在装修时不得封闭阳台、不得拆除厨房门窗和墙体、不得封闭消防通道门、空调外机应按指定位置安装;并约定协议在履行中若发生争议,各方协商不成时,可以向人民法院提起民事诉讼。     

物业管理者赔偿责任限额思考

物业服务合同，又称物业管理合同，是指由房地产开发企业或业主委员会与其选聘的物业管理公司之间签订的委托物业管理公司对物业管理区域进行综合管理的协议。它是物业管理公司依照约定完成处理委托事务的合同。物业服务合同是民事合同之一，所以应当遵循合同法的等价有偿、公平原则。然而，在实践中，物业管理在物业管理合同中所享有的权利和承担的风险是不对等的。由于物业管理承担违约赔偿责任的风险过大。     

大城市边缘区的居住物业服务需求特征分析

引言 大城市边缘区是城市化过程中形成的一种特殊地理区域.与城市核心区相比较,大城市边缘区具有市政基础设施配套不全,物业类型交错,人口构成复杂等特征.而该地域范围的物业管理服务会受到地域特征的影响.近年.广州边缘地区房地产兴旺,住宅楼盘日益增多,广州市郊区化趋势日益明显,居住郊区化渐成潮流[1][2].由此在大城市边缘区产生相应的物业服务需求.本文的研究以消费者需求特征为切入点.通过对广州市城市边缘区范围内的物业消费现状特征的分析,为广州市边缘区物业服务市场的准确定位.为物业管理企业建立适合消费群体和服务需求、确定细分市场提供决策依据.     

物业经理协会与物业经理的基本素质

加拿大的物业管理制度及法律完善,水平也相当高.物业管理历史可追溯到上世纪四十年代,物业经理这一行业规范化也有近四十年的历史.大约30%的加拿大人居住在公寓大厦,加上写字楼、商业及工业大厦等,使物业管理行业成为加拿大一个十分重要的行业,物业经理是一门专业化的职业.     

如何构筑新时期的浦东物业管理体系

浦东新区的物业管理行业经过了近十年的发展,已经发展成为相对独立的新兴行业,主要表现在:物业管理的领域不断扩展;物业管理覆盖面迅速扩大;物业管理招投标方式得到推广;市场机制开始在物业管理中发挥作用;物业管理的社会效益越来越明显经济效益逐步提高:物业管理立法工作受到重视,物业管理法制环境得到改善。从居住物业的统计数字来看,截至2002年底,浦东新区共有居住物业4200万m~2     

怎样有效处理物业管理投诉

众所周知，物业管理是寓服务、管理、经营为一体的服务性行业，而作为服务性行业的物业管理企业要想杜绝物业管理投诉是完全不可能的，正如营销名言所讲“感谢与不满之间只隔一张纸”。物业管理投诉，亦称物业投诉、专业投诉，是指业户（物业所有人和使用人）在物业使用或享受服务的过程中由于房屋质量、设备设施运行、日常与专项服务、毗邻关系等原因所受到的各种委屈或不满而向物业管理企业提出诉状，请求处理的行为。处理物业管理投诉，是物业管理企业从事物业管理与服务工作中的一项重要任务，也是与业户直接交流、沟通的最佳方式。     

如何规避和化解前期物业管理中的风险

前期物业管理,是指业主委员会与按法定程序及要求聘请的物业管理公司签订的物业服务合同生效之前,由利害关系人对物业进行的管理和服务活动。2003年9月1日开始实施的《物业管理条例》规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第二条规定：“前期物业管理,是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理”。因此,前期物业管理是物业管理过程中的重要阶段。     

收取物业费应认清合同义务主体

[案情] 2008年5月,林某购买了天玺地产有限公司(以下简称天玺地产)在厦门主岛外开发的天鑫花园二居室、建筑面积65 m2的商品房1套.天玺地产委托天翔物业管理有限公司(以下简称天翔物业)实施前期物业服务工作.林某购房同时也与天翔物业签订了合同,并经简易装修后,将商品房出租给陈某一家使用,但租赁合同未约定由谁承担物业服务费用.林某认为从今往后自家的房子已由承租人居住使用,物业服务费用理所应当由实际使用人交纳,并将旨意书面通知天翔物业.     

成都中央花园清水河片区物管区域划分纠纷的评析

[核心提示]明确划分物业管理区域是开展物业管理的基础。物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门具有在辖区内进行物业管理区域划分的行政职权。为保护业主合法权益不受损害,主管部门在划分物业管理区域时应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规     

李钊说法之五:物业管理用房

物业管理用房是指专门供物业服务企业进行物业管理活动使用的建筑.必要的物业管理用房是物业服务企业开展物业服务的前提与必要物质条件.物业区域内已建成的项目中如果缺乏物业管理用房,物业服务企业就可能无法顺利开展物业服务.因此,<物业管理条例>第三十条规定:"建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房."这就从行政法规的层面明确了建设单位负有配置必要物业管理用房的义务.     

试论社区管理与物业管理融合的重要性

物业管理工作包含着社区服务的内容,社区服务寓于物业管理的实际工作中,二者之间密不可分,相互促进,相互依托,并行不悖。将社区管理与物业管理相融合,有利于创新型社区,共建和谐家园,加快城市化进程,更有利于推进网格化组团式服务的工作进程,同样对于物业公司本身可以加强物业管理的力度,将物业管理推进到一个新的层面。两者融合有相当重要的作用。一、社区管理与物业管理的概念所谓社区管理,主要是指一定的社区内部各种机构、团体或组织,为了维持社区的正常秩序,促进社区的发展和繁荣,满足社区居民物质和文化活动等特定需要而进行的一系列的自我管理或行政管理活动。物业管理是指物业管理企业受物业所有人的委托,依据物业管理委托合同,对物业区域内的房屋、设施、场     

物业管理招投标市场现状分析

目前的物业服务主要是对建筑物的维护和对建筑在使用过程中的各项配套设施进行维护和管理。好的物业服务可以使业主对房屋的居住更加满意,为住户的生活提供便利,同时对物业公司自身的效益实现也是很有利的。但是目前的物业服务行业还存在一定的问题,例如在物业管理招投标过程中还存在很多问题,本文对物业管理招投标的现状和问题进行了分析,并提出了相应的解决措施,希望能够为完善我国的物业服务行业提供一定的帮助。     

对物业管理早期介入的经济学分析

一般而言,物业管理采取正式介入的方式指的是,物业管理公司受物业所有人的委托,依据正式的物业管理委托合同,正式接管已验收物业,并正式实施各项有效的物业管理活动,以及向物业所有人和使用人提供各项综合性的有偿服务.     

浅谈物业火警应急处理程序

物业的安全问题始终是每个物业管理人无法回避的课题．物业的安全从其性质可分为治安安全与消防安全两大类，随着现代居住物业规模的日趋完善．设施设备的日趋高档．现代化的保安系统也走进了各类居住物业．也就是说治安安全在很大范围内可以通过技防措施得以解决，现代物业的规模越大．配套设施设备功能越齐全也就意味着消防安全事故渐渐摆上了每个物业管理人的案头．消防安全平时不发生则已．一旦爆发后果不堪设想．它所造成的损失可能是灾难性的乃至毁灭性的破坏．甚至危及整个建筑的安全，所涉及到的范围之广、影响之大可想而知。     

试为"前期物业管理"改名换位

通常情况下,区分所有权物业(以住宅小区为主)竣工销售前期,业主大会尚未成立,不可能由业主委员会代表业主选聘物业管理企业,但又需要对物业进行管理。这时,要求建设单位(以下统称"开发商")选聘物业管理企业来实施物业管理服务。这时的物业管理被称为"前期物业管理"。而一般意义上的物业管理是指从小区成立业主委员会,由业主委员会选聘物业公司后开始的物业管理。