完善我国商品房预售制度

根据建设部《城市商品房预售管理办法》，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。近年来，国内房地产市场蓬勃发展，而商品房预售制度却备受争议。2005年8月，人民银行房地产金融分析小组的一份研究报告中建议考虑取消房屋预售制度，更是“一石激起千层浪”，在社会上引起强烈反响。认真分析我国商品房预售制度的特点及其存在的问题，进一步完善我国商品房预售制度，是促进我国房地产健康发展必须要解决的问题。     

预售房按揭贷款中的几个法律问题

为了及时筹集资金投入商品房开发,房地产开发经营企业与银行配合普遍采取按揭销售的办法。房地产开发经营企业出售尚未建成的商品房,被称作商品房预售。对个人购买预售房给予一定比例的银行个人购房贷款,称为预售房按揭贷款。在办理预售房按揭贷款中碰到许多实际问题,...     

预抵押按揭贷款风险性分析与解决建议

<正>一、预告登记的起因和对市场经济的影响(一)预告登记的起因预告登记制度源于我国上个世纪90年代开始推广的商品房预售房制度,所谓商品房预售制度,指房地产开发经营企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人,由承购人支付定金或房价款的行为。当时我国为加快商品房建设、增加住房供应量,加速开发商建设资金周转,提高了资金使用效率,降低开发商资金使用成本,各地政府大力推出了预售房制度。随着我国市场经济的不断发展和房地产     

浅论我国商品房预售制度之完善

近几年来,商品房开发、交易过程中因预售产生的问题逐年增多,本文从商品房预售制度的概念入手,分析在预售过程中产生的问题,提出完善商品房预售制度的建议。     

浅论我国商品房预售制度之完善

近几年来,商品房开发、交易过程中因预售产生的问题逐年增多,本文从商品房预售制度的概念入手,分析在预售过程中产生的问题,提出完善商品房预售制度的建议。     

商品房预售收入如何确立应税所得额

房地产开发企业预售商品房时取得的预售收入在计算本期预计营业利润额的收入基数是什么？按实际收到的价款还是按《商品房销售合同》记载的总房价？如：销售合同总房价为60万元．但实际只收到客户交来30万元预付款，剩余30万元采用银行贷款当期未收到款，企业在进行企业所得税纳税申报时，当期预售商品房预计营业利润额的收入基数是60万元还是30万元？要回答这个个问题，首先必须弄清楚，房地产开发企业开发产品的销售方式。一般来说，房地产开发企业开发产品的销售方式有两种，一是销售现房，二是预售商品房。     

法国商品房预售中抵押担保制度的应用

法国通过《民法典》和《建筑与住宅法》确立了商品房预售制度,以及预售中的抵押担保制度。有关法律规定,从预售交易开始之前到预售交易结束之后,全过程均通过抵押担保制度保护购房者的利益,     

亟需修改城市房地产管理法

1995年实施的《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条、第四十五条规定，商品房可以预售，且国务院有权决定允许商品房预购人将购买的未竣工的商品房再行转让。相信该法律制度规定的初衷，主要是解决部分房地产企业开发资金不足的问题，推动房地产业快速健康发展。根据十年来的实践和目前我国房地产业发展的现状，应对上述条款进行修改，建议修改《城市房地产管理法》，取消房地产预售制度。     

城市商品房预售管理办法

(1994年11月15日建设部令第40号发布，根据2001年8月15日(《建设部关于修改&lt;城市商品房预售管理办法&gt;的决定》、2004年7月20日(《建设部关于修改&lt;城市商品房预售管理办法&gt;的决定》修正)     

商品房预售资金监管模式法律研究

商品房预售是我国目前房地产开发中的销售方式,是指房地产开发企业在商品房建设工程竣工之前,将正在施工的商品房预先出售给售房者的行为.在现有研究中,亟待解决的问题仍然是监管模式的设计(即监管主体),监管主体与开发商的权利义务关系具体化,以及法律责任的分担问题,但本文限于篇幅仅就监管模式这一关键性问题作初步分析研究.     

签订预售合同取得的预收款能否作为招待费、广告宣传费用的基数?

我公司从事房地产开发业务,开发一座楼盘,产品尚未完工,我单位按规定取得《商品房预售许可证》,和客户签订房地产预售合同,取得预售款项,我单位将其记入预收账款账户,但是,税务机构认为这部分款项应该确认收入,计算其所得税,请问,这是预收款,确认收入有根据呢?假如确认为收入,能作为业务招待费、广告宣传费用的计算基数吗?(北     

从商品房预售制到现房销售制的转变——实践转型、比较分析与对策研究

预售制和现房销售制是商品房销售的两种形式，目前我国以预售制为主，部分地区正在开展现房销售试点。分别从销售对象、隐含风险、融资、商品房价格、价值理念等视角，对商品房预售制和现房销售制进行比较分析，可以发现商品房预售制侧重于交易自由和效率，而现房销售制侧重于交易安全和秩序。选择商品房预售制抑或现房销售制，与城市化进程和规模以及房地产市场的稳定性和成熟度相关。现房销售制替代预售制是大势所趋，但目前我国宜采用预售制和现房销售制双轨并行的模式，有条件地推进现房销售制。为了防范房地产市场风险隐患，应进一步强化商品房预售资金监管：改变目前监管规则零散和效力位阶相对较低的现状，增强法律规范的完整性；对不同类型预售资金实施差异化监管，严格预售资金的发放条件和进度；建立预售商品房市场的准入制度和预售资金监管制度，压实银行和房地产开发商的主体责任。     

是偷税还是未按规定申报纳税

1999年5月28日，江苏省浦西建设工程公司(乙方)与浦新安居房地产开发有限公司(甲方)签订了一份“东方商城花园小区”房地产委托开发协议。协议规定：甲方提供开发建设办理手续的必要印章；乙方负责工程建设及商品房销售，独立核算，自负盈亏．并按商品房销售收入的１０％向甲方支付费用；开发项目债权债务及相关一切法律责任，均由乙方自行负责，与甲方     

预售资金政府监管模式疑难问题探析

商品房预售制度很大程度上缓解了房地产开发企业资金不足的困难,如何确保预售资金专款专用,维护购房人利益成为研究的热点。本文就政府监管的必要性及优势进行分析,并结合天津预售资金监管成功经验对政府监管的一些疑难问题进行探讨。     

税收“有色眼镜”考验房企资金实力

今年,国家税务总局下发了《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号),自今年1月1日起执行《,国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》(国税发[2003]83号)同时废止。从新《通知》来看,税收部门已经带上“有色眼镜”来看待房地产企业,对其影响有三:首先,新《通知》对预售收入的预计营业利润率作了调整。原《通知》规定,开发产品的预售收入应按不低于15%的预计营业利润率缴纳企业所得税。新《通知》对这一规定作了两点调整:一是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率;二是按开发…     

浅谈房地产商执行新的预售标准后对市场的影响

根据房地局新的件精神，凡2001年1月1日以后申请商品房预售许可证的项目将实行新的标准，即：七层以下（含七层）住宅须在主体结构封顶后，八层以上（含八层）住宅主体的结构须完成2／3以上（不少于七层）才可预售，新的预售标准絷 行后，将对市场各方面产生一定影响，这对我行的商品房按揭即是一个机遇也是一次挑战。     

房地产预售收入预征企业所得税税务调整探讨

根据国税发（2003）83号件《国家税务总局关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》规定，房地产开发企业采取预售的方武销售开发产品的，其当期取得的预售收入先按规定的利润率计算出预计营业利润额，再并入当年应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。在进行（预售的第一年）企业所得税汇算清缴时，作如下处理：     

论商品房预售制度的存废

商品房预售制度的存废是学界讨论的热点问题,支持保留的学者从其有利于房地产市场发展着眼;反对意见认为它仅仅有利于开发商,而不利于购房人,且容易引发纠纷。本文从商品房预售制度的来源、概念着手,分析了存废双方的观点,认为商品房预售制度应予保留,并提出了改进措施。     

浅析商品房预售中的预告登记制度

本文从预告登记的基本理论入手,并结合在商品房销售中,商品房预售现象普遍存在的情况,阐述并分析的预告登记的含义、效力。并提出笔者关于完善商品房预售预告登记的建议。     

房地产业呼唤多元化融资模式

众所周知,房地产开发需要引进的资金额度非常大,单纯依靠信托或银行贷款都不能完全解决问题.而我国目前的房地产开发企业的融资结构具有明显的贷款依赖型特征.资金来源主要是自筹资金、银行贷款以及包括商品房预售款、施工企业垫付的工程施工款在内的其他资金来源.从整个行业来看,国内房地产开发的资金80%来自银行(包括预售款)是不争的事实.正因为房地产市场发展过分依赖于银行信贷,从而也就形成了以银行信贷为主的单一的房地产金融模式.可以说,尽管这种融资模式的生成有其现实之原因,但我们却不可忽略它将给国内金融市场及社会经济带来的风险.