打破物业管理的瓶颈——也谈规范业主委员会行为

物业管理活动的法律主体是业主（前期是开发商）和物业管理企业。业主大会、业主委员会只能代表物业管理区域内的全体业主，维护业主在物业管理方面的合法权益。业主大会是物业管理活动中的权利机构，业主委员会只是业主大会的执行机构，它只有执行业主大会决定的职责。据此，《物业管理条例》（以下简称《条例》）明确了业主的概念，规定了业主的权利与义务，业主大会的组成、宗旨、成立条件、职责、会议制度、议事规则，业主委员会的性质、职责与组成，业主公约的内容、法律效力，     

普遍参与式的业主大会制度行不通

业主大会制度是内地物业管理的一项基本制度。但长期以来，业主大会“开会难”、“决策难”的问题异常突出，以至于很多人对这项制度产生了怀疑，有的认为它太超前，有的认为在中国行不通，那么现行的业主大会制度究竟有没有问题，问题出在哪儿，所谓业主大会制度，简单地说，就是一项由全体业主民主决策、民主管理物业管理共同事务的制度。既然它与民主有关，那么我们在研究这个问题时就不能脱离民主的常识和历史发展。     

业主团体法人治理制度是发展方向

2003年6月颁布的《物业管理条例》为我国商品房住宅小区的物业管理设计了全体业主组成业主大会,业主大会为小区物业管理的权力机构,业主管理委员会(简称“业委会”)为业主大会执行机构的业主自治管理机制和制度。遵循这样的制度安排,在更深入的物业管理实践中一些基础的深层面的问题浮出水面成为焦点,如业主大会或业主委员会的法律地位、业主     

制度的生命在于执行 执行的成效在于规则——关于《业主大会和业主委员会指导规则》的几个问题

<正>业主大会制度是《物业管理条例》确定、《物权法》确认的一项基本制度,六年多的实践证明了它的科学性和前瞻性。为适应环境变化和现实需要,住房和城乡建设部在修改、补充和完善《业主大会规程》的基础上,制定并印发了《业主大会和业主委员会指导规则》(以下简称《规则》)。细节决定成败,任何宏大制度目标的实现都离不开细致具体规则的执行,作为业主大会制度的配套性文件,《规则》对新时期进一步规范业主大会和业主委员会的活动,积极稳妥推行业主大会制度将起到重要的促进作用。     

我国业主自治制度与社区治理的思考

<正>我国业主自治制度与社区治理是深圳物协2016年承担的课题,我们对业主自治制度及社区治理相关问题进行了研究,我们针对的不是业主委员会运作存在的问题,而是业主自治制度,主要从以下两个方面进行分析:一是我国业主自治制度存在的问题原因分析;二是如何解决业主大会制度存在问题的思考。我国业主大会制度为什么存在这么多问题?业主自治制度存在很多的问题,从整体层面来看,目前全国业主大会的成立率还不到30%,已经     

加强制度创新,推动业主大会制度的落实——读郑州市《业主代表协调委员会指导意见》有感

<正>随着《物权法》出台,《物业管理条例》修订,业主大会制度得到进一步强化,业主大会的召开和业主委员会的成立也急迫地提到推进物业管理工作规范发展的重要议程。2010年住房和城乡建设部制定并发布了《业主大会和业主委员会指导规则》(以下简称《规则》),对规范业主大会和业主委员会活动,缓解成立和运作过程的矛盾纠纷,维护业主和物业服务企业的合法权益,总体起到积极的促进作用。上海、天津等地按照《规则》要求加     

对业主自治管理的理解和认识

《物业管理条例》（以下简称《条例》）确立了在我国实行社会化、专业化、市场化的物业管理的七个基本制度。其中，第一个也是最重要的就是业主大会制度。业主大会制度的实质是业主自治，也称业主自治管理。多年来，随着物业管理的普及，业主自治逐渐深入人心，在实践中也出现了一些好的做法，积累了一些有益的经验。但在对业主自治的理解和认识上，一些人还存在着或多或少的偏颇，以至出现这样那样的问题。本文针对这一问题谈下笔者的一些认识。     

郑州市推行“业主代表协调委员会”工作制度

<正>业主是自我管理的主题,鼓励全体业主应当积极参与小区管理活动,履行自主管理、自我服务责任,共同协商处理小区事务。业主大会制度是实现业主自我管理、自我服务的重要组织,是创建和谐社区的有力保证。在当前条件下,如何实现业主大会制度的良性运作,破解业主大会成立难和业主大会成立前的业主自治管理问题,郑州市在这方面探索出了一条有益的道路,提出了建立业主代表协调委员会的工作思路,并付诸于实践,取得了较好的社会效果。     

关于构建业主代表大会制度的思考

在上期的专栏文字里，我对“普遍参与式”的业主大会制度的不合理性和不可行性进行分析论述，在这种制度安排下，在一些规模较大的住宅区，业主自治四处碰壁、举步维艰。那么，应当如何改造这种现行的业主大会制度呢/人类民主实践的历史已经给出了答案，那就是以代议制民主论为指导，     

社会·小区

长春市：人大代表提出“规范物业服务企业建议” 不久前，长春市“两会”上，市人大代表曲道成提出一份专门针对物业服务规范的建议，希望建立和完善物业服务法规体系，政府相关主管部门加大对已经出台的法规的执行监管力度。建立物业服务市场准入制度。同时，逐一解决业主大会成立难以及业主委员会难以运作、难以监督等问题。     

住宅小区“业主自治”的实现过程

（接上期）一般来说，筹备业主大会需要从征集业主签名开始。征集到多少个业主签名，并因此能够得到相关政府部门的认可或支持，通常被称为“业主大会成立门槛”。随之而来的问题是，为什么各地的“业主大会成立门槛”会有不同？     

言论

在没有成立业主大会之前，由单体业主承担没有组织实体的组织义务是一件非常“荒唐”的事情。业主大会的成立，既取决于开发商、行政主管部门等多方努力，又在根本上取决于全体业主的意愿。该责任不是开发商单方面所能全部承担的。     

北京市国土资源和房屋管理局转发建设部业主大会规程及有关问题的通知

各区县国土房管局、各业主大会及业主委员会、各物业管理企业、各开发建设单位: 现将建设部《业主大会规程》转发给你们,并就执行中的有关问题一并通知如下: 一、筹备成立业主大会及组建业主委员会 (一)新建居住物业筹备成立业主大会的,应在物业所     

成立业委会，政府不作为成被告——谈政府物业服务职责

案情简介 丁某、朱某均系上海市长宁区武夷路某小区二期的业主，在该小区具备成立业主大会条件时，鉴于建设单位未向上海市长宁区房屋土地管理局提交成立业主大会的要求，2005年至2006年，丁某、朱某及其他200余位业主多次共同向上海市长宁区房屋土地管理局提交成立业主大会及业主委员会的书面申请。2006年4月4日，     

长沙：半数业主同意就可炒掉“物业” 5个街道先行尝试

3月9日，长沙正式出台《业主大会成立和召开工作指导规程》，该指导规程就业主大会和业主委员会成立程序、业主委员会换届程序、解聘物业服务企业程序作了详细规定。长沙市房产局物管处将在全市选择5个街道进行先期试点，     

合力构建物业管理的法规体系

《物业管理条例》(以下简称《条例》)是我国第一部物业管理行政法规，其核心意义在于确立了一系列重要的物业管理制度，对业主及业主大会、前期物业管理、物业管理服务、物业的使用与     

小议业委会自身建设以及长远发展

笔者是某小区花园成立业主大会的提议人、业主大会筹备组监票人，也曾是该小区业委会聘请的义务第三方顾问。     

郑州市物业管理领导小组办公室关于推行住宅小区业主代表协调委员会的指导意见

<正>郑物【2011】4号为了健全和完善住宅小区物业管理制度,充分发挥业主在物业管理活动中的主体作用,创新业主大会、业主委员会成立前,业主自我管理模式,促进和谐社区建设。现结合我市实际,制定住宅小区业主代表协调委员会指导意见。一、指导思想以国务院《物业管理条例》、《郑州市物业管理条例》、住建部《业主大会和业主委员会指导规则》等法规制度为指导,以《郑州市物业管理纳入社区建设工     

业主大会规程

第一条 为了规范业主大会的活动,维护业主的合法权益,根据《物业管理条例》,制定本规程。 第二条 业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 第三条 一个物业管理区域只能成立一个业主大会。 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成。     

应该明确业主大会的法律地位

无论是国家《物业管理条例》还是地方相关法规，都规定了住宅区应成立“业主大会”代表和维护全体业主在物业管理活动中的合法权益，选举“业主委员会”作为业主大会的执行机构。因此人们普遍认为业主大会就是“代表和维护全体业主在物业管理活动中合法权益的群众自治组织”。从实质意义上看，这种定位毫无疑问是正确的，是必须的和恰当的。