业主大会和业主委员会工作发展的分析与思考

<正>业主组建业主大会和业主委员会,是广大业主行使业权的平台,是业主对自己所有财产进行管理与支配的执行机构,其建立与完善是民主进程中的一个重要环节,是我国基层自治组织的一种崭新模式。它的出现是我国市场经济发展和住房商品化的直接产物,是市民维权意识和自我管理需求的体现。     

业主委员会制度在物业管理体制中的地位作用及其改进思路

与计划经济年代由政府或企事业单位采用行政手段进行的传统房产管理相比，物业管理作为社会主义市场经济条件下产生手一种新型管理服务体制，其最基本的特点最业主自治自律与物业管理企业统一专业化管理服务相结合，业主自治自律包含两个方面，首先，业主是物业的所有人，对的民拥有物业享有占有、使用、收益、处分的权利，同时也必须承担出资对物业进行必要的管理、维护的义务，在此基础上，业主享有选聘，监督物业管理公司的权力和对重大物业管理问题的决策权力，这主不是业主自治。其次，在共同使用物业的过程中，单个业主的利益不可避免地会与全体业主的共同利益发生一步矛盾，这就要求单个业主从维护全体业主共同利益的原则出发调整、约束自己的行为，这就是业主自律。     

深圳业主论坛揭牌仪式暨论坛第一讲举行

“业主自治”，指的是在尊重建筑物区分所有权的基础上由业主共同决定公用部位的使用和管理，包括使用和管理方式。因此，业主自治中的“自治”。并非政治层面的自治含义，同时“业主自治”也并不等同于“业主自管”，即业主自己管理小区，业主自治与物业公司工作的合法开展也并不存在着根本上的矛盾和冲突。     

居民小区自治式物业管理模式分析

在商品住宅的物业管理中，实行业主自治管理是市场经济发展的必然选择。随着商品房的普及，房屋逐渐变为人们的私有财产，私有财产的拥有权、使用权、处置权受到我国《宪法》、《民法》等各种实体法律的保护，业主决定如何对自己的房屋进行管理的权力来自业主对自有财产的合法处置权，任何人对这种权力加以干预或侵犯都是违法的，物业管理委员会（又名：业主委员会，简称：管委会）对物业的自治管理是业主这种权力的集中体现。     

论物业管理中业主"投票权"的确定行使

业主(注1)的“投票权”又称“表决权”或“决议权”，是指在物业管理中，业主通过参与业主大会的投票表决，做出共同意思决定的权利。它主要是基于建筑物区分所有权而形成的一项法律权利。业主“投票权”的行使，是物业管理的核心内容，是实现业主共同性物业财产权益有效管理的重要手段，也是业主在物业区域内实施民主自治的主要方式。因此，科学、     

中国内地业主自治制度历史沿革与完善对策

广义的业主自治是指特定建筑物的区分所有权人，一方面根据自主意志对自己专有部分进行自益性管理（包括委托他人代管），另一方面组成业主团体，通过行使建筑物区分所有权，对业主的共有部分和共同事务实行公益性统一管理，从而形成业主个体自治管理与业主团体自治管理相结合的一种物业管理方式和制度；狭义的业主自治，是指物业管理区域内的全体业主，为了对其物业进行管理、     

浅谈业主自治组织的完善

物业管理最重要的原则是＂业主自治管理＂,而业主自治组织又是业主自治的核心,所以业主自治组织的完善和顺利运作是保障业主自治实现的根本。     

政府指导之“界”与业主“自治”之界

在我国业主享有的是基于建筑物区分所有权的“管理权”，而不是民主政治意义上的“自治权”。 实际生活中，有些人言必称“业主自治”。笔者认为这与我国现行体制和法律规定不符。他们所说的“业主自治”充其量指的是“业主自管”，即在涉及小区建筑物共有部分事务的时候由业主共同行使管理权，通过共同投票或者开会表决的方式进行决策，或者是指小区业主自行组织人、财、物对小区的绿化、卫生、共有部分、公共秩序等进行管理而不委托物业企业进行管理。     

“阳光物业服务模式”让更多的业主享有阳光物业服务

阳光物业服务模式是在业主民主自治的环境下，通过物业公司与业主建立平等的契约关系，在保障业主对物业服务的知情权、参与权和决策权的前提下，做到业主自治与专业物业服务有机结合，物业公司的财务公开透明，经营规范，获取阳光利润的阳光物业服务模式。     

2009年12月深圳景洲大厦选出业主自治管理委员会

【事件】2009年12月，深圳景洲大厦小区超过半数业主选举出了目前国内仍有争议的业主自治管理委员会。当前，除了《物权法》中还能找到相关内容的原则思路，但国家并没有明确的法规政策来界定解释业主自治管理委员会。选举成立业主自治管理委员会，已超出了有关法规政策的明文规定。小区所属的街道办和社区，对这一选举的合法性表示不予承认。     

通过团队竞选和账户共管走双赢之路——天然居业委会经验介绍

“从上世纪90年代初至今20年，业主维权的问题相差无几，业主自治为什么这么多年没有进步？”深圳大学社会管理创新研究所副所长马卫红认为，从1991年内地第一个业委会在深圳成立、1994年深圳出台特区物管条例至今20余年，深圳业主自治的整体状况却依然举步维艰、难关处处。     

对业主自治管理的理解和认识

《物业管理条例》（以下简称《条例》）确立了在我国实行社会化、专业化、市场化的物业管理的七个基本制度。其中，第一个也是最重要的就是业主大会制度。业主大会制度的实质是业主自治，也称业主自治管理。多年来，随着物业管理的普及，业主自治逐渐深入人心，在实践中也出现了一些好的做法，积累了一些有益的经验。但在对业主自治的理解和认识上，一些人还存在着或多或少的偏颇，以至出现这样那样的问题。本文针对这一问题谈下笔者的一些认识。     

物业管理:从行政管理走向业主自治

我国物业管理从无到有,经历了从政府行政管理向业主自治管理的发展过程。搞好业主自治下的物业管理,需要从多方面开展工作,即政府要充分尊重业主物业管理的自治权,从管理型政府向服务型政府转变,培育业主组织的治理能力;良好的物业管理是业主广泛参与的过程与结果,必须将广大业主发动起来,促进业主共同关心、支持并参与物业管理与建设,业主及业主组织在物业管理中应发挥主体地位和主导作用,不断积累并形成自身的物业管理治理能力;物业经营单位要提供高效的服务能力,狠抓经营管理,协助业主提升物业管理能力。     

探析:业主委员会的民事诉讼主体资格

根据《物业管理条例》的规定,业主委员会是依据管理规约或者法律的规定,在房地产行政主管部门指导下,并经过业主大会选举产生的,它是业主代表组成的代表业主利益、监督物业服务企业和广大业主履行管理规约的民间组织,属于业主团体自治管理性质的组织。以产权为联系纽带的业主通过自治方式产生代表自己利益的组织,     

美国业主组织运作模式之借鉴

范国振先生任深圳市南天一花园小区的业委会主任十多年，对中国体制和文化背景下的业主自我管理颇有研究。因其常常往返于中美两国，亲身考察了美国业主自我管理的情况，并将在美国的所见所思与其在国内十多年的业主自治的实践经验融合起来，与读者分享。虽中美文化迥异，业主自治模式不能生搬硬套，但扩大视野、多些思考和对比对中国业主自治的发展来说，还是有所裨益的。     

关于发挥业主委员会职能作用的思考

业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织,是在业主或业主代表大会闭幕期间履行义务、行使权力、敦促物业企业落实各项服务管理工作的常识机构。然而,作为市场经济条件下房管系统的新生物,能否代表业主的意志,把小区内该管的事情管好,应尽的职责尽到,事关小区建设标准,乃至居民生活质量的提高。据对部分小区物业管理状况的调查感到,有些业主委员     

建立业主大会制度下的物业管理服务机构

物业管理发展至今，随着新时代精神和业主维护自身权益、对自身财产管理的要求的出现，现有的物业管理方式需要进行改革与发展。而首先，就要明确市场经济体制下物业财产权利主体与物业服务管理主体，以及两者之间的权利和义务关系，明确双方在市场经济中的主体地位。     

我国业主自治之法律制度研究

依据我国《物权法》关于建筑物区分所有的规定，业主对于自己所有的物业享有自我管理的权利，简言之业主自治。由于我国物业管理起步较晚，自治管理的法律法规还不是十分健全，本文就我国现行的业主自治制度进行研究发现还有一定的不足，提出了完善之理论基础。     

开放式物业管理模式探析（1）

现行的物业管理体制与社会主义市场经济不相适应；提出以业主自治、市场化管理为核心内容的开放式物业管理模式；从权力结构、服务管理系统、管理目标及实现条件等方面对开放式物业管理模式进行了探讨和分析。     

物业管理的安全问题研究

住宅使用安全是公共安全的一个组成部分。在市场经济体制下，通过依法制定政策发布规章和标准，下令对住宅使用安全实施间接管理，业主为住宅使用安全管理的责任人。物业管理企业接受业主委托按照合同约定在物业管理小区内实施住宅使用安全管理；业主和使用人应遵守安全制度和规章，服从管理，社会各界包括街道和社区予以配合、支持和监督。