在建工程抵押标的物内涵辨析及登记注意事项

随着房地产业的迅速发展，在建工程抵押贷款在房地产贷款中所占的比重逐年增加。毋庸置疑，在建工程抵押在建设单位筹集资金、保证工程后续建设方面发挥了很大的作用，促进了房地产业的发展。但是，由于在建工程的特殊陛，以其为标的进行的抵押存在很大的不确定性，风险较大。因此，目前还有不少地区的房管部门尚未开展在建工程抵押登记。《中华入民共和国物权法》第202条规定，“正在建造的建筑物、船舶、飞行器”等债务人，或者第三人有权处分的财产可以抵押。如果不予办理在建工程抵押登记，那就成了名副其实的不作为。事实上，部分地区的房管部门不办理在建工程抵押登记，主要是因为对抵押物的内涵和抵押权成立的条件等问题把握不准，害怕因登记错误或失误而造成行政赔偿。本文拟就这些问题进行浅析。     

浅谈房地产在建工程的抵押评估

在房地产估价中，常常会遇到房地产在建工程的抵押评估，其原因是由于开发商资金不足，需通过金融机构融资方式解决。按现行的房地产抵押登记制度，抵押人在办理房地产抵押登记时，必须提供“具有房地产估价资质的评估机构出具的估价报告。”由于在建工程抵押评估时，委托方提供的不是房屋所有权证等具有公信力的房屋合法凭证，而是提供土地使用证、建设用地规划许可证，建设工程规划许可证及施工图纸等有关资料，这些资料的合法性、真实性、准确性均有待估价人员深入的核实和准确的把握。为此，笔者根据实践中遇到的问题和解决的方法，就房地产在建工程的抵押评估，谈一些粗浅的认识。     

在建建筑物抵押及登记问题研究

正一、《物权法》出台前有关在建工程抵押的法律规定《物权法》出台前,关于在建工程抵押的规定主要见于《担保法》、《担保法解释》及部门规章中,在建工程抵押登记方面的规定,主要见于《土地登记规则》和《城市房屋权属登记管理办法》等部门规章之中。此外,上海、沈阳、福州等一些开展在建工程抵押登记的城市,也相应制订了一些     

如何规范在建工程抵押登记

目前,在建工程抵押已成为企业的一种主要融资渠道,特别是近年来我国出台了大量房地产金融税收新政策,房地产企业面临着前所未有的资金信贷难的问题。因此,如何规范在建工程的抵押登记成了有关部门必须认真探讨和解决的问题。     

浅谈如何应用剩余法评估在建工程价格

根据《城市房地产抵押管理办法》第三条规定，在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行。从上述定义可看出，在建工程抵押得来的贷款只能用于该工程的建造。因此，对已完工甚至已竣工验收了的工程就不能进行在建工程抵押登记，而应该督促其尽快完善产权后再进行产权抵押登记。     

浅谈房地产在建工程的抵押评估

在房地产估价实践中，常常会遇到房地产在建工程的抵押评估，其原因：一是由于开发项目投资数额较大，要完成整个开发项目，开发商资金不足，需通过金融机构融资方式解决；二是企业扩大投资经营规模，流动资金不足，造成技改项目或新的投资项目资金不足，需要通过贷款加以解决。按现行的房地产抵押登记制度，抵押人在办理房地产抵押登记时，必须提供“具有房地产估价资质的评估机构出具的估价报告”。由于在建工程抵押评估时，委托方提供的不是房屋所有权证等具有公信力的房屋合法凭证，而是提供土地使用证、建设用地规划许可证，建设工程规划许可证及施工图纸等有关资料，这些资料的合法性、真实性、准确性均有待估价人员深入的核实和准确的把握，因此，房地产在建工程的抵押评估有其复杂性。本根据实践中遇到的问题和解决的方法，对以下几方面的问题提出探讨。     

在建工程抵押登记若干疑难问题探讨(上)

正在建工程抵押是当前房产登记中经常遇到的一种登记类型,当中存有不同的情形,各地登记机构对其理解不一致,操作方式也是截然不同,给当事人带来不便,也直接影响了登记的公信力,笔者在此详尽梳理了在建工程抵押登记中的若干问题,并作一探讨。一、在建工程是否符合物权客体要求抵押权作为物权的一种,应当符合物权客体要求,作为物权的客体,需为人力所能控制并具有价值的有体物。就在建工程而言,属于正在建造的建     

在建工程抵押标的只能是已建成部分

《物权法》第180条明确规定,债务人或者第三人有权处分的在建工程可以抵押,《城市房地产抵押管理办法》（下称《办法》）中对在建工程抵押的目的要求、主体要件、客体要求和形式要件等做了详细的规定。     

论新形势下的房地产抵押价值评估

2006年年初，国家建设部、中国人民银行、中国银监会联合下发了《关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知》，并同期制定了《房地产抵押估价指导意见》，该意见的出台，是金融机构降低自身信贷风险、规范房地产估价市场行为的一个重大举措，对房地产估价特别是抵押价值评估的影响很大，意义深远。为此，长沙市各大银行也积极作出回应，其中长沙市商业银行率先提出了《不动产抵押物变现能力评估管理暂行办法》，对新形势下不动产抵押物评估进行了规范，从评估的范围原则、操作管理、报告的具体要求等各个方面对估价机构做了详尽的要求并制定了相应的罚则。这一系列方案的出台，是在目前房地产业异常火爆并带动房地产中介行业快速发展的前提下，金融机构出于防范和控制自身风险而给我们房地产抵押价值评估提出的新课题，因此有必要引起我们的高度重视和认真研究。     

试说典当行申请登记的“房地产抵押典当”

近年来，典当行因从事“房地产抵押典当”业务向房屋登记机构申请房屋权属登记的情形越来越多。典当行所称的“房地产抵押典当”，究竟是“房地产抵押”、“房地产典当”，还是‘房地产既抵押又典当”，办理这种“房地产抵押典当”会有什么风险，房屋登记机构及其工作人员一般不很了解。本文尝试从分析《典当管理办法》及其他民事法律政策规定的房...     

金绍达信箱：房地产权属管理疑难问题解析（九）

在建工程抵押和房地产抵押有哪些区别?在建工程是尚在建造中的房屋，是一个处在变化过程中的物。因此，在建工程抵押与房地产抵押有较大的区别。建设部《城市房地产抵押管理办法》规定：在建工程抵押是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，而为偿还贷款进行的担保。由此可见，在建工程抵押与房地产抵押的主要区别有两方面：一是抵押人不能作为第三人为他人进行担保，     

南京房地产抵押登记网上办理系统建设的初步实践

一、南京房地产抵押登记网上办理系统简介 南京房地产抵押登记网上办理系统是为更好地提高抵押登记的安全性和高效性，利用现有权属登记系统和网上房地产系统的科学组合，而增加的与以往实物资料申请抵押登记并存的网上申报模式。主要内容包括：商品房在建工程抵押网上申报、城市房地产抵押网上申报及其注销网上申报、商品房按揭网上申报及其注销网上申报。     

银团贷款与房地产抵押

众所周知,房地产开发具有投资量大、投资周期长的特点,开发企业因自有资金有限,除项目前期的资金投入外,一般都需要通过抵押贷款等融资手段来解决资金不足的问题。修改后的《上海市房地产抵押办法》（以下简称《新抵押办法》）加强了对房屋期权抵押行为的规范,在第二十二条（以房屋建设工程期权设定抵押权）中明确规定以房屋在建工程期权设定抵押权的,必须符合“该建设工程范围内的商品房尚未预售”的条件,换言之,已经发生商品房预售行为的房屋在建工程期权不得再作抵押。这就意味着商品房的开发企业除了必须具备一定量的自有开发资金外,或选择商品房预售的方式,或选择以房屋建设工程期权向银行抵押贷款的方式获得继续开发的资金。然而,按照《新抵押办法》第二十四条（资金监管）的规定,在符合抵押条件的时候,先将房屋建设工程期权向银行作抵押取得贷款,在落实资金监管措施的前提下,经抵押权银行同意进行预售,将预售所得的房款通过资金监管的渠道先行用于清偿该房屋建设工程的各项贷款,待注销相应部位的抵押权后,办理该部位商品房预售合同登记备案的做法,在实务上还是有可操作性的。在这种情况下,抵押的方法在理论上有四种：一是将整个的建工程分成若干个部分,按需要时分别向一个或数个银行抵押贷款（但仍要满足该商品房开发项目范围内尚未预售的先决条件）;二是将整个在建工程一次性抵押,获得足够的贷款;三是将整个在建工程一次抵押,获得并不足额的贷款,需要时用其余值部分再次抵押;四是将整个在建工程一次设定最高额抵押,按需要陆续取得贷款。但在实务中,第四种方法根据《新抵押办法》第二十二条中“不得以房屋建设工程期权设定最高额抵押”的规定,目前已被禁止;第一、三种方法会使抵押情况趋于复杂,登记手续烦复,登记时所发生的费用也较高;唯第二种方法为最优 。但中大型的商品房开发项目往往需要投入巨大的资金,少则几千元,多则高达数个亿,如将整个在建工程项目作一次性抵押贷款,这样巨大的融资量仅靠一家银行的力量是难以承担的,况且房地产开发项目投资周期较长,由于市场的不稳定因素,相对风险也很大,任何一家银行亦往往不愿单独来承担,此时可采用银团贷款的方式进行融资。     

当前在建工程抵押中存在的弊端

在说明什么是在建工程抵押时，首先简单介绍一下《城市房地产抵押管理办法》。《城市房地产抵押管理办法》根据《中华人民共和国城市房地产管理法》和《中华人民共和国担保法》制定，于1997年5月9日建设部令第56号发布，自1997年6月1日起施行，并于2001年8月15日根据《建设部关于修改〈城市房地产抵押管理办法〉的决定》修正。修正后的《城市房地产抵押管理办法》中所称在建工程抵押，是指抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款，以其合法方式取得的土地使用权连同在建工程的投入资产，以不转移占有的方式抵押给贷款银行作为偿还贷款履行担保的行为。     

登记时收取处置权证明的必要性

正2014年5月,某市房屋登记中心下发了《关于进一步精简房屋登记办事材料的通告》,通告明确,属行政机关、事业单位及国有企业转让房产,不再提供同级人民政府国有资产管理部门或上级主管部门同意房产转让的批文或备案证明。央属企业、省部级以上国有单位在我省设立的分支机构转让房产,或军产转让,不再提供上级主管部门批复文件。凡申请房地产抵押登记(含在建工程抵押登记),抵押人为法人或其他组织的,不再提供签约前应履     

在建工程抵押权登记如何转为房屋抵押权登记

某市登记机构询问：原建设部《城市房屋抵押管理办法》第34条第2款规定：以在建工程抵押的,抵押的房地产在抵押期间竣工的,当事人应当在抵押人领取房地产权属证书后,重新办理房地产抵押登记。而《房屋登记办法》第62条规定了在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后,当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。这两个规定里一个是用“重新”办理房地产抵押登记,而另一个是“转为”房屋抵押权登记。问：1.两者规定有什么不同？2.对这类抵押的办理为什么要用“转为”一词？登记机构应该如何将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记,应收取哪些登记材料？     

浅谈构筑物登记

随着市场经济的发展，大量的自然人、法人将自己的构筑物等不动产财产推向市场，以求将合法的财产以资产、资本的身份为自己带来剩余价值。根据《物权法》的有关规定，构筑物等不动产进入市场的前提是登记。《物权法》的实施为构筑物登记创立了法律上的依据，也成为我们房屋登记机构的一个新课题。近日，我们蓬莱市房地产管理处为蓬莱中柏京鲁船业有限公司办理了码头在建工程抵押权登记，成为蓬莱市第一例码头为抵押物的构筑物抵押权登记。     

在建工程抵押估价中一个需要引起重视的问题

一，在童工程抵押和在童工程抵押物估价。在建工程是一种特殊的房地产形态，在房地产开发逐渐步入高峰期的今天，它已经越来越成为增量房地产中的一个重要组成部分(或称增量房地产必经的形态阶段)。在建工程也是目前房地产开发企业和银行借贷关系中重要的抵押物形态。     

浅谈房地产抵押估价

房地产抵押估价,要求估价人员不但有深厚的专业理论知识,丰富的市场经验,熟练掌握国家有关法规政策,还要学习掌握与房地产抵押相关的法政政策,《房地产估价规范》以下简称《估价规范》中也指出：房地产抵押评估应依据《中华人民共和国担保法》、《土地管理法》、《城市房地产抵押管理办法》以及当地和其他有关规定进行。同时还要审查估价对象是否符合抵押条件,核实确定抵押范围,而不应不负责地将委托部分全部估价。以免修改估价报告,造成重复劳动,卷入纠纷,影响估价机构信誉。特别是要消除估价机构脱钩之后受经济利益驱使,对委托人委托什么就估什么,认为哪些房地产可以抵押是登记部门的事的糊涂认识。最大限度地保证抵押权人的合法权益是估价机构面临的一个重要任务。     

浅谈房地产复式抵押

在房地产抵押中,除了最常见的单个标的对应单个抵押人以及单个抵押权人这种一般抵押形式外,数个标的同时抵押或一次出现几个抵押权人的现象也时有发生。也就是说,在一次抵押登记中出现多个抵押物或多个抵押权人,我们将这种抵押形式叫作复式抵押,以区别于一般抵押。下面针对抵押