构建城乡一体化的建设用地市场探讨

建设用地市场的城乡分割局面在很大程度上阻碍了城乡一体化发展的道路。从当前城乡建设用地市场的现状入手,分析现代市场理念下城乡一体化建设用地市场的必然要求,并认为"不转权"的集体建设用地市场是关键。研究表明:城乡一体化的建设用地市场可以通过乡镇企业建设用地直接入市、宅基地一体化流转以及缩小征地范围三方面实现。     

集体建设用地入市流转的法理思考

集体建设用地入市流转是我国经济发展的必然要求,在某些经济发达地区已不可遏止。然而,由于当前的法律法规对集体建设用地的限制使其在流转中产生了许多矛盾和问题,因此,解决农村集体建设用地在入市流转中的法律法规问题成为当务之急。文章试图从当前集体建设用地入市流转的法律空间及可行性入手,提出了有关集体建设用地入市流转的法理思考。     

农村集体经营性建设用地入市收益分配探析

文章以农村集体经营性建设用地入市试点地区调研为基础,重点研究入市土地增值收益分配机制。当前试点县(市)土地增值收益分配存在显著的区域特征,主要表现为市城乡结合部类型、农村地区类型、城市规范管理类型等三种类型。基于增值收益分配失衡、集体经营组织薄弱、"入市"与"征地"收益差异过大等问题分析,提出完善土地增值收益分配机制的对策建议:(1)完善土地入市增值收益核算与分配机制;(2)加强规划引导,顺畅土地入市程序;(3)加强交易平台建设和完善税制;(4)加强收益统筹;(5)协调"入市"与"征地"增值收益。     

集体经营性建设用地入市问题与对策研究——以全国统筹城乡综合配套改革试验区成都为例

通过对改革试验区农村集体经营性建设用地入市相关问题的研究表明,当前,农村集体经营性建设用地入市流转取得了一些成效,但仍存在出让主体不合格、流转收益分配机制及开发利用投融机制不健全、流转规模偏小及相关配套措施不完善等问题,制约了农村集体经营性建设用地的入市流转。为推动农村集体经营性建设用地进一步入市流转,要改革集体土地所有权主体虚位问题,明晰集体土地权属主体;尊重农民意愿,完善流转收益分配机制;畅通集体经营性建设用地获取路径,壮大入市规模;缩减征地数量,坚持民生导向;加强相关配套制度建设,助推入市流转。     

集体建设用地入市是否影响城乡统一建设用地市场？ ——基于浙江德清微观土地交易数据实证研究

研究目的:基于2013—2019年浙江德清集体和国有工业用地微观土地交易数据,实证分析集体建设用地入市对城乡建设用地市场的影响效应和作用机制.研究方法:微观计量经济方法.研究结果:(1)集体工业用地价格和利用效益明显较国有工业用地要低;(2)集体建设用地入市对国有工业用地价格具有正向效应,将推动周边国有工业用地价格上涨9.5%;(3)集体建设用地入市试点改革降低了城乡建设用地价格差距,空间集聚有助于提升集体工业用地入市价格.研究结论:政府应深入推进集体建设用地同权同价入市,促进城乡建设用地市场协调发展.     

农村集体建设用地直接入市的理性思考

农村集体建设用地直接入市有着深刻的利益动因,是土地使用制度改革的推进和市场经济发展的必然,但不应操之过急。分析了建设用地直接入市存在的诸多亟待解决的问题,如对现有土地制度的冲击,土地产权障碍,收益分享与支配,政府利益障碍,支撑体系研究滞后等,以期为建设用地入市制度的变革与完善提供借鉴,促进建设用地流转市场的发育。     

农村集体建设用地流转支撑体系探讨

在农村集体建设用地入市形势日渐明朗之时,政府土地行政管理部门以及相关立法机构的当务之急是建立好集体建设用地流转的支撑体系。就农村集体建设用地支撑体系框架中的制度支撑体系、法制支撑体系、权益保障支撑体系和外部环境支撑体系进行探讨,最终将集体建设用地关注的焦点转移到入市后及其相关制度的建设上来。     

晋中市寿阳县农村零散集体建设用地入市的研究

现行的土地制度与我国目前经济体制不适应的问题逐渐明显，推动农村零散集体建设用地入市改革具有重大意义。文章以寿阳县为例，采用实地调研的方法，通过合理高效配置寿阳县土地资源，推动寿阳县建立城乡统筹的农村集体建设用地的市场化进程。零散集体经营性建设用地通过重新组合后入市，将原来农村建设的一些不规范问题纳入法制化轨道加以解决。同时，通过完善集体建设用地市场交易规则，将集体建设用地纳入统一的信息化平台进行公开交易，可以实现城乡土地均等入市，有效提升土地资源的配置效率。     

农村集体经营性建设用地现状及入市问题研究*——基于东北三省部分地区调查

党的十八届三中全会提出允许农村集体经营性建设用地入市,与国有土地同权同价,为集体土地流转指明了新的方向。为了了解农村集体经营性建设用地的现状,入市存在的问题,该研究通过全面调查和典型调查相结合以及访谈的方式对东北三省的沈阳市、东港市、哈尔滨市、长春市进行实地调研,其中包括8县(区)、15个乡镇(街道)、164个行政村、33家典型企业。利用数理统计方法,分析东北三省农村集体经营性建设用地现状及存在问题。东北三省农村集体经营性建设用地现状特点为总量不大,单宗面积小;分布零散,主要集中于城乡结合部;隐形流转普遍,缺乏规范性的引导;利用粗放,效益低下。研究结论:农村集体经营性建设用地入市存在缺少法律依据和制度保障、产权不清晰、城乡规划不详细等制度方面的问题以及农村集体经营性建设用地基数不清,流转对象不明确、历史遗留问题较多、潜力有限、村集体对农村集体经营性建设用地入市认识不清等现实方面的问题。修订和完善相关政策法规,建立配套的法律制度、开展农村集体经营性建设用地专项调查和确权登记、建议在东北地区同步宅基地制度改革、按照"尊重历史、承认现实"的原则,协商解决历史遗留问题是有序推动农村集体经营性建设用地入市的重要途径。     

集体建设用地使用权流转可行性之法理分析

研究目的：研究集体建设用地使用权流转的可行性,为完善相关政策法规提出构想与建议。研究方法：文献研究法、比较研究法、实证研究法。研究结果：国家垄断建设用地使用权市场弊大于利,集体建设用地使用权直接入市则利大于弊。研究结论：应当实行国家严格控制下的集体建设用地使用权入市制度。     

集体经营性建设用地入市对农民生活水平的影响

为了解决城市用地紧张、提高农民收入与生活水平,自2015年,全国33个试点地区开始实行土地制度改革,其中15个城市进行集体经营性建设用地入市改革。为了更进一步地了解入市改革政策绩效,本文选择第一批试点地区及其他62个地区的农民生活水平用作本次实验的观测样本,采用双重差分法,以实际数据为支撑探究集体经营性建设用地入市与当地农民生活水平之间的关系。研究发现：集体经营性建设用地入市能够显著提升农民生活水平。因此,政府应不断推进和完善集体经营性建设用地入市政策,从而积极提升农民生活水平。     

构建城乡一体化的建设用地市场探讨

建设用地市场的城乡分割局面在很大程度上阻碍了城乡一体化发展的道路。在对当前城乡建设用地市场现状分析基础上,提出了现代市场理念下城乡一体化建设用地市场的必然要求,并认为“不转权”的集体建设用地市场是关键。结论是城乡一体化的建设用地市场可以通过乡镇企业建设用地直接入市、宅基地一体化流转以及缩小征地范围三个方面实现。     

《民法典》实施视角下集体经营性建设用地入市疑难问题及对农民权益保障的影响

推进土地要素市场化并有效保障农民合法权益,这是贯彻实施《民法典》精神的应有之义,其中,集体经营性建设用地入市可以实现统合农地资源利用以及农民收益增长的双重价值目标。然而,集体经营性建设用地入市并非易事,从理论层面审视,由于建设用地使用权客体维度的二元划分与整体性规范意涵的模糊,导致集体经营性建设用地使用权被束之高阁且流于表面;从实践层面观察,由于集体经营性建设用地入市的制度成本高昂,造成农民权益保障存在诸多薄弱环节。基于信息不对称理论与公共利益理论的适用,需要对地方政府逆向选择的行为与政府的职权性定位予以分析阐释。为此,一方面,以明晰集体经营性建设用地的私权属性为规则入口,逐渐提升政府作为"守夜人"的主导功效,推进现有集体经营性建设用地入市的实体性与程序性规范有效落地;另一方面,借助内生型与外生型中介服务机构的资源聚合作用,依托农民权益救济的"避风港"规则,形塑《民法典》实施下协调、周严的农民权益保障规范体系,从而为维护农民合法权益提供有力的法治保障。     

关于集体建设用地入市流转的研究

随着我国城市化的推进,国民经济的进一步发展,城乡土地二元制度已经成为我国经济发展的障碍,这一问题也开始得到了学术界的重视,相关方面的研究相当丰富。本文从集体建设用地入市流转的必要性、可能存在的问题以及政策建议三方面总结了学者对集体建设用地入市流转的研究观点。研究发现,当前对于集体土地入市流转的研究多集中在理论方面,关于集体建设用地入市流转的实证分析较少,关于已经实施集体建设用地入市流转区域的实际问题、对农村经济发展影响的定量分析更是几乎没有。因此,笔者认为,学术界应加强对集体建设用地入市流转的实证研究,了解入市流转对农村经济发展的现实影响,为完善我国集体土地入市流转的制度体系提供现实参考价值和理论依据。     

集体建设用地入市及其对房地产市场的影响

农村集体建设用地人市,构建城乡统一的建设用地市场,是我国社会经济发展的必然趋势,对我国房地产市场的均衡平稳发展有着重要意义.通过对现有研究和各地实际情况的分析,在总结农村集体建设用地人市概念和动因的基础上,分析了集体建设用地入市对于房地产市场的影响,得出了集体建设用地入市存在入市范围狭窄、持续性不能保障、破坏农村生态环境和尚不允许进入商品房市场等结论.从规划、供地和法律法规方面提出了合理引导农村集体建设用地入市的建议.     

农村集体建设用地直接入市宜慎行

农村集体建设用地直接入市有着深刻的利益动因,是土地使用制度改革的推进和市场经济发展的必然,但集体建设用地直接入市仍需面对诸多亟需解决的法律与现实难题.如对现行土地制度的冲击,农地产权障碍,收益分享及支配,政府利益障碍,支撑体系研究滞后等.应立足长远,持续深化农村土地制度政策改革,积极稳妥地推动农村集体建设用地入市进程,做好相关方面的后续研究工作,为农村集体建设用地入市制度的完善创造良好的市场环境.     

关于集体建设用地直接入市流转的分析和思考

伴随我国工业化和城市化的快速发展,农村集体建设用地的资产价值日益凸显,流转大量存在,已是不争的事实。而法律却严格限制集体建设用地流转,导致了农村集体建设用地流转的失序与混乱。本文通过对集体建设用地流转模式和存在问题的分析得出,集体建设用地直接入市是一种制度创新,并对其进行了理论上的分析。最后本文提出了规范集体建设用地流转对策。     

集体经营性建设用地入市对城乡融合发展影响研究 ——基于浙江省德清县改革试点的经验证据

研究目的：以浙江省德清县集体经营性建设用地入市作为准自然实验，评估集体经营性建设用地入市对城乡融合发展的影响及作用机制。研究方法：合成控制法（SCM）、中介效应模型。研究结果：德清县通过实施集体经营性建设用地入市后，显著地提升了城乡融合发展水平；集体经营性建设用地入市对德清县城乡融合发展水平的影响效应随时间推移而增加，分别采用安慰剂检验和排序检验方法检验后结果依然稳健；集体经营性建设用地入市主要通过要素流动效应、公共服务优化效应两个方面发挥作用，并且劳动力流动效应和公共服务优化效应的中介占比分别为2.36%和30.7%。研究结论：集体经营性建设用地入市改革是优化土地资源配置的重要举措，未来应通过改革之间的协调联动，完善农村集体经营性建设用地入市收益分配机制、推动城乡公共服务均等化和要素优化配置，实现城乡融合发展。     

论集体经营性建设用地入市对农村发展的影响

研究目的:分析集体经营性建设用地入市对农村发展的影响,为完善集体经营性建设用地入市试点及推广提出建议。研究方法:文献分析法、实地调研。研究结果:(1)集体经营性建设用地的合法存量并非源于法律授予,而是源于对既成事实的默许;(2)不均衡的集体经营性建设用地存量受到入市政策的刺激,将脱离集体经营性建设用地设置的初衷,再加上耕地保护政策的限制,两者共同挤压了农村产业发展的用地空间;(3)多种农地利用政策的交互作用将会导致不同的农地政策在落地时出现目标冲突,进而影响农村土地的实际利用。研究结论:应在集体经营性建设用地全面入市之前厘清存量差异的均衡办法、使用权价格形成机制,简化集体经营性建设用地入市所承载的多元目标,从而使集体经营性建设用地更好的服务于新时代农业农村的发展。     

集体经营性建设用地入市中的政府角色——基于出让合同文本的分析

研究目的:明确政府在集体经营性建设用地入市中的职能、职责,理清入市进程中政府与市场的边界。研究方法:采用文本分析法和概括总结法,以14个入市制度改革试点地区的《集体经营性建设用地使用权出让合同》为分析范本,析取合同条款中映射出的政府角色,并从入市全流程视角剖析政府在入市中的角色定位和行为路线。研究结果:(1)入市中的政府角色主要体现在构建制度环境、培育市场、市场准入管理、协调收益分配和维护市场秩序等方面;(2)政府角色不能超越入市制度改革的目标和底线,需加强防范政府角色错位、越位和缺位风险;(3)构建城乡统一的建设用地市场应是当前阶段政府角色的价值追求。研究结论:政府应继续充当"掌舵人"角色,优化规划编制,强化用途管制与批后监管,指导监督合理分配土地增值收益,在此基础上,还权于市场,厘清政府与市场的界限。