协议出让地价评估的弹性与风险管控

正目前我国土地出让的方式包括招标、拍卖、挂牌和协议出让等多种,均涉及出让地价的确定问题。前3种公开出让方式的用地单位是通过市场竞价在起始价的基础上决定的,评估地价及起始价仅为参考,地价最终由市场决定。但协议出让用地单位往往是在评估之前就已取得土地使用权,只是由于土地利用方式的变化涉及缴纳或补缴土地出让金。目前协议出让补缴的土地出让金是通过社会中介机构评估,行政主管部门集体决策确定,这在一定程度上留下了弹性空间。原国土资源部曾出台《国有建设用地使用权出让地价评估     

建设用地使用权续期情况探析——基于浙江省温州市的实践

<正>2016年4月,浙江省温州市部分市民因房屋的土地使用年限到期或即将到期,面临要补缴数十万元土地出让金才能重新办理土地证的遭遇,在社会各界引发关注和热议。实际上,不仅仅只有住宅用地,包括商服用地和工业用地在内的各类建设用地中都有面临使用权到期的土地。在现行法律中,这些土地的使用权期限是如何规定的?到期以后又将如何处置?处置中应遵循什么原则?本文将就这些问题进行逐一分析。关于土地使用权年期设定的规定     

容积率背后的"猫腻"

商品房土地分户登记中,容积率是土地登记部门必须审查的重要数据。国土部门和房地产开发商签订国有土地出让合同时,明确约定了宗地的建筑容积率,开发商缴纳的出让金和约定的容积率是紧密联系的。但是现实中,一些土地经开发成商品房后,其容积率会超过土地出让合同的约定。对于超     

部分内容无效不影响合同其他部分的效力

甲市自然资源局与A公司签订《国有土地使用权出让合同》,约定向A公司出让150亩建设用地.合同签订时,在涉及的150亩出让土地中,120亩土地已经在土地出让前办理了农转用手续,其余部分土地用途仍为农用地.合同签订后,A公司按照约定缴纳了土地出让金.随后,甲市自然资源局以该合同项下部分土地用途为农用地而非建设用地为由,作出...     

浅析调整容积率补缴土地出让金政策的实施

正近几年,房地产企业的土地获得成本逐年提高。而由于容积率关系到土地开发利润高低,使越来越多的房地产企业在获得土地使用权后,更倾向于申请提高土地容积率。为此,原国土资源部出台了《关于严格落实房地产用地调控政策促进土地市场健康发展有关问题的通知》(以下简称《通知》),明确规定:"经依法批准调整容积率的,市、县国土资源主管部门应当按照批准调整时的土地市场楼面地价核定应补缴的土地出让价款。"     

新增建设用地出让金价格构成及收益分析

新增建设用地出让金作为土地出让金的重要组成部分,对经济调控,产业结构改进等方面发挥了巨大的作用。然而我国现行的新增建设用地出让金收益分配机制不合理,严重地损害了农民的利益,不利于农村和城市的和谐发展。本文通过对其价格构成．以及从政府角度进行成本和收益分析等揭示收益分配存在的问题,并提出了新增建设用地出让金收益分配改革建议。     

转变管地用地观念

新的土地管理法规定要严格建设用地审批管理,按用途管制审批用地。显然,今后对新增非农建设用地计划管理是十分严了,那么如何解决“建设”与“吃饭”的矛盾呢？用周永康部长的话说就是：“要切实转变管地和用地方式,积极引导新建项目利用闲置土地、存量土地,走内涵挖...     

通过作价出资或入股取得的土地在转让时是否需要补缴土地出让金

<正>问题甲国有企业拥有A地块的国有划拨土地使用权,2001年该企业改制成国有控股有限责任公司,A地块被依法以作价出资(入股)的方式处置并登记到甲企业名下。如今甲企业欲转让A地块的土地使用权和地上建筑物,但国土资源管理部门要求甲企业补缴土地出让金。请问甲企业是否需要补缴土地出让金?     

建设用地资产负债表编制研究——以上海市B区为例

研究目的:研究建设用地资产负债表编制方法,探索适用于建设用地资产负债表的资产、负债具体内容和适宜的评估方法,提出建设用地资产负债表编制的政策建议。研究方法:基于文献研究法,明确建设用地资产负债表内涵和细目分类,并以上海市B区为例进行实证分析,进而提出开展建设用地资产负债表编制的政策建议。研究结果:(1)建设用地资产负债表包括资产、负债和净资产三部分;(2)建设用地资产负债表的核心是资产和负债的核算,要将建设用地按用途和功能分类,将负债根据成因分类并分别进行核算;(3)2014年B区内建设用地资源净资产总量为3581.03亿元,经济价值量为3669.13亿元,生态价值为-61.82亿元,建设用地负债价值为25.91亿元;(4)建设用地的生态价值和负债价值要引起重视。研究结论:建立建设用地资产负债表核算体系,可较为准确摸清地方土地利用和保护情况及效益水平,可以为地区进行土地规划、领导干部离任审计等提供数据基础。     

土地出让金的征收使用与管理

土地出让金征收使用与管理的现状土地出让金是政府出让土地使用权所取得的土地纯收益,即土地出让总收入扣除政府取得土地所支付的征地、拆迁费用以及宗地前期开发费用等的余额。土地出让金征收使用与管理经历了中央与地方财政分享、全部属于地方和区分新增和原有建设用地对土地出让收入实行不同管理三个阶段。按现行法律法规和政策规定,土地出让金管理的具体做法是:在收入管理方面,土地出让金为地方专项收入,列入政府基金预算。土地出让金收入的具体缴交程序是:市、县国土资源管理部门根据土地出让合同填发“缴交国有土地使用权出让金登记单…     

县级土地利用总体规划修编的若干思考--以招远市为例

针对县级土地利用总体规划的性质和编制的指导思想,认为招远市上一轮总体规划的实施对建设用地指标管理不完善,不注重耕地质量上的平衡,与城镇总体规划在用地上的衔接力度不够,土地利用分区不尽合理,用途控制难于实现;提出新一轮土地利用总体规划修编要完善建设用地指标管理,确保耕地总量稳中有升,要合理分解规划控制指标,注重与城镇规划的衔接,明确土地用途分区。     

原划拨用地入市后土地增值收益率的分区研究

划拨用地入市之前,需缴纳土地出让金,目前各地区制定的出让金标准一般都是按照标定地价的一定比例来设定。针对这一情况,提出不同地域单元应划分区片来分别制定出让金标准。在对土地增值收益及土地增值收益率概念进行界定的基础上,以2011年为现状年展,以县域为研究单元,分别计算了石家庄市域不同用途土地在不同区片的土地增值收益及增值收益率。最后,将各单位的土地增值收益率分别与社会经济因子、石家庄市域的城市等别进行相关性分析,采用聚类分析方法对市域内土地增值收益率进行分区研究。     

国家出台新规,养殖用地不用愁

正国土资源部最新制定的《全国土地分类》和《关于养殖占地如何处理的请示》规定:养殖用地属于农业用地,其上建造养殖用房不属于改变土地用途的行为,占用基本农田以外的耕地从事养殖业不再按照建设用地或者临时用地进行审批。国土资源部、农业部联合下发的《关于促进规模化畜禽养殖有关用地政策的通知》,要求各地在土地整理和新农村建设中,可以充分考虑规模化畜禽养殖的需要,预留用地空间,提供用地     

推进集体建设用地市场化改革

●以二元土地所有制为基础,与城乡企业、居民身份相挂钩,长期依赖城乡分割管理的路径,形成了典型的城乡建设用地双轨制。集体建设用地使用制度改革的目的,就是要打破土地所有的“二元”、“双轨”制,按照市场经济的内在要求使城乡两个土地市场接轨。●集体建设用地使用制度改革可以先改革存量集体建设用地使用制度,再改革增量集体建设用地制度,同时,应建立和完善相关配套的土地收益分配调节机制。●要进一步强化土地用途管制,完善以土地用途管制为核心的城乡土地统一管理制度,处理好土地利用总体规划、城市规划、村镇规划之间的关系,并积极吸收公众参与和监督。     

城镇商业用地基准地价的容积率修正系数编制新方法

研究目的：建立一种具有理论基础的城镇商业用地基准地价容积率修正系数编制方法,为宗地评估提供更科学的参数标准。研究方法：基于竞租理论和最大效用原则等理论综合分析房屋楼层用途分布的经济驱动和土地收益随楼层递增而递减的变化特征,确定了均质区域内存在楼层用途由商业向住宅转换的分布特征及以转换层为临界点的收益分段递减规律;据此设计了以商业与住宅用地级别叠加划分均质区域R、统计方法确定临界楼层k、住宅级别基准地价确定临界楼面地价P的参数确定方法,基于城市房屋重置价格和典型楼盘的楼层售价的剩余法确定k+1层—顶层之间地价比值作为商业楼层系数并计算商业楼层地价,继而结合商业首层楼面基准地价回归分析拟合第1—k层之间的商业楼层修正系数;以此统计不同容积率和建筑密度条件下的宗地地价与基准地价的比值作为修正系数值。研究结果：基于上述思路设计了针对城镇商业用地基准地价容积率修正系数的系统编制技术流程,以四会市城镇商业用地基准地价容积率修正系数编制进行了实例说明。研究结论：本方法在广东省汕头市潮阳区、四会市、饶平县等城镇基准地价评估中得到实践应用,验证了其可行性与合理性,丰富、完善了中国基准地价评估的技术流程。     

一个行为触犯多个法条如何处理?

编辑部:重庆市某单位取得一块划拨国有土地使用权,并经县政府登记发证,用途为气象监测用地。但该单位取得该国有土地使用权后,未用于气象监测,而是将该地与谭某合作建成汽车修理厂(该单位出土地,谭某出资金)从事经营活动。该地土地利用总体规划是建设用地。我们认为该单位用地构成多种违法行为。一是构成未经批准非法占用土地的违法行为。根据《土地管理法》第五十六条的规定:“确需改变该幅土地建设用途的,应当经有关人民政府土地行政主管部门同意,报原批准用地的人民政府批准。”本案中,某单位未经批准即改变土地用途,符合《土地管理法》…     

对征而未用土地应收取荒芜费

对征而未用土地应收取荒芜费余晓保随着经济的发展，建设用地相应增加。各级土地管理部门代表政府按项目和规定依法审批土地，及时为经济建设提供用地保证，绝大多数用地单位按建设项目和批准用途使用土地，发挥了土地资源合理配置的利用效益，但是，也有一些地方和单位，...     

关于农用地转用的相关政策有哪些

一.问:规模化畜牧养殖用地确定后,可以将用地改变为非农业建设用途吗?答:国土资源部、农业部联合对外公开发布的《关于促进规模化畜禽养殖有关用地政策的通知》规定,县级国土资源管理部门对于规模化畜禽养殖用地的规划     

农村建设用地的范围有哪些

正引导和规范农村集体经营性建设用地入市。农村集体建设用地分三类,宅基地、公共设施和公益性用地,经营性用地,也就是乡镇企业用地。集体经营性建设用地进入市场必须符合规划和用途管制,只有符合规划和用途管制,农村集体经营性建设用地才能允许进入市场,     

莫用临时观念管理临时用地

实际工作中,有不少单位和个人以临时用地的名义,改变土地用途,修建永久性建筑物,延长土地使用期限,从事与临时用地不相干的生产经营活动。这不仅违背了《土地管理法》规定临时用地保障建设的初衷,而且扰乱了土地市场,损害了国土部门的执法权威。管理临时用地应着力抓好以下几个方面的工作:一是“严把关”。决不能以临时观念管理临时用地,要把临时用地的管理和建设用地的征、拨、用等放在同等位置。临时用地审批一定要严格按照条件、程序,坚持做到现场勘察,深入调查,尤其对位于城市规划区内的临时用地,在报批前,应当先经城市规划行政主管部门…