个人住房贷款新政策解析

2005年3月17日，中国人民银行推出了调整个人住房贷款政策的两大举措：一是商业银行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0．9倍，实际提高0．2～0．81个百分点；二是个人住房贷款最低首付款比例可由现行的20％提高到30％。这两项政策的出台，表明央行开始实行房贷紧缩政策，调控方向从抑制房地产供给为主转向抑制房地产需求为主。     

“高利贷”：还能撑多久？

“6月份以后，对房地产商的委托贷款利率已经达到15％，现在则摸高到18％，与地下钱庄的借贷利率相差无几。”上海一位参加多起房地产委托贷款业务操作的投资公司老总摇摇头说。伴随着房地产市场的低迷，开发商资金链普遍吃紧，包括一些行业龙头企业也不得不寻求这种数倍于正常利率的贷款。 俗话说“一文钱逼死英雄汉”，中国房地产业因为连年透支式的畸形发展，终于尝到了资金匮乏的苦果。     

数据

中国银行：房贷利率可能高达6．12％，个人住房公积金贷款利率上调0．18％，2004年全国完成房地产开发投资13158亿元，北京：建行敲定房贷新利率，首次购房享5．508％优惠，2004年全国开发区数量压缩70％     

新政只是利率的温柔回归

3月16日下午，央行宣布从3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策，规定取消个人住房贷款利率优惠，将利率回复到同期贷款利率水平，实行不低于同期货教利率0．9倍的下限管理，各商业银行可自主确定利率水平和内部定价规则。     

数字

从今年10月29日起，金融机构一年期存款基准利率和一年期贷款基准利率分别上调0．27％，其他各档次存、贷款利率也相应调整。其中直接关系到居民的个人住房公积金贷款5年以下和5年以上的均上浮了0．18％，由原来的3．60％到3．78％、4．05％到4．23％，自营性个人住房贷款5年以下和5年以上的分别由4．77％到4．95％以及5．04％到5．31％。因为这是中央银行九年来的第一次加息，因而备受关注。     

加拿大的住房按揭及按揭保险

一、按揭程序 需要贷款的购房者,首先向贷款机构提出贷款申请,贷款机构对借款人进行信用评估,认为满足可信程度,双方即谈判按揭条件,签订按揭合同。贷款机构将款项交给借款人律师,由律师转交给卖房者,使交易完成,按揭建立过程结束。 按揭合同中约定的按揭条件,包括借款总额、利率、不变利率的期限,还款年限和违约责任等,这都要经过借贷双方谈判确定。其中借款总额一般不超过购房交付价的75％;利率参考当时银行的有关利率     

透视房价背后的政策之手（下）

（上接2007年3月号第25页） 信贷政策与房价 紧缩“银根”是此轮房地产调控中又一重要手段。2004年10月以来，央行三次上调个人住房贷款利率，使三至五年期和五年期以上个贷利率从4．95％和5．31％上调至5．51％和5，81％（下限）。（编者注：本文于3月初成稿，至本刊发稿前夕，中国人民银行再度宣布，3月18日起，同步上调金融机构人民币存贷款基准利率0．27个百分点，由现行的2．52％提高到2，79％；一年期贷款基准利率上调0．27个百分点，由现行的6．12％提高到6．39％：其他各档次存贷款基准利率也相应调整。）2006年以来，央行五次上调存款准备金率，银监会发布《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》，严禁向项目资本金比例达不到35％、“四证”不齐的房地产开发企业发放贷款，严禁以流动资金贷款名义发放开发贷款，严格限制新增房地产贷款。然而，在前所未有的信贷“紧缩”政策下，房地产业却走出了逆市上扬的行情：2006年固定资产投资增幅趋缓（24.5％），商品住宅投资增幅却有所上升（25．3％），可房价仍是居高不下。究其原因，除经济基本面因素外，我们不难发现，宏观调控与微观主体经营理念的差异和博奔可能是导致信贷政策低效的原因。     

专家解读《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》

央行、银监会目前联合发布《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，住房信贷政策有了新调整 “房贷新政”新在哪？ 为切实防范金融风险，《通知》对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（合）以上住房的借款人，提出了较为严格的限制措施，明确要求贷款最低首付款比例不得低于40％，贷款利率不得低于央行公布的同期同档次基准利率的1．1倍；并要求商业银行随套数增加而大幅度提高贷款最低首付款比例和利率。同时，为保障借款人的还款能力，防范信贷风险，强调借款人偿还住房贷款的月支出不得高于其月收入的50％。     

二手房市场

利率上调，三手房市场释放利好信号 据悉，中国人民银行27日宣布，从4月28日起上调金融机构贷款基准利率。一年期贷款基准利率上调0．27个百分点，由现行的5．58％提高到5．85％，其他各档次贷款利率也相应调整。金融机构存款利率仍保持不变。个人住房贷款（商贷）利率也包含在本次调整之中。从4月28日起，5年期以上个人自营性住房贷款的基准利率将由6．12％提高到6．39％，个人能享受到的最优惠的下限利率由5．508％提高到5．751％。     

解读央行调高房贷利率政策

中国人民银行决定从2005年3月17日起，调整商业银行自营性个人住房贷款政策：将现行的住房贷款优惠利率回归到同期贷款利率水平，实行下限管理，下限利率水平为相应期限档次贷款基准利率的0、9倍，商业银行法人可根据具体情况自主确定利率水平和内部定价规则。同时，金融机构在人民银行的超额准备金存款利率由现行年利率1．62％下调到0．99％，法定准备金存款利率维持1．89％不变。并将首付比例提高至30％。     

媒介视点

重提七折房贷利率 时隔两年后，央行紧急发文重提个人贷款利率浮动区间下限仍为基准利率0.7倍，引发关于楼市调控松绑的各种猜测。     

怀疑数字

7折 2011年年初，北京市个人房贷政策悄然松动，市场上再现7．5折、7折的贷款利率优惠。事实上，从2010年11月起，北京各大银行被要求取消房贷7折利率优惠政策，调整至最低8．5折。     

建立加息先行指标体系 把握加息最佳时机

2004年10月29日，中国人民银行决定上调金融机构存贷款基准利率并放宽人民币贷款利率浮动区间和允许人民币存款利率下浮。金融机构一年期存款基准利率上调O．27个百分点，由现行的1．98％提高到2．25％，一年期贷款基准利率上调O．27个百分点，由现行的5．31％提高到5．58％。其他各档次存、贷款利率也相应调整，中长期上调幅度大于短期。     

新一轮加息加速拐点到来

中国人民银行宣布，自4月6口起上调金融机构人民币存贷款基准利率。其中，金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0．25个百分点，其他各档次存贷款基准利率及个人住房公积金贷款利率相应调整。调整后，一年期存款利率达到3．25％，一年期贷款利率达到6．31％。     

8月加息：给房地产“搔痒”？

8月18日下午，中国人民银行决定，自2006年8月19日起上调金融机构人民币存贷款基准利率。金融机构一年期存款基准利率上调0．27个百分点，由现行的2．25％提高到2．52％；一年期贷款基准利率上调0．27个百分点，由现行的5．85％提高到6．12％；其他各档次存贷款基准利率也相应调整，长期利率上调幅度大于短期利率上调幅度。     

连续降息能救房市吗?

近一个半月以来,央行连续三次降低了贷款利率和存款准备金率,此次降息频率之高、范围之广属历年罕见。由于第一次降息主要针对短期贷款利率,绝大部分市场人士都认为利好有限。然而,后两次降息针对的是长期贷款尤其是住房公积金贷款利率,且下调幅度达到上次调整的3倍之多。因此,连续降息被认为是房地产市场的实质利好,但市场对此仍需保持谨慎态度。从利好方面来看,由于长期贷款利率下调幅度为0.27个百分点,房地产按揭贷款的付息     

房地产新政带来了什么？：新一轮行业拐点降临

“史上最严厉调控”4月14日,国务院总理温家宝主持召开国务院常务会议,研究部署遏制部分城市房价过快上涨的政策措施。提出“对贷款购买第二套住房的家庭,贷款首付款不得低于50％,贷款利率不得低于基准利率的1．1倍”;“对贷款购买第三套及以上住房的,大幅度提高首付款比例和利率水平”。     

房贷利率上升 美国房市喜中有忧

近两三年,虽然美国经济发展速度放缓,但房地产市场却一直保持强劲的发展势头,成为美国经济中少见的亮点之一,究其原因,是不断走低的抵押贷款利率。但近期美国的30年和15年住房贷款利率从原来的低水平急剧攀升了一个百分点左右。这令美国经济金融决策者十分担忧。 贷款利率上升表明金融债券市场对美国经济加速增长的信心正在提高,但住房贷款利率的提高,可能会影     

央行上调利率说明了什么

中国人民银行决定，从2006年4月28日起上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调0.27个百分点，由现行的5.58％提高到5.85％。其他各档次贷款利率也相应调整。金融机构存款利率保持不变。对于央行这样一个决定，我基本上赞同，也是我近几个月一直主张的政策。不过，只是有一点遗憾，为什么不是调整一年存款利率呢，前几天货币当局不是明确地表示要把一年期居民存款利率作为国内金融市场的基准利率吗？一年期存款利率不调整，它能够起到基准利率的作用吗？     

加息,新一轮调控揭幕?

中国人民银行决定,从2006年4月28 日起上调金融机构贷款基准利率。金融机构一年期贷款基准利率上调0．27个百分点,由现行的5．58％提高到5．85％。其他各档次贷款利率也相应调整。金融机构存款利率保持不变。4月28日个人住房公积金贷款利率自 2006年5月8日起,上调了0．18个百分点, 公积金存款利率保持不变,调整幅度小于商业性贷款利率,继续体现政策优惠。人民币贷款利率调整表单位:％