浅析土地使用权与房屋所有权抵押

本文通过阐述土地使用权与房屋所有权的概念及相互关系，分析了土地使用权与房屋所有权的抵押彤式，以划拨方式取得的土地使用权的房地产抵押以及房地产抵押后土地上新增房屋的受偿问题等，对现实中土地使用权与房屋所有权的抵押有一定指导意义。     

划拨土地使用权强制执行问题研究

划拨土地使用权本身的特殊性使得其在强制执行过程中存在诸多问题。从理论研究和法律实践中均可得出划拨土地使用权是一项财产权利,可以成为强制执行的标的。能够进入强制执行程序的划拨土地使用权仅限于经营性划拨土地使用权。通过明确规定行政审批为强制执行的前置程序和严格限制土地储备计划收购的土地范围和条件可以有效缓和司法权与行政权的冲突。在强制执行程序中除应以行政批准为前置程序外,评估机构应由法院进行委托,拍卖承办主体需是当地政府部门认可的中介机构。     

土地一级市场上租赁供地模式的法律表达——以《土地管理法》的修改为中心

土地一级市场上,租赁供地模式是出让供地模式的补充,也被界定为土地有偿使用的一种形式。就其实质而言,依租赁方式所取得的利用土地的权利在性质上仍属于一种债权,无法与以出让方式取得的利用土地的权利——物权(建设用地使用权)相比拟。建设用地使用权之设立仍应维系《物权法》上有偿(出让)与无偿(划拨)两种类型化上的区分,租赁不能作为建设用地使用权的设立方式。但在土地管理法修改时,土地出让制度相关规则仍应重新考量。     

划拨土地使用权转让合同效力分析

我国划拨土地使用权的转让通常通过两种方式进行:一种是直接的方式,随房地产交易,土地使用权随之转移.如何认定这一转让方式合同效力,在司法界有不同的认识.一种是间接的方式,土地使用权人用该宗土地与他人合作或合资开发经营房地产,从而间接实现该宗土地使用权的转让.间接转让方式合同效力认定的前提是必须经有批准权的人民政府审批,必须办理土地出让手续.     

《小企业会计制度》有关会计处理浅见

一、土地使用权的折旧计提 《小企业会计制度》规定。企业购入的土地使用权或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，作为无形资产核算，待该项土地开发时将其账面价值转人相关的在建工程。可见，土地使用权的价值在土地开发后将最终计入房屋建筑物的固定资产价值。土地使用权的价值计入固定资产价值后，由于土地使用权的有效年限和房屋建筑物的使用年限有很大的差异，这时房屋建筑物的折旧应该如何计提呢？     

土地使用权核算的相关思考

对于土地使用权在会计核算上的归属问题，理论界众说纷纭。旧会计准则是将其作为无形资产进行核算的。财政部新颁布的企业会计准则是将土地使用权分别归人投资性房地产以及无形资产进行核算的。《企业会计制度》规定：企业购人或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，在尚未开发或建造自用项目前，作为无形资产核算，并按本制度规定的期限分期摊销。     

农村土地使用权资本化的几个理论问题

实行土地使用权资本化,是建立我国农村土地要素的流转机制的一项制度安排。它把农民承包土地的权利所产生的潜在收益予以贴现,并以此作为使用权的资本价格进入市场交易,从而推动土地要素的流转。土地使用权资本化有两种形态,四种效应。在30年承包期制度约束下,农村土地使用权的价值比较低。土地使用权资本化不是土地私有化,而是改革土地集体所有制的起点。     

对土地使用权会计核算的一点建议

《企业会计制度》规定：企业购入的土地使用权。或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按照实际支付的价款作为土地使用权的实际成本，借记“无形资产”科目，贷记“银行存款”等科目；待该项土地开发时再将其账面价值转入相关在建工程（房地产开发企业将需开发的土地使用权账面价值转入存货项目）。笔认为，此处理规定欠妥，与会计核算的客观性原则和配比原则不符。     

谈土地使用权的相关会计处理

会计制度规定：购入的土地使用权，或以支付土地出让金方式取得的土地使用权，按实际支付的价款作为实际成本，并作为无形资产核算，借记“无形资产”科目，贷记“银行存款”科目；待该项土地开发时再将其账面价值转入在建工程，借记“在建工程”科目，贷记“无形资产”科目。如果土地使用权的预计使用年限大于房屋、建筑物的预计使用年限的，在预计该房屋、建筑物的净残值时，应该考虑土地使用权的预计使用年限大于房屋、建筑物的预计使用年限的因素。并将此作为净残值的组成部分预留，待诙房屋、建筑物报废时。     

关于投资性房地产核算的两个问题

一、“闲置”土地能否作为投资性房地产核算 根据《企业会计准则第3号——投资性房地产》的相关规定。投资性房地产的范围限定为已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已经出租的建筑物。持有并准备增值后转让的土地使用权,是指企业通过受让方式取得的、准备增值后转让的土地使用权。     

质疑土地使用权的无形资产归属

在国家一系列有关无形资产的法规中，都将土地使用权包括在无形资产之内，笔以为不妥。建议把土地使用权从无形资产中分离出来，作为一项特殊的固定资产进行核算。为此，本拟从以下几方面来阐述其理由。     

促进土地流转的农村信贷模式创新

文章实证分析了农村信贷与农民收入之间的相关性。提出了促进土地流转的农村信贷创新模式,即土地使用权抵押贷款,分析了土地使用权抵押贷款的优势和作用,设计了土地使用权抵押贷款的运作流程和风险防范措施。     

论土地征收之被征收人的申请收回权

在我国,土地征收作为国家凭借公权力强制剥夺集体土地所有权和农民土地使用权的一种法律行为,其对农村集体经济组织和农民的权益直接产生重大影响。笔者认为,在我国土地资源之稀缺性日益突显的今天,为规范土地征收,保护农民利益,参照一些国家和地区的做法,在征收法律制度中规定被征收土地的所有权人和农民的申请收回权,已具有现实性与可行性。     

农地流转改革的所有权基础：集体抑或国家？

农地流转改革始终无法回避中国集体所有制作为地权结构基础的发展走向论证问题。做实集体土地所有权的观点忽略了土地的权利属性前提、历史与逻辑前提和地权发展的价值前提，中国终将会以“土地国家所有+做实使用权+做虚所有权”的方式来回复土地的私权属性。在土地国家独占基础下，需要对发展权的权利设置和土地承包制的运行逻辑进行着重论证，由此来夯实土地流转改革的应然性地权构造基础。     

土地使用权的会计与税务处理

1．土地使用权的会计处理。根据《企业会计准则第6号——无形资产》规定，企业取得的土地使用权，通常应当按照取得时所支付的价款及相关税费确认为无形资产。如果房地产开发企业取得的土地使用权用于建造对外出售的房屋建筑物，其相关的土地使用权的价值应当计入所建造的房屋建筑物成本。     

论我国城市土地供给的产权创新

探索中国快速城市化和市场化改革中,城市土地供给的新产权体系。改革思路是以现行土地所有权和土地使用权两权分离为制度框架,以强化和完善土地使用权权能为核心,以土地公有私用、保护私用为重点,以有利于城市管理和房地产市场发展为目标,通过增设城市地上权、城市地役权和土地发展权,构建城市土地使用权为核心的新土地产权体系．同时,还必须与土地供给管理体制改革相互配套。城市土地供给的产权重构,是城市土地供给管理由单一行政手段向行政、经济、法律手段并用的法律基础,它更适应中国当前社会经济发展的需要。     

试论农村土地使用权市场化交易--我国农村土地流转制度变革的一个新方向

现存土地制度潜在的制度缺陷导致了新一轮改革的必要。土地使用权应属于农民并能够依照市场规律自由转让,国家对土地的所有权可体现为对土地所产出的经济效益的征税行为,这样可以促使农村土地资源优化配置,激励农民作为生产经营主体的积极性,同时要辅以一些配套措施,大力发展非农产业,加快城镇化进程,加速富余劳动力的良性转移。     

当代中国急需构建新型的土地人民所有权制度

随着土地国有化，“国家”由为人民代理帮办的“管家”，实际上演变成了中国土地的唯一真实主人，土地的有限经营使用权与所有权之间实行“无限期剥离”，中国土地资本长期处于低效运作状态。本文论述了当代中国急需构建新型的土地人民所有权制度的必要性，并就逐步取消国家对土地的统一托管作了一些初步构想。     

关于我国国有土地收益流失问题的法律思考

我国国有土地有偿使用制度的确立 ,使国家获得了巨大的经济收益。然而 ,一些企业和社会组织利用目前国家相关法律规定之疏漏与不足 ,在土地使用权有偿出让和转让过程中 ,大肆谋取非法的土地收益 ,扰乱了房地产市场的正常秩序 ,导致国有土地收益的大量流失。本文通过对国有土地收益流失原因及现状的分析 ,提出了完善立法、依法追究相关责任人法律责任、强化土地执法等相应法律对策。     

传统中国社会农村土地所有权和使用权关系的演变——以租佃制度为中心的分析

从租佃制度的视角观察传统中国社会农村土地所有权和使用权之间关系的演进路径,可以见到:土地所有权和使用权之间的关系从不对等到逐渐平等,使用权的作用越来越重要,而且长期的土地使用权对农业生产有着十分重要的促进作用。这也给我国当前土地制度改革提供了历史的借鉴。