再论用建筑物区分所有权构筑物业管理理论体系

认真学习建筑物区分所有权理论深刻理解《物业管理条例》的立法精髓《物业管理条例》的颁布,结束了我国物业管理没有国家行政法规的历史,也将我们学习研究建筑物区分所有权理论推向了高潮,认真学习建筑物区分所有权理论对于我们深刻理解《物业管理条例》的精髓,学习和贯彻落实《物业管理条例》,推动物业管理规范健康发展都有着重大意义与积极作用。《物业管理条例》一个最鲜明的特点是用建筑物区分所有权奠定了条例立法的理论基础。通过直接将发达国家已经运行了100多年的建筑物区分所有权理论融入条例之中,使《物业管理条例》与WTO规则,国际惯例接轨。尽管在《物业管理条例》中找不到“建筑物区分所有权“这八个字,但条例的框架与字里行间无不体现出建筑物区分所有权的理论,建筑区分所有权理论的专有部分所有权,共用部分持分权,业主大会成员权,这些都直接融入到了条例中,体现了公平、合理、平等的立法精神。例如:1、业主权利义务。其实就是业主作为建筑物区分所有权人的权利义务,2、业主大会是作为全体业主合法权益的代表,业主委员会只是作为业主大会的执行机构,业主大会授权并监督业主委员会。这样一来就明确了业主大会是权利机关,而业主委员会只是执行机关;3、业主在首次业主大会会议的投票权根据业主拥有的建筑面积确定,就是基于建筑物区分所有权业主的共用部分持分权,即业主持有的共用部分财产的份额比例确定的。业主公约对全体业主具有约束力,业主公约是基于私法自治原则所衍生的,业主公约是区分所有建筑物的业主大会组织的最高自治规则,是物业管理的基础和最基本的准则,自然作为建筑物区分所有权人的全体业主必须有义务遵守,4、业主大会有一般决定和特别决定,一般决定必须是由与会业主所持投票权二分之一以上通过,涉及到业主重大的,具体的利益的特别决定,如选聘、解聘物业公司,维修基金筹集等都需要经业主代表三分之二以上通过。因此,我们在认真学习条例的同时还应该认真学习建筑物区分所有权理论,以真正领会和理解《物业管理条例》的立法思想。为了让大家对建筑物区分所有权理论有更多的了解。在上期和本期《现代物业》上连载了我与曹阳先生《再论建筑物区分所有权理论构筑物业管理理论体系》的论文,目前我们正在酝酿《三论建筑物区分所有权理论构筑物业管理理论体系》的文章。我们希望通过这些文章能够使大家更好地领会《物业管理条例》的精髓,进一步推动物业管理的健康规范发展。     

全面落实『物业管理条例』规范发展物业管理行业工作--谢之平谈安徽省物业管理行业工作

为了学习和贯彻我国第一部物业管理的全国性的行政法规——《物业管理条例》的精神,更好地维护业主和物业管理企业的合法权益,从而达到规范和发展安徽省的物业管理行业之目的,安徽省建设厅厅长谢之平于2003年8月26日在学习和贯彻《物业管理条例》电视电话会议上发表了重要讲话。     

刍议非对称信息下物业管理的委托代理

一、引言一般对物业管理的研究,主要是讨论业主与物业公司之间的委托代理关系,但由于物业管理与房地产开发紧密联系在一起,因此在物业管理中存在三方当事人:业主、开发商、物业公司。即将颁布的《物业管理条例》)不仅明确物业公司的权责和利益,而且还涉及开发商。因此,对物业管理的研究可分为两个阶段:(1)业主委托开发商,开发商代理业主选择物业管理公     

物业管理惊情岁月

A spectre is haunting China，the spetre of property management，一个幽灵回荡在中国，物业管理的幽灵。随着房产制度改革的深入推进，中国住宅产业持续升温，从济南到深圳，从上海到西安，从北京到宁波，业主权利意识的觉醒和物业管理行业的市场化推进，如同狂涛，如同巨浪，抗之无可抗，遏之无可遏。更多的业主“我的房子!”的责诘，更多的洋品牌“狼来了!”的呼声，更多的售楼处“放心管家服务”的迷人口号，更多的物业管理人“我是谁?”的扪心一问，物业管理的勃兴让我们同时感受着兴奋和惊恐，今天虽然已经推翻了昨天，我们仍将面临明天会推翻今天!这是一个转型的时代，一个黎明前的朝阳。     

自治物业管理模式及障碍性因素分析

根据国务院《物业管理条例》第二条之规定，物业管理是指：“业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修．养护．管理，维护相关区域内的环境卫生与秩序的活动。”这实际上是明确了我国目前的物业管理基本的，也是唯一的模式——由物业管理企业统一管理。     

试论物业管理企业的财务管理

我国物业管理是随着房地产业的商品化而派生出来的,是一种为已建成楼宇提供各种优良服务,保证生产经营、商务、办公活动或居住生活正常进行的行业。物业管理的目的是为业主或客户提供安全、舒适、和谐的工作环境与居住环境,保障业主和客户的利益,以提高业主的投资回报率。物业管理是随着我国市场经济不断深化而逐渐产生和发     

关于对国务院法制办公布的《物业管理条例(草案)》的修改意见

根据我市物业管理实际情况,我局对《物业管理条例(草案)》进行认真学习和讨论,现就《物业管理条例(草案)》的修改,提出以下建议: 1、第七条业主义务中,建议一项:“配合物业管理企业的正当管理服务活动”。 2、建议在罚则中增加一条,“建设单位未按第十条规定要求成立业主大     

业主期盼物业管理的进一步规范化、法制化

物业管理是一个新兴的行业,也是一个与人们的工作、生活密切相关,关系到广大业主切身利益的行业.作为一名普通的业主,我在长期与物业管理接触的过程中,深切地感受到,要规范物业管理行业的发展,建立一套完备的行业法规体系固然重要,但法规出来后,能否有法必依、执法必严、违法必究,是切实规范行业发展的关键.     

自治物业管理模式及障碍性因素分析

根据国务院《物业管理条例》第二条之规定,物业管理是指:"业主通过选聘物业管理企业,由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定,对房屋及配     

物业管理的政治学思考(十二)物业管理——中国政治转型的关键路径

哈耶克说过一句话:"如果从长远考虑,我们是自己命运的创造者,那么,从短期着眼,我们就是我们所创造的观念的俘虏."伏尔泰也说过一句话:"研究一个时代的人们怎么思考问题要比研究一个时代的人们怎么行动更重要."我国物业管理的问题,归根结底是业主自己的问题,然而当业主至今还没有认知到他的真实角色的时候,物业管理公司几乎同时扮演着"奴役者"和"被奴役者"的双重身份,这是一种无法抗争也无从抗争的宿命.     

如何解决物业管理收费难

我们知道,物业管理费是物业管理企业正常开销的来源。与许多物业管理行业人员交流的一个重要的话题就是物业管理费收取的问题。许多朋友包括网友问我,遇见拒付物业管理费的业主怎么办。有的物业管理公司采取停水,停电等手段来要求业主交纳物业管理费。当然他们也知道     

如何规避和化解前期物业管理中的风险

前期物业管理,是指业主委员会与按法定程序及要求聘请的物业管理公司签订的物业服务合同生效之前,由利害关系人对物业进行的管理和服务活动。2003年9月1日开始实施的《物业管理条例》规定：国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则,通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。《前期物业管理招标投标管理暂行办法》第二条规定：“前期物业管理,是指在业主、业主大会选聘物业管理企业之前,由建设单位选聘物业管理企业实施的物业管理”。因此,前期物业管理是物业管理过程中的重要阶段。     

从物权思想和业主权益重新剖析《物业管理条例》

有些人在《条例》出台时就大呼“《条例》出台未获得一致喝彩”而预计《条例》将是短命的,而我认为恰恰是《条例》综合了政府、业主、物业管理企业等各方的利益,由于不是倾向于某一方利益的法律,因此没有人“喝彩”是正常的,这就说明没有人因失去得太多而悲伤,也没有人因得到太多而喝彩。可能一个物业管理企业对公共区域的管理非常好,但是对业主委托出租的物业却没有尽职尽责。这个时候,应该引导业主选择其他专项权利委托人。但是,我们应该坚决反对相反的情况,即对业主单独付费委托的事项办理得尽善尽美,而对公共利益的管理和服务却不到位,这就是本末倒置了。     

百家谭

你们手中的物业管理的权利,本是业主们所授予;你们所花费的金钱,本是业主们所创造和归集。一个物业管理者,不论是善为,还是恶为,或者不为,总是要靠业主们的积极支持、消极合作和默默容忍才得以支撑。——舒可心《致所有的物业管理公司》     

试论物业管理企业与业主委员会的关系

1981年,全国第一家物业管理公司——深圳市物业管理公司成立,我国物业管理行业由此开始起步。1992年,在深圳天景花园又诞生了第一个业主委员会。在它们的共同推动下,物业管理行业迅速发展壮大。应该说,业主委员会与物业管理企业作为物业管理活动中的两个基本要素,对整个行业的发展起到了积极的推动作用,它们自身的社会地位也日益提高,得到了政府和社会公众的重视和认     

物业管理企业如何提高对业主的预期感知

许多物业管理企业自认为了解所服务的业主的需求,当问题出现时,认为是业主的胡搅蛮缠或干脆悲观地认为企业定位错误。不能正确了解业主的期望和需求导致了企业和业主的误解,使自己每天忙于令人焦头烂额的纠纷中。那么如何解决这一问题呢?我们知道物业管理服务的过程是:了解业主的需求.做好企业的定位;从业主的需求和自身的定位中作好服务设计,制定服务标准;实施和执行物业管理的服务标准;通过一     

政府主管部门在物业管理市场化进程中的作用

《物权法》的顺利实施,为物业管理市场化扫清了道路;房地产业的大发展,为物业管理提供了广阔的市场空间,加上物业管理在我国探索实践20余年所积累的丰富经验,可谓“天时、地利、人和”,物业管理市场化的时机和条件已经成熟。如何把握好机遇,完善物业管理体制,推动物业管理市场化进程,是各地政府主管部门面临的共同课题。以下笔者结合工作实际谈点认识,供业内交流探讨。概括起来说,就是重点抓好“五个一”,即：一个制度——加强“业主大会”制度建设,一个机制——推行“招投标”机制,一个关系——理顺物业管理与各“专业管理部门”之间的关系,一个市场——培育“物业管理交易市场”,一个职责——发挥“组织、协调、指导、监督”职责。     

物业管理项目的可行性研究要点

随着国务院《物业管理条例》的颁布实施,扩大物业管理的覆盖面已成为各级政府的共识,物业管理服务日益为广大业主和用户所接受,市场竞争也日趋激烈,呈现出供需两旺的局面。在这种市场态势下,更需要我们物业管理企业认真分析市场需求,力戒盲目扩张,做好可行性研究。     

物业管理——中国政治转型的关键路径

哈耶克说过一句话：“如果从长远考虑，我们是自己命运的创造，那么，从短期着眼，我们就是我们所创造的观念的俘虏。”伏尔泰也说过一句话。研究一个时代的人们怎么思考问题要比研究一个时代的人们怎么行动更重要。”我国物业管理的问题，归根结底是业主自己的问题．然而当业主至今还没有认知到他的真实角色的时候．物业管理公司几乎同时扮演着“奴役“和。被奴役”的双重身份，这是一种无法抗争也无从抗争的宿命。     

公共物业管理在上海城市规划展示馆的运用

公共物业管理是物业管理中一个全新领域,是物业管理市场细分、管理水平向专业化发展的产物。公共物业管理所具有的特殊性和公众性的特点,使其有别于一般的物业管理。如何实现公共物业管理的社会效益和经济效益,满足业主和社会公众的需